دلالان به جان بازار مسکن افتادند / شیوع قیمت سازی

این اتفاق - قیمت علیه قیمت- در کنار دو شگرد دیگری که برخی فروشنده‌ها در خلأ داده‌های رسمی بازار ملک به‌کار برده‌اند، در نهایت به زیان خریداران مصرفی و آینده بخش مسکن تمام می‌شود. پیش‌تر متولی بخش مسکن در هفته اول هر ماه، اطلاعات کشوری معاملات مسکن و همچنین آمار ملکی پایتخت را منتشر می‌کرد؛ اما این روند در شهریور متوقف شد. بانک مرکزی دیروز درباره تهران گزارش داد.

با حذف تابلوی رسمی قیمت مسکن توسط دولت، «قیمت‌سازی» در بازار مسکن شیوع پیدا کرده است. ۱۰ روز است که چراغ بازار معاملات مسکن خاموش و تابلوی رسمی اعلام قیمت مسکن در پایتخت حذف شده است. این وضعیت سبب شده هیچ راهنمایی چه برای خریداران و چه برای فروشندگان در بازار مسکن وجود نداشته باشد که بتوانند با اتکا به آن قیمت‌های پیشنهادی فروش دیگر آپارتمان‌ها در بازار مسکن را سنجش کنند. پیش از این و در نیمه اول امسال هم تابلوی اولیه راهنمای قیمت مسکن حذف شده بود، به این ترتیب که موتورهای جست‌وجوی ملکی از انتشار قیمت‌های پیشنهادی فروش املاک آگهی‌شده منع شدند و متقاضیان مسکن باید برای اطلاع از قیمت‌ها با آگهی‌دهندگان تماس تلفنی داشته باشند تا از قیمت مطلع شوند.

انحراف در بازار مسکن

اما آنچه در شهریورماه رخ داد، فراتر از حذف راهنمای قیمتی اولیه بوده و تابلوی اصلی و کلیدی قیمت مسکن را که نبود آن می‌تواند انحراف در بازار مسکن را به دنبال داشته باشد، از کار انداخته است. تا پیش از ماه جاری، سامانه رهگیری معاملات املاک کشور ابتدای هر ماه فهرست معاملات ماه قبل شهرهای کشور را به تفکیک محله به محله و با درج قیمت منتشر می‌کرد. از داده‌های مربوط به حجم و قیمت هر معامله نیز، گزارش‌های آماری مدونی منتشر می‌شد که علاوه بر اعلام میانگین قیمت معاملات در همان ماه و مقایسه آن با ماه گذشته، حجم معاملات هر منطقه نیز قابل احصا بود و تصویر روشنی از وضعیت بازار مسکن و روند طی شده ارائه می‌داد. به این ترتیب خریدار و فروشنده هر ماه می‌توانستند با بررسی این گزارش دریابند که آپارتمان مشابه با ملک آنها در آخرین معاملات قطعی، چه قیمتی داشته است. این تابلوی رسمی، کلیدی‌ترین راهنمای خریداران و فروشندگان مسکن تا ماه گذشته بود اما اواخر مرداد ماه مشخص شد وزیر راه و شهرسازی فرمانی صادر کرده که بر اساس آن، معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه باید روند منظم انتشار آمار مربوط به قیمت و حجم معاملات مسکن در کل کشور را متوقف کند. اکنون نیز در حالی ۱۰ روز از شهریورماه سپری شده که بر خلاف روند ماه‌های گذشته، نبض حقیقی قیمت مسکن که همواره در روزهای نخست هر ماه منتشر می‌شد، هنوز اعلام نشده است. تا پایان روز گذشته دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از انتشار گزارش معاملات مردادماه سر باز زده است. بررسی‌ها از وضعیت بازار مسکن در ۱۰ روز گذشته نشان می‌دهد اکنون گروه فرصت‌طلبان بازار مسکن سه شگرد را برای پاتک به اقدام دولت در زمینه سانسور قیمتی به کار گرفته‌اند؛ به این معنا که با شگردهای مذکور اقدام دولت را که با هدف آرام‌سازی جو قیمت در بازار مسکن صورت گرفته، به ابزاری برای التهاب بازار تبدیل کرده‌اند.شگرد نخست این گروه فرصت‌طلبان در بازار مسکن «داده‌فروشی» است. در روزهای اخیر برخی افراد در بازار مسکن با ادعای اینکه گزارش تازه‌ترین قیمت‌های مسکن را در اختیار دارند، پیشنهاد فروش این اطلاعات را به برخی از خریداران و فروشندگان مسکن داده‌اند. صرف‌نظر از اینکه در صورت تبدیل این شگرد به رویه در بازار، هزینه اضافی به معامله‌گران تحمیل می‌شود، مشکل اصلی این است که آنچه به‌عنوان سطوح قیمتی جدید اعلام می‌شود، واقعی نیست و گزارش‌های ساختگی را در اختیار متقاضیان قرار می‌دهند.«قیمت‌سازی در منطقه» بر اساس میل و سلیقه شخصی و تشخیص‌های فردی شگرد دیگری است که اکنون در بازار رایج شده است. در برخی محله‌ها افرادی در بازار مسکن حضور دارند که در محدوده آن محله دارای حوزه نفوذ هستند. برخی از این افراد با شایعه‌پراکنی تلاش می‌کنند قیمت‌های مد نظر خود را که ارتباطی با قیمت‌های واقعی آخرین معاملات مسکن ندارد،‌ به‌عنوان آخرین قیمت معاملات مسکن اعلام کنند و با این رویه «قیمت‌سازی» عملا با این القائات به آشفتگی قیمتی در بازار دامن می‌زنند.شگرد سوم فرصت‌طلبان بازار مسکن، «ادعای کاهش قیمت» است؛ به این ترتیب که آنها از فضای نبود دسترسی به قیمت‌های معاملات اخیر استفاده کرده و قیمت‌های پیشنهادی بالاتر را اصطلاحا به خریداران مسکن می‌اندازند. به‌عنوان مثال در حالی که آخرین قیمت آپارتمان نوساز در یکی از محله‌های شمال تهران مترمربعی ۶۰میلیون تومان بوده، آنها قیمت ۷۰ میلیون تومانی را به‌عنوان قیمت‌ کاهش یافته اعلام و ادعا می‌کنند قیمت پیشنهادی فروش این ملک در ماه گذشته ۸۰ میلیون تومان بوده که اکنون کاهش یافته و به اصطلاح واسطه‌ها، ارزنده‌تر شده است.

قیمت، نقش اطلاع‌رسانی دارد

در این صورت طبعا خریدار میل بیشتری به خرید آن واحد نشان خواهد داد و با این تصور که برد کرده، احتمالا مغبون اصلی معامله خواهد بود.دکتر موسی غنی‌نژاد، اقتصاددان نیز معتقد است قیمت نقش اطلاع‌رسانی دارد، یعنی کمیابی نسبی کالاها، خدمات و دارایی‌های مورد معامله در بازار را به اطلاع خریداران و فروشندگان می‌رساند. با توجه به نقش و اهمیت قیمت در بازار، حذف آن می‌تواند خطرات گوناگونی را به دنبال داشته باشد که در روزهای اخیر برخی از این خطرات در بازار مسکن مشهود شده است.علی صادق همدانی، صاحب‌نظر اقتصادی نیز، بر اهمیت در دسترس بودن اطلاعات قیمتی تاکید کرده و معتقد است وقتی قیمت‌ها در بازار مکشوف و در دسترس باشد، خریداران با احتیاط بیشتری وارد بازار می‌شوند و قیمت‌های فروش را با دقت بالاتری بررسی می‌کنند.همدانی در واکنش به حذف گزارش آماری از قیمت مسکن از ماه جاری، خاطرنشان کرد: وقتی سخن از آمار به میان می‌آید، ذهن بسیاری از اقتصاددانان و مدیران معطوف به تحلیل‌های پیشرفته اقتصادسنجی و پیش‌بینی روابط غیرخطی در فضای عدم اطمینان یا شناسایی روابط مهم بین متغیرهای کلان اقتصادی همچون نرخ ارز، تورم و سود بانکی می‌شود. این در حالی است که در عین اهمیت این روش‌ها، در عمل بخش زیادی از مشکلات، پیچیدگی زیادی ندارند و تنها با گسترش به‌کارگیری مفاهیم ساده آماری می‌توان بر طیف گسترده‌ای از مشکلات اقتصادی فائق آمد.

وی درخصوص ماهیت قیمت در هر بازار اظهار کرد: ارزش هر کالا در بازار تابعی از کمیابی آن است. قیمت کالا نیز منعکس‌کننده ارزش هر کالا در بازار است. سطوح بالاتر قیمت منعکس‌کننده ارزش بیشتر کالا و سطوح پایین‌تر قیمت منعکس‌کننده ارزش کمتر در بازارها هستند؛ یعنی هنگامی که کالایی به هر دلیلی کمیاب می‌شود، افزایش قیمت آن، این پیام را به مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان ارسال می‌کند که آن کالا ارزشمند است. در نتیجه مصرف‌کنندگان باید با احتیاط بیشتری و هوشمندانه‌تر، آن کالا را مصرف کنند و تولیدکنندگان نیز تشویق می‌شوند میزان بیشتری از آن کالا را تولید کنند. به اعتقاد وی عدم اطلاع مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان از قیمت بازار موجب می‌شود درک درستی از ارزش کالا به وجود نیاید و در نتیجه در دوره‌های بعدی بازار، دچار عدم تعادل‌های عمیق‌تری می‌شود.

همدانی یادآور شد: قیمت کالا همچنین منعکس‌کننده ترجیحات متقاضیان کالا است؛ به این معنا که هرچه متقاضیان کالا حاضر باشند قیمت بیشتری را برای کالا پرداخت کنند، به منزله آن است که به آن کالا نیاز بیشتری دارند. جلوگیری از متقاضیان کالا از قیمت در بازار و عدم شفافیت اطلاعات موجب می‌شود مصرف‌کنندگان نتوانند به درستی و بر اساس نیازمندی واقعی درآمد و ثروت خود را تخصیص دهند. وی تاکید کرد: جلوگیری از افشای قیمت بازار موجب می‌شود ادوار تجاری عمیق‌تر شود. در نتیجه رکودها و رونق‌ها برای مدت زمان بیشتری به طول می‌انجامند. همچنین عدم افشای قیمت بازار موجب برهم خوردن تخصیص بهینه در بخش مصرف می‌شود؛ یعنی مصرف‌کنندگان نمی‌توانند ثروت و درآمد خود را به درستی و بر اساس نیازمندی‌ها تخصیص دهند.

عواقب حذف تابلوی قیمتی از بازار مسکن

بر اساس آنچه این صاحب‌نظر اقتصادی تشریح کرده است می‌توان به عواقب حذف تابلوی قیمتی از بازار مسکن پی برد. حذف قیمت‌ها موجب می‌شود فروشندگان و خریداران بدون علم به قیمت‌های واقعی از معامله انصراف دهند و این موضوع می‌تواند رکود معاملاتی را عمیق‌تر کند. از طرفی قیمت‌های پرت در بازاری که افشای قیمت در آن صورت نمی‌گیرد، از سوی برخی افراد بی‌احتیاط ساده‌تر پذیرفته می‌شود. در واقع سودجویان با شگردهای سه‌گانه‌ای که ذکر شد می‌توانند معامله در قیمت‌های بالاتر را در حالی که انجام آن با قیمت پایین‌تر هم میسر بود، به خریدار تحمیل کنند. طبعا وقتی اعلام قیمت صورت می‌گیرد، شرایط رقابتی در بازار ایجاد می‌شود و متقاضیان خرید این فرصت را دارند که اولا قیمت واحدهای با شرایط تقریبا یکسان را با یکدیگر مقایسه و انتخاب بهینه کنند و افزون بر این، امکان مقایسه قیمت پیشنهادی جدید با قیمت‌های ثبت شده در معاملات ماه گذشته را خواهند داشت که این موضوع نقش مهمی در تصمیم‌گیری در رابطه با انجام یا انصراف از معامله دارد.در واقع نبود اطلاعات قیمتی علاوه بر اینکه می‌تواند با افزایش تعداد انصراف از خرید به تعمیق رکود منجر شود، فروشنده‌ها را نیز از فروش منصرف می‌کند که عواقب آن به مراتب بدتر از انصراف از خرید از سوی خریداران است، چراکه به کمبود عرضه در بازار مسکن دامن خواهد زد و همین کمبود عرضه زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن خواهد بود.تحقیقات میدانی از بازار مسکن حاکی است در همین چند روز اخیر فروشنده‌های بازار مسکن به دو دسته تقسیم شده‌اند؛ یک گروه از فروش انصراف داده و فعلا اعلام کرده‌اند که اجازه بازدید از ملک را به متقاضیان خرید نمی‌دهند. گروه دوم نیز قیمت‌ها را افزایش داده‌اند تا ریسک خاموش بودن تابلوی راهنمای بازار را پوشش دهند. قیمت‌های پیشنهادی اعلامی فروشندگان در مورد برخی از آپارتمان‌ها به حدی بالا است که از محدوده قیمتی مورد انتظار آن محله بعضا بیش از ۲۰ درصد فراتر رفته است. به هر حال دود هر دو واکنش فروشندگان به نبود اطلاعات قیمتی قابل اتکا از بازار به چشم متقاضیان خرید خواهد رفت.

این فقط عدم اعلام آخرین وضعیت قیمت در معاملات مسکن و اطلاع از میانگین قیمت معاملات نیست که به بازار ضربه می‌زند. عدم انتشار گزارش‌های ماهانه از بازار مسکن عملا اطلاعات مربوط به حجم معاملات مسکن را نیز محبوس و از دسترس عموم خارج کرده است؛ در حالی که اگر طرفین بازار از حجم معاملات مطلع باشند، می‌توانند بر اساس تحلیل و برآوردی که از وضعیت بازار دارند، درباره رفتار خود تصمیم بگیرند. به‌عنوان مثال حجم معاملات ماهانه نشان می‌دهد وضعیت کلی بازار مسکن تا چه اندازه طبیعی یا غیرطبیعی است. اگر حجم معاملات و قیمت همزمان افزایش یابد، این تحلیل قوت می‌گیرد که تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن افزایش یافته است، در حالی که اگر حجم معاملات بدون نوسان شدید قیمتی رشد کند، نشان‌دهنده حضور موثر متقاضیان مصرفی مسکن در بازار است که با چانه‌زنی تلاش می‌کنند در پایین‌ترین قیمت ممکن خرید خود را انجام دهند. بنابراین داده‌های مربوط به حجم معاملات و مقایسه آن با ماه‌های گذشته نیز ارزش تحلیلی دارد و موجب قضاوت صحیح‌تر درباره وضعیت کلی بازار می‌شود.

کم‌محلی مالکان به مانور مالیاتی دولت

عصر روز گذشته بانک مرکزی گزارشی را از وضعیت قیمت و معاملات مسکن در شهر تهران منتشر کرد که نشان از اوج‌گیری دوباره تورم ماهانه مسکن در مرداد ماه دارد. این گزارش در حالی منتشر شده که چکیده‌ای از وضعیت بازار مسکن آن‌ هم صرفا متعلق به شهر تهران را منتشر می‌کند و همچنان تا پایان وقت روز گذشته، وزارت راه و شهرسازی در سایت اطلاع‌رسانی خود از انتشار گزارش کامل بازار مسکن مرداد شامل جزئیات معاملات کل کشور به تفکیک استان، شهر و حتی منطقه خودداری کرده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی در ماه گذشته ۹هزار فقره معامله مسکن در پایتخت انجام و ثبت شده که میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در این معاملات با رشد ۵/ ۱۰ درصدی نسبت به تیر ماه از حدود ۲۱ میلیون تومان به ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در مرداد افزایش یافته است. به این ترتیب میانگین قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۷۵ درصد رشد داشته است. تورم نقطه‌ای مسکن در تهران که تا اردیبهشت ماه امسال روند نزولی داشت و در ماه میانی بهار به ۳۳ درصد تنزل پیدا کرده بود، در طول سه ماه اخیر دوباره مثبت شده و در مرداد تا ۷۵ درصد افزایش یافته است. حجم معاملات مسکن نیز با تنزل ۳۵ درصدی نسبت به تیر و در عین حال رشد ۱۷۵ درصدی نسبت به مرداد سال گذشته مواجه شده که نشان از سکته در معاملات مسکن در ماه میانی تابستان دارد.از طرفی در حالی که تورم ماهانه قیمت مسکن در تیرماه ۱۰ درصد محاسبه شده بود، این رقم اکنون به ۵/ ۱۰ درصد افزایش یافته است. علت استمرار جهش قیمت مسکن در شرایط افت قابل توجه حجم معاملات را باید در رفتار عرضه جست‌وجو کرد. در سمت عرضه به دلیل اینکه انتظارات افزایش قیمت مسکن همچنان وجود دارد، بسیاری از سازندگان و فروشندگان از فایل کردن آپارتمان‌های خود در بازار برای فروش خودداری کرده‌اند. عمده انتظارات رشد قیمت در بازار مسکن نیز نشات گرفته از وضعیت بازار سرمایه است. بازدهی بورس از ابتدای امسال تاکنون حدود ۳۰۰ درصد بوده و این در حالی است که با احتساب رشد قیمت مسکن در مرداد، بازدهی مسکن ۴۹ درصد بوده است. به این ترتیب در میان برخی از فعالان بازار مسکن در سمت عرضه این انتظار شکل گرفته که قیمت مسکن نیز باید در نسبتی از بازدهی بورس، برای آنها عایدی داشته باشد.

از سوی دیگر عمده فروشنده‌های بازار مسکن به این موضوع پی برده‌اند که خریداران اصلی حاضر در بازار اکنون از جنس تقاضای سرمایه‌ای هستند. متقاضیان سرمایه‌ای ملک نیز بر خلاف مصرفی‌ها اغلب نقدینگی مناسبی در اختیار دارند و رفتار آنها درخصوص چانه‌زنی قیمتی شباهتی به رفتار متقاضیان مصرفی ندارد. یکی دیگر از موضوعات موثر بر وضعیت مرداد بازار مسکن که به شکل افت حجم معاملات توام با رشد قابل توجه قیمت مسکن در گزارش بانک مرکزی منعکس شده است، تبدیل دارایی‌های بورسی در ماه گذشته بوده است. بورس قرمزپوش در ماهی که گذشت سبب شد برخی سرمایه‌های خود را از این بازار خارج کرده و روانه بازار مسکن کنند. حضور این تقاضا مانع از مهار تورم ماهانه مسکن شد و اجازه نداد این نرخ تورم روند نزولی در پیش بگیرد.با این حال آمارها حاکی از سکته در معاملات مسکن پایتخت در مرداد ماه است. در ماهی که عمده بازارها شرایط نسبتا آرام‌تری را در مقایسه با ماه‌های قبل پشت سر گذاشتند، بازار مسکن همچنان با رشد قیمت همراه بود و همین موضوع سبب شد از تعداد متقاضیان مصرفی مسکن که در حال جست‌وجو و خرید بودند، کاسته شود، چراکه بودجه آنها تناسب زیادی با سطوح جدید قیمت‌های پیشنهادی اعلامی از سوی فروشندگان نداشت. از طرفی به نظر می‌رسد حجم خروجی تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن نسبت به حجم ورودی این جنس از متقاضیان مسکن که از بازار سرمایه روانه بازار مسکن شدند، بیشتر بوده و در نتیجه در مجموع معاملات مسکن به لحاظ حجم با سکته همراه بوده است،‌ طوری که از ۱۴هزار فقره در تیرماه به ۹هزار فقره در مردادماه کاهش یافته است.در این میان کم‌محلی مالکان به مانور مالیاتی دولت و مجلس نیز قابل توجه بود. این تصور وجود داشت که در ماهی که دولت اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را کلید زد و دست‌کم برای بیش از نیم‌میلیون مالک خانه خالی پیامک ارسال کرد، عده‌ای از سرمایه‌گذاران ملکی از این بازار خارج شوند و این موضوع به شکل افزایش حجم عرضه در بازار فروش مسکن منعکس شود. ماه گذشته همچنین مجلس مصوبه‌ای برای افزایش نرخ مالیات بر خانه‌های خالی گذراند که البته هنوز در پیچ و خم تایید نهایی برای اجرا به سر می‌برد و از سوی شورای نگهبان به کمیسیون‌های تخصصی بازگشته است. اما با این حال انتشار خبر برنامه مجلس و دولت برای اخذ مالیاتی معادل ۵ درصد ارزش ملک از خانه‌های خالی عملا مورد توجه مالکان قرار نگرفت و گویا مالکان به این تدابیر کم‌محلی کردند و ریسک و هزینه بالای نگهداری از املاک خالی آنها را به عرضه وادار نکرد. اگر این عرضه اتفاق می‌افتاد میزان رشد قیمت مسکن باید به مراتب کمتر از آنچه رخ داد، ثبت می‌شد.