چرا دیگر کسی نمی‌تواند خانه دار شود؟

در پایان اسفند ماه سال گذشته، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران با ۱۰۰ درصد افزایش نسبت به ماه قبل از آن، به میانگین قیمتی ۲۹ میلیون تومان برای هر متر مربع آپارتمان در تهران بالغ شد! افزایش افسارگسیخته تورم در کشور و پایین بودن شاخص درآمد خانوار نسبت به نرخ تورم باعث رادیکالیزه شدن قیمت مسکن در تهران و سایر نقاط کشور شد. متدهای فاینانس برای خرید یا احداث مسکن نیز که از دو دهه پیش تا کنون به روز نشده‌اند، پاسخگوی انبوه نیاز جمعیت برای خرید مسکن نیستند. به طور مثال ارزش تسهیلات مسکن صندوق یکم (وام خانه اولی‌ها)، چیزی حدود ۶ متر مربع را تامین مالی می‌کند و این رقم در شهرستان‌های دیگر کشور به طور میانگین برای تامین مالی ۱۵ متر مربع کفایت می‌کند! این ارقام نسبت به یک دهه گذشته در پایین‌ترین حد خود برای اثرگذاری بر تامین مالی مسکن هستند. درواقع میزان اثرگذاری تسهیلات بانکی برای خرید خانه به ۱۰ درصد خرید یک آپارتمان ۶۰ متری و در شهرستان‌ها به ۲۵ درصد ارزش تامین مالی لازم برای خرید یک واحد آپارتمان مشابه بالغ می‌شود. 

افزیش شدید تقاضای مسکن

با تغییر سبک زندگی و افزایش تمایل به زیست تک‌نفره، تقاضا به شکل شگفت‌انگیزی برای مسکن افزایش یافته است و این تمایل بیشتر بر افزایش نرخ اجاره بهای مسکن اثرگذار بوده و تاثیر کمتری بر تقاضا برای خرید مسکن برجای گذاشته است. به علاوه به علت چرخش نرخ تورم از سال ۹۶ و بروز افت محسوس ارزش نرخ سود سپرده بانکی، بسیاری از خانوارها را بر این داشت که برای مقابله با کاهش ارزش دارایی‌های خود به علت افت ارزش ریال، این دارایی‌ها را سبدگردانی کنند که عمده سرمایه‌ها به سمت خرید مسکن به ویژه در شهرهای جدید رفت و در کنار کاهش شدید عرضه مسکن در تهران، این تقاضای قیمتی حتی باعث افزایش قیمت چشمگیر در آپارتمان‌های شهرهای جدید اطراف تهران نظیر پرند، پردیس، اندیشه و هشتگرد شد. به طوری که قیمت هر متر مربع آپارتمان در پردیس و پرند نسبت به سال ۹۶ بیش از ۳۰۰ درصد رشد را نشان می‌دهد این در شرایطی است که ارزش کلی معاملات در یک‌ساله اخیر افت محسوسی را به دنبال داشته است. 

پرداخت تسهیلاتی با کارآیی اندک

به همین دلیل میزان تسهیلات پرداختی بانک‌ها حتی با بالاترین سقف، امکان قدرت خریدی بیش از ۱۰ درصد را به خانوارهای تهرانی یا ساکن در تهران تزریق نخواهد کرد و خانوارهایی که از گذشته میزان پس‌انداز قابل توجهی نداشته باشند، امکان خرید خانه در تهران را به هیچ وجه نخواهند داشت. این در شرایطی است که بانک تخصصی حوزه مسکن حداکثر ۱۵ درصد از اعتبار تسهیلات مسکن در کل کشور را پرداخت کرده است که نشان می‌دهد سایر بانک‌ها عملکردی مشابه با یک بانک تخصصی در این حوزه داشته‌اند و بود و نبود این بانک در زمینه اعطای تسهیلات به مردم برای خرید خانه، توفیر چندانی نمی‌کند. در رابطه با تسهیلات ساخت مسکن نیز شرایط مناسبی وجود ندارد و حتی در سال گذشته میزان پرداخت این تسهیلات نسبت به مدت مشابه در سال پیش از این، بیش از ۱۵ درصد کاهش یافته است و بیش از ۲۵ درصد هزینه ساخت را پوشش نمی‌دهد. 

تسهیلاتی که برای بانک‌ها صرفه اقتصادی ندارد!

این در شرایطی است که تسهیلات پرداخت شده توسط سیستم بانکی کل کشور در تمامی بخش‌های اقتصادی روندی افزایش ی را نشان می‌دهد اما در حوزه مسکن یک سقوط آزاد در پرداخت تسهیلات قابل مشاهده است به گونهای که سهم پرداخت این تسهیلات از کل تسهیلات بانکی از ۱۴ درصد در سال ۹۱ به کمتر از ۵ درصد در پایان سال گذشته رسیده است که فقدان بازده سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای بانک‌ها را به نمایش می‌گذارد. به همین دلیل امکان خانه‌دار شدن با تداوم وضعیت فعلی به رویایی در دورست‌ها شباهت دارد تا تحقق یک آرزوی حداقلی معیشتی!