قیمت مسکن در امتداد مسیر تورم!

چرخه تکراری رکود چندساله و انفجار قیمت مسکن در کشور، به عدم قطعیتی تاریخی در اقتصاد ایران، همچنان بر کلیت اقتصاد کشور سایه‌ می‌افکند و در طولانی مدت، موجبات رکود در چهارصد گروه صنعتی وابسته به خود از سیمان تا شیشه و شیرآلات را در پی دارد. با توجه به اینکه بخش عمده‌ای از اشتغال کشور در حوزه مسکن نهفته است و با رونق و رکود در این حوزه گره خورده است، تحلیل آماری وضعیت قیمت مسکن در کشور، شاید پس از تحلیل متغیرهای پولی همچون نرخ تورم، یکی از استراتژیک‌ترین و کلیدی‌ترین پارامترهای موثر بر کلیت فضای اقتصاد کلان کشور باشد. گسترش نیوز در گفت‌وگو با مهدی سلطان محمدی استاد دانشگاه و اقتصاددان به بررسی روند آتی بازار مسکن در کشور پرداخته است که مشروح آن را در ادامه از نظر می‌گذرانید.

حباب قیمتی همواره فرو می‌ریزد

این استاد دانشگاه در پاسخ به پرسشی مبنی بر پارامترهای اثرگذار بر قیمت مسکن در کشور، ضمن تاکید بر نقش اساسی تورم در مسیر قیمت مسکن، اظهار داشت: رشد در تمامی بازارهای سرمایه‌ای اعم از مسکن، بیشتر ناشی از تورم و سفته‌بازی‌های توام با افزایش نرخ تورم است و در هر حال این بازار نیز از قاعده رشد تورمی مستثنا نیست. در واقع حلقه بازارهای سرمایه‌ای کشور دچار اتصالات در هم تنیده‌ای است که افزایش یکی منجر به افزایش در سایر حوزه‌ها نیز خواهد شد. افزایش قیمت مسکن را باید به دو بخش واقعی و حبابی تقسیم کنیم. در بخش واقعی افزایش قیمت مسکن، همپای نرخ تورم واقعی رشد می‌کند و تابع معلولی این نرخ خواهد بود با این حال بخشی از رشد مسکن نیز حبابی است که ناشی از سفته‌بازی انبوه‌سازان، بانک‌ها و برخی از دلالان این حوزه است که معمولا تخلیه این حباب در بازه‌های رکود معاملات صورت می‌پذیرد اما میزان رشد قیمتی ناشی از افزایش نرخ تورم، بزگشت‌پذیری ندارد و حتی در شرایط رکود معاملاتی نیز به عنوان حصار قیمتی باقی می‌ماند.

تورم، عامل اصلی بحران مسکن

مهدی سلطان محمدی در ادامه با تاکید بر عاملیت نرخ تورم در افزایش قیمت مسکن و کاهش ساخت و عرضه آن، خاطرنشان ساخت: تا زمانی که تورم به عنوان علت تامه رشد قیمت مسکن در حال افزایش است و این رویه همواره در چهل سال گذشته، پایدار بوده، بازار مسکن و املاک و مستغلات به آرامش نمی‌رسد. در واقع اصلی‌ترین راه برای مهار بازار مسکن، مهار تورم است که از انضباط پولی ناشی می‌شود و معمولا دولت‌های ما به الزامات این انضباط تن نمی‌دهد. بسته‌های تشویقی دولت برای ساخت مسکن و یا اصولا ساخت مسکن توسط دولت نیز، نه تنها مشکل را حل نمی‌کند، بلکه با افزایش تقاضا برای مصالح ساختمانی نظیر گچ و سیمان و سنگ و غیره، هزینه ساخت مسکن را بسیار افزایش می‌دهد. البته که برخی فشار دولت بر بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات را به عنوان راهکار آلترناتیو مطرح می‌کنند که این راه هم مزایای چندانی ندارد و در عوض آثار مخربی در این بازار برجای خواهد گذاشت، کما اینکه در گذشته نیز چنین بوده است.

بانک‌ها برای جبران تسهیلات دستوری، در بازار سوداگری می‌کنند

این اقتصاددان در پایان یادآور شد: دولت هنگامی که بر بانک‌ها فشار می‌آورد که با نرخ بهره دستوری، برای خرید یا ساخت مسکن وام بدهند، بانک‌ها برای جبران این زیان انباشته دستوری، دست به مداخله در بازارهای دیگر می‌زنند تا از سقوط ارزش سپرده‌ها و نقدینگی موجود در ذخایر خود، جلوگیری کنند و دست بر قضا یکی از حوزه‌های مطوب بانک‌ها در این زمینه، حوزه مسکن است که یا اقدام به ساخت مشارکتی به شکل انبوه می‌کنند و یا از طریق کارگزاری‌های خود، اقدام به خرید مسکن می‌کنند و بعد هم با نرخ‌های بالاتر می‌فروشند تا میزان کسری تحمیل شده از ناحیه نرخ بهره دستوری پایین‌تر از نرخ بهره عرفی را، از طریق فروش با قیمت بالاتر جبران کنند. این چرخه نامطلوب افزایش قیمت مسکن باعث شده تا طبقه متوسط از چرخه خریداران مسکن در کشور خارج شود و جمعیت اجاره‌نشین در کشور افزایش بیابد که در نتیجه با افزایش نرخ اجاره بها نیز مواجه می‌شویم. همانطور که ملاحظه می‌کنید دولت، نقش تعیین کننده‌ای در این چرخه مخرب دارد و تورم نیز دلیل اصلی افزایش قیمت مستمر مسکن است.