میزان بازدهی ۸ ساله بازار مسکن در تهران،‌ پرند و پردیس

بررسی‌ها درباره سرعت رشد قیمت آپارتمان در پایتخت و دو شهر جدید اطراف یعنی پرند و پردیس - که این روزها مورد توجه متقاضیان ملکی است - نشان می‌دهد در فاصله سال‌ ۹۱ تا ابتدای ۹۷، سرعت رشد قیمت ملک در تهران بیشتر از شهرهای حاشیه‌ای بود؛ اما اکنون تورم ملکی حاشیه از متن سبقت گرفته است. این اتفاق دو پیام دارد.

بررسی بازدهی هشت ساله بازار مسکن پایتخت و دو شهر جدید واقع در حومه نشان می‌دهد این دو، گزینه جایگزین مناسبی برای خرید ملک در تهران به شمار می‌آیند.

 دو شهر جدید پرند و پردیس یکی واقع در جنوب‌غربی و دیگری واقع در شمال‌شرقی پایتخت که بر اساس برنامه‌ریزی‌های دهه ۷۰ قرار بود محل جذب جمعیت سرریز تهران باشند، اکنون به کانون خریدهای اجباری تقاضای مصرفی مسکن و نیز کانون خریدهای سرمایه‌ای تبدیل شده‌اند. بررسی بازدهی هشت ساله بازار مسکن در تهران، پرند و پردیس و مقایسه آنها با یکدیگر به روشنی نشان می‌دهد این دو شهر جدید به لحاظ میزان بازدهی و از طرفی فاصله قیمتی با تهران، جایگزین مناسبی برای خرید ملک در پایتخت به شمار می‌آیند.

دو پیام مهم

نتیجه این بررسی حاوی دو پیام مهم است؛ نخست اینکه فاقدان مسکن از دهک‌های پایین در شهر تهران که بخشی از آنها از خرید مسکن ناامید شده و معذوریت و ناامیدی آنها نیز با توجه به شرایط فعلی قابل قبول است، می‌توانند نسبت به خرید در حومه اقدام کنند. طبیعی است در شرایطی که سرعت تجهیز و رشد بنیه مالی متقاضیان مسکن از سرعت رشد مسکن فاصله زیاد دارد، طوری که افزایش سقف تسهیلات انفرادی مسکن از سال ۹۶ تا کنون زیر ۱۰۰ بوده اما در مقابل قیمت مسکن در تهران به‌طور میانگین ۳۰۰ درصد افزایش یافته و چهار برابر شده است، متقاضیان مسکن از دهک‌های پایین امید خود برای خانه‌دار شدن در این کلان‌شهر را از دست داده‌اند.

این افراد که نه تنها قدرت خریدشان در سال‌های اخیر افزایشی نداشته، بلکه کاهش هم یافته است، از اینکه بتوانند در تهران صاحبخانه شوند ناامید شده‌اند، اما با این حال می‌توانند با خرید آپارتمان در حومه به جای تهران سوار آسانسور قیمت ملک شوند. در واقع آنها می‌توانند با همان بودجه‌ای که قصد خرید مسکن در تهران را داشته‌اند در حومه صاحبخانه شوند و دارایی نقدی خود را سوار بر تورم ملکی کنند تا دست‌کم ارزش آن در طول ماه‌ها و سال‌های آتی افت نکند. پیام دوم نیز که از بررسی بازدهی بازار مسکن تهران و حومه قابل دریافت است، متعلق به سرمایه‌گذاران ملکی است که در یک سال اخیر یکی از بازیگران اصلی بازار مسکن تهران بوده‌اند و یکی از دو موتور تورم مسکن را شارژ کرده‌اند.

رشد قیمت مسکن در پردیس و پرند

این گروه باید بدانند که این فقط شهر تهران نیست که بازار ملک پربازدهی دارد، بلکه اتفاقا پردیس و پرند اکنون به لحاظ میزان رشد قیمت مسکن از پایتخت پیش‌تر هستند و تهران دیگر شهر اول در تورم مسکن محسوب نمی‌شود. این بیلان بازدهی هشت ساله از یکسو و جمعیت‌پذیری تا نیم میلیون نفری هر یک از این دو شهر حومه‌ای واقع در شمال‌شرق و جنوب‌غرب تهران در طرح‌های جمعیت شهری از سوی دیگر حاکی است، پردیس و پرند می‌تواند نه تنها مامنی برای ورود زوج‌های جوان و خانه اولی به بازار مسکن باشد، بلکه می‌تواند جاذب سرمایه‌هایی باشد که می‌خواهند به هر نحو ممکن وارد بازار مسکن شوند. در صورتی که سرمایه‌گذاران با علم به بازدهی بالای بازار مسکن پردیس و پرند، آنها را به تهران ترجیح دهند، بازار مسکن پایتخت نیز از بخشی از معاملات تورم‌زا در امان خواهد ماند و با توجه به نقش پیشروی پایتخت بر وضعیت بازار مسکن سایر شهرهای کشور، آرام‌تر شدن این بازار می‌تواند به برقراری ثبات در سایر بخش‌های بازار مسکن در کشور نیز بینجامد.

مقایسه تورم ملکی مسکن مهر پرند در سال‌های ۹۰ و ۹۱ با قیمت‌های فعلی نشان می‌دهد در این بازه هشت ساله قیمت این نوع از مسکن در پرند ۵۷۰ درصد رشد کرده و ۷/ ۶ برابر شده است؛ طوری که میانگین قیمت مسکن مهر از حدود مترمربعی ۵۰۰ تا ۶۵۰ هزار تومان در فایل‌های آن سال، اکنون به ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تا ۵ میلیون تومان رسیده است.

در مورد مسکن شخصی پرند میزان بازدهی از این میزان هم بیشتر بوده است،‌ طوری که قیمت این نوع از مسکن از زیر مترمربعی یک میلیون تومان به ۸ تا ۱۶ میلیون تومان افزایش یافته و بیش از هزاردرصد رشد کرده است. در شهر پردیس در سال ۹۰ مسکن مهر وجود نداشته، اما قیمت این واحدها در فایل‌های موجود سال ۹۷ بین ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تا سه میلیون تومان بوده است؛ در حالی که اکنون این قیمت‌ها به ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۸ میلیون تومان افزایش یافته است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن شخصی در پردیس نیز در موجودی فایل‌های سال‌های ۹۰ و ۹۱ حدود یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده که اکنون در مورد واحدهای مصرفی به ۱۰ تا ۱۴ میلیون تومان افزایش یافته و حتی در مورد فایل‌های نوساز ارقام ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومانی از سوی فروشنده پیشنهاد شده است. به این ترتیب بازدهی بازار مسکن شخصی در پردیس طی هشت سال بیش از ۶۰۰ درصد بوده است. این ارقام وقتی معنادار می‌شود که بدانیم طی این دوره هشت ساله، قیمت مسکن در شهر تهران ۶برابر شده و به بیان دیگر، میزان بازدهی مسکن در پایتخت در دوره مذکور ۵۰۰ درصد بوده است.

نکته قابل توجه این است که سبقت تورمی دو شهر شاخص حومه نسبت به تهران در طول دوره هشت ساله اخیر، مشخصا در دو سال گذشته رخ داده و تا پیش از سال ۹۷، بازدهی بازار مسکن تهران از حومه به مراتب بیشتر بوده است. در واقع سال ۹۷ آستانه سبقت تورم مسکن پرند و پردیس نسبت به تهران بوده که در یک دوره دو سال و نیمه اکنون کاملا در آمارها قابل ردیابی است. البته قیمت‌های ذکر شده برای مسکن مهر شهرهای حومه‌ای مربوط به عمده فایل‌های یک هفته اخیر بوده و طبعا ممکن است قیمت‌های بالاتر یا پایین‌تر از این ارقام نیز در بازار وجود داشته باشد.

در عین حال بازدهی بازار مسکن تهران، پرند و پردیس در بازه هشت ساله مورد بررسی تا پیش از سال ۹۷ سر به سر و رقمی حدود ۱۰۰ درصد بوده است، اما سال ۹۷ همزمان با شروع دوره پرتورم ملکی در پایتخت، آستانه سبقت تورم ملکی حومه نسبت به تهران نیز بوده است.

رکود سنگین معاملاتی در تهران

این بررسی قیمتی در بازار مسکن پایتخت و دو شهر شاخص حومه نشان داد در حالی که اکنون پایتخت با رکود سنگین معاملاتی مواجه است، در پردیس و پرند نه تنها رکود نیست، بلکه در برخی از نواحی بازار حتی رونق معاملات گزارش شده و نقدشوندگی دارایی‌های ملکی در این نواحی ضریب مطلوبی دارد که می‌تواند گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاران ملکی باشد. از طرفی این واقعیت نیز منعکس شده که قیمت مسکن حتی در حومه آن‌قدر افزایش یافته که برخی از جاماندگان از خرید مسکن در پایتخت، اکنون حتی در حومه نیز امکان خرید مسکن مهر را ندارند، اما در عین حال واسطه‌ها به ویژه در پردیس به این گروه پیشنهاد می‌کنند وارد بازار زمین شوند و به این ترتیب نقدینگی خود را به دارایی ملکی تبدیل کنند.

اطلاع از این واقعیت‌های آماری از سوی متقاضیان مسکن از جنس خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران ملکی می‌تواند به انتخاب مناسب آنها برای خرید مسکن در شرایط خاص فعلی کمک کند.