تاثیر مالیات بر عایدی سرمایه بر بازار مسکن

کلیات طرح مالیات بر عایدی سرمایه پس از تلاش ۷ ساله کارشناسان بازار مسکن برای ساماندهی شرایط موجود در مجلس شورای اسلامی تصویب شد.

مالیات بر عایدی سرمایه علاوه بر آن که مستقیما برای دولت درآمد ایجاد می‌کند، از سوی دیگر این پایه مالیاتی به صورت غیرمستقیم نیز باعث افزایش درآمد مالیاتی دولت می‌شود. البته درآمد مستقیم ایجاد شده برای دولت در سال‌های ابتدایی اجرای این پایه مالیاتی بیشتر است. هرچند اساس این مالیات برای کسب درآمد به وجود نبوده و در فضای اقتصادی به مالیات تنظیمی معروف است.

سازوکار تاثیر غیرمستقیم مالیات بر عایدی سرمایه یا CGT بر افزایش درآمد کل مالیاتی دولت به این شکل است که چون CGT انگیزه تبدیل درآمدهای مشمول مالیات به عواید سرمایه‌ای معاف از مالیات را از بین می‌برد، پایه مالیاتی فعالیت‌های مولد مشمول مالیات بر درآمد را گسترش می‌دهد.

از این طریق با افزایش سرمایه‌گذاری‌های مولد، درآمدها و فعالیت‌های اقتصادی مشمول مالیات افزایش می‌یابد و به تبع آن درآمد مالیاتی دولت بیشتر می‌شود.

از سوی دیگر افزایش گستره مالکیت دارایی و اضافه کردن دارایی‌های مشمول CGT باعث افزایش چشمگیر عواید سرمایه‌ای مشمول مالیات بر عایدی سرمایه پس از چندسال می‌شود. به عنوان مثال در ایالات متحده، نسبت خالص عواید سرمایه‌ای در درآمد ناخالص بر مجموع درآمد ناخالص داخلی از ۳.۶ درصد در سال ۱۹۹۰ به ۷.۳ درصد در سال ۱۹۹۷ رسیده است.

با توجه به اینکه مالیات بر عایدی سرمایه بار دیگر به صدر اخبار رسانه‌ها و فضای مسکن کشور برگشته به سراغ علی ملک زاده، کارشناس حوزه مالیات‌های تنظیمی رفتیم تا پیرامون این مسئله با وی به گفتگو بپردازیم.

مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:

*بازار مسکن سالانه حداقل ۱ میلیون تقاضای بدون پاسخ دارد

در سال‌های اخیر یک کلیدواژه عمومی میان کارشناسان بازار مسکن رواج پیدا کرده و آن "اوضاع نا به سامان بازار مسکن" است.زمانی که از این نا به سامانی صحبت می‌کنیم دقیقا از چه چیزی حرف می‌زنیم؟

ملک زاده: در سال‌های اخیر، بازار مسکن وضعیت نامطلوبی داشته است؛ رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش داده و خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف جامعه را با مانع جدی روبرو و یا حتی غیرممکن کرده است.

مسکن حدود ۳۰ تا ۵۰ درصد از هزینه‌های اقشار و دهک های پایین درآمدی را تشکیل داده است و شمار زیادی از خانواده‌ها دیگر نمی‌توانند وضعیت گذشته خود را حفظ کنند. از سوی دیگر بازار اجاره­ بها نیز وضعیت بسیار نگران کننده‌ای دارد و مستاجران مجبورند بخش بیشتری از درآمد خود را به تامین مسکن اختصاص دهند و یا حتی به حاشیه شهرها و یا بد مسکنی روی آورند.

طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی، تا سال ۱۴۰۵ سالانه بیش از یک میلیون تقاضای بالقوه مسکن وجود دارد. با وجود اینکه تقاضا به میزان کافی موجود است، اما میزان عرضه ۳۴۶ هزار واحدی مسکن متناسب با تقاضا نیست.

این در حالی است که اکنون بالغ بر ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. در محاسبات نیازسنجی نرخ بهینه خانه های خالی معادل ۵ درصد در نظر گرفته شده است که به عنوان ذخیره بازار عمل می کند، در صورتی که این نرخ در حال حاضر در نقاط شهری ۱۰.۳ درصد و در نقاط روستایی ۸.۵ درصد است.

قطعا این پیامدهایی که برای شاخص‌های بازار مسکن ذکر کردید، ناشی از یک سری سیاست‌ ها و رویکردهایی است که نهادهای تصمیم ساز و تصمیم‌گیر از آن به عنوان راهکار ساماندهی استفاده کرده‌اند، به نظر شما مهمترین این رویکردها که مسبب وضع فعلی طبقه‌بندی است، شامل چه مواردی است؟

ملک زاده: این مسئله نشان دهنده عدم ورود موثر دولت به عنوان سیاستگذار بر نحوه عرضه و تقاضای مسکن است. احتکار خانه‌های خریداری شده و خالی نگه‌داشتن آن‌ها، خرید و فروش مکرر مسکن در بازه زمانی کوتاه، ایجاد تقاضای کاذب به طمع کسب سود بیشتر و سایر موارد از جمله آثار نامطلوب عدم مدیریت تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بخش مسکن است.

*تورم زمین همواره پیشران تورم کشور است

عده‌ای معتقد هستند، شرایط بازار مسکن ناشی از شرایط تورم عمومی کشور رقم خوره است، به نظر شما این اظهار نظر تا چه اندازه در فضای کارشناسی قابل پذیرش است؟

ملک زاده: در مطالعه روند بازار مسکن در سال‌های گذشته شاهد رشد قیمت بسیار زیاد در بعضی از سال‌ها نسبت به سال‌های دیگر بوده‌ایم. رشد قیمتی که هیچ تناسبی با نرخ تورم عمومی نداشته و به صورت جهشی اتفاق افتاده است. در واقع نرخ رشد قیمت در دوره های بلند مدت در بخش مسکن فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد. به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال ۱۳۷۲ تا ۱۳۹۷ معادل ۱۹.۲درصد بوده اما نرخ تورم زمین در همین بازه زمانی ۲۵.۲درصد است. همچنین جهش ناگهانی قیمت در دوره های کوتاه باعث افزایش سوداگری در بخش مسکن شده است؛ جهشی که غیرمولد بوده و باعث هیچ رشدی در اقتصاد کشور نشده است.

خب این بازار نامطلوب مسکن قرار است تا کی به این روند خود ادامه دهد، بگذارید این گونه سوال کنم، آیا راهکار تجربه‌ شده‌ای برای بهبود شرایط بازار وجود دارد؟

ملک زاده: راهکار تجربه شده و با قدمت بیش از ۱۰۰ ساله کشورهای جهان جهت مدیریت تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن، وضع مالیات بر عایدی سرمایه است. ابزاری که پژوهش های علمی و مراکز تحقیقاتی حاکمیتی و غیرحاکمیتی کارایی آن را اثبات کرده‌­اند.

دریافت مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) تأثیرات قابل ملاحظه ای بر اقتصاد آشفته و زنجیر­گسیخته کنونی خواهد داشت و حتی خبر اجرای آن عرصه را بر سودجویان و ثروت اندوزان و سوداگران اقتصادی تنگ خواهد کرد. چرا که مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای مردم بالاترین بخش از سرمایه هر خانوار را به خود اختصاص می دهد و با بیش از ۱۰۰ صنعت به طور مستقیم ارتباط دارد.

*کلیات مالیات بر عایدی سرمایه پس از ۷ سال تصویب شد

اساسا مالیات بر عایدی سرمایه بر جلوگیری از ورود منابع به بخش غیر مولد اقتصاد تکیه دارد، ممکن است این سازوکار را برای مردم تشریح کنید؟

ملک زاده: خروج منابع از بازارهای سرمایه غیرمولد می‌تواند بخش اعظمی از مشکلات اقتصادی را در وضعیت کنونی حل کند و راه را بر سوداگران زالو­صفتِ اقتصادی سد نماید که به دنبال آن نقدینگی بالا و سرگردان موجود در جامعه تا بخش زیادی کنترل و به سمت بازارهای مولد و بخش تولید هدایت می‌شود.

به نظر می‌­رسد مهم­ ترین اقدامی که لازم است برای جلب نظر مردم انجام شود، سالم سازی بازارِ مسکن به عنوان کالای اساسی مردم است. کالایی که طبق اصل ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی تامین آن بر عهده حاکمیت است و خانه ملت به عنوان نمایندگان مردم سنگین ترین مسئولیت را در قبال آن دارند.

اساسا ادبیات مالیات بر عایدی سرمایه ۷ تا ۸ سال است که در کشور به طور جدی مطرح می‌شود، ممکن است، تاریخچه‌ای از سرگذشت این قانون در کشور بفرمایید؟

ملک زاده: قانون مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان بخشی از اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، در سال ۱۳۹۳ در مجلس شورای اسلامی مطرح شد، اما مورد تایید قرار نگرفت. مجددا طرح قانونی مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه املاک با عنوان طرح «الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم و مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن» در تیرماه ۷۱۳۹ توسط نمایندگان مجلس شورای اسلامی با بیش از ۱۰۰ امضاء ارائه شد تا در صورت تصویب به عنوان ماده ۶۰ به قانون مالیات‌های مستقیم الحاق شود.

این طرح در کمیسیون اقتصادی مجلس بررسی و در آبان ‌ماه ۱۳۹۷ با کلیات آن موافقت شد؛ اما در جریان بررسی جزئیات، طرح مذکور به دلیل وعده دولت جهت ارائه لایحه‌ای جامع در آینده نزدیک، متوقف گردید؛ اما این لایحه تاکنون (اردیبهشت ۱۴۰۰) ارائه نشده است و طرح مذکور نیز به دلیل اتمام دوره مجلس کان لم یکن تلقی شد. با شروع مجلس یازدهم بار دیگر طرح مالیات بر عایدی سرمایه در خرداد ۱۳۹۹ مطرح شد. این طرح پس از جلسات متعدد کارشناسی در کمیته های تخصصی مجلس و کمیسیون اقتصادی در دی ماه ۱۳۹۹ تصویب شد و در صف بررسی صحن مجلس قرار گرفت. کلیات این طرح نهایتا هفته گذشته به تصویب مجلس رسید.

*کاهش ۱۱ درصدی قیمت با اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه در نیوزلند

آیا تجربه جهانی از نتایج اجرای مالیات بر عایدی سرمایه وجود دارد؟

ملک زاده: بله تجربیات بسیار زیادی در این حوزه وجود دارد، برای مثال دومینیک استفنز اقتصاددان ارشد موسسه وست پک اعتقاد دارد که اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در نیوزیلند قیمت خانه را ۱۰ تا ۱۱ درصد کاهش می دهد.

در همین راستا او تجزیه و تحلیلی ارائه داده است که چگونه بازار املاک به طیفی از تغییرات احتمالی پاسخ می دهد. بر اساس این پژوهش و تحلیل، اعمال مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ ۱۰ درصد، قیمت مسکن را تا ۱۰.۹ درصد در مقایسه با عدم اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، کاهش می‌دهد.

آیا این مسئله کاهش قیمت به معنای کاهش درجای قیمت مسکن است؟

ملک زاده: این مسئله لزوما به معنای کاهش شدید و یکباره ۱۰.۹ درصدی قیمت خانه نیست، بلکه بدان معنی است که قیمت مسکن در مقایسه با سایر عوامل تاثیرگذار برای خرید آن مانند درآمد مردم، رشد کمتری خواهد داشت. در واقع بازار مسکن از ثبات بیشتر و عدم جهش قیمتی برخوردار خواهد شد.

در نیوزیلند از سرمایه گذاری در املاک نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌ها مالیات کمتری گرفته می‌شود. اختلاف میزان مالیات سرمایه‌گذاری در بانکها و سهام شرکتها (سرمایه‌های مولد) با سرمایه گذاری در املاک (سرمایه‌گذاری غیرمولد) در حدود ۳۰ درصد است.

این قضیه عمدتا به این علت است که درآمد حاصل از سرمایه گذاری های مولد مشمول مالیات می شود، در حالی که عایدی حاصل از سرمایه مالیاتی ندارد. سرمایه گذاری های مولد به شدت مالیات می پردازند و در مقابل، سرمایه گذاری ملک که راه آسان تری برای کسب درآمد و عایدی بیشتر است، هیچ گونه درآمد مالیاتی نصیب دولت نمی کند و بدون مالیات است.

*مالیات بر عایدی سرمایه برای کسب درآمد طراحی نمی‌شود

آیا نیوزیلندی‌ها تاثیر مالیات بر عایدی سرمایه بر روی بازار اجاره را نیز بررسی کرده‌اند؟

ملک زاده: بله در ارتباط با بازار اجاره باید گفت، چنین بر اساس پژوهش نیوزیلندی‌ها در اثر اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، تعداد واحدهای مسکونی که اجاره داده می شوند افزایش ۵.۵ درصدی خواهند داشت. چنانچه این اتفاق نیفتد، قیمت مسکن به دلیل افزایش عرضه کاهش خواهد یافت و متقاضیان راحت تر می توانند مسکن تهیه و خریداری کنند.

در حقیقت مالیات بر عایدی سرمایه مانند اهرمی خواهد بود که جذابیت سرمایه گذاری غیرمولد در املاک را کاهش می دهد. از این رو سوداگران ورود کمتری به به بازار خواهند داشت و تقاضاکنندگان واقعی قدرت خرید مسکن را پیدا خواهند کرد. البته مشخص نیست که قیمت مسکن تا چه میزانی باید کاهش یابد تا تقاضای واقعی بتواند وارد بازار شود.

منتقدان مسئله مالیات بر خانه‌های خالی می‌گویند این مالیات یک منبع درآمدی برای دولت است و دولت قیمت مسکن را زیاد می‌کند تا بتواند از این طریق درآمد کسب کند، آیا این استدلال مبنای صحیحی دارد؟

ملک زاده: اساسا زیربنای این استدلال غلط است، مالیات بر عایدی سرمایه مالیات درآمدی نیست، بلکه یک مالیات تنظیمی است، یعنی نرخ آن باید به گونه‌ای گزنده مطرح شود که دیگر کسی به این حوزه سوداگری ورود نکند، چه برسد برای اینکه بخواهد ورود کند و مالیات دهد. یک تجربه جهانی در آفریقای جنوبی توسط موسسه کاتز انجام شد که بر مبنای آن درآمد حاصل از مالیات بر عایدی سرمایه در آفریقای جنوبی ممکن است به اندازه کافی برای جبران هزینه های اداری اضافه شده ناشی از اجرای این مالیات، بزرگ نباشد؛ زیرا این مالیات اساسا برای درآمد زایی نیست.

این در حالیست که فقدان مالیات بر عایدی سرمایه موجب عقب ماندگی سرمایه اجتماعی آفریقای جنوبی شده است. لذا با وجود CGT بازدهی سرمایه‌های اجتماعی با افزایش بهره وری سرمایه و نیروی کار افزایش می یابد. هم چنین این مسئله خود موجب تقویت شرایط رشد بیشتر جذب سرمایه ها در آینده می‌شود.

*جهش تولید بدون مالیات بر عایدی سرمایه ممکن نیست

مالیات بر عایدی سرمایه به اعتقاد بخشی از بدنه کارشناسی کشور یک عامل اصلی در تقویت تولید به حساب می‌آید، به نظر شما این پایه مالیاتی از چه طریقی به تقویت تولید کمک می‌کند؟

ملک زاده: اجرای این قانون عامل موثری در افزایش فعالیت‌های تولیدی است و فاصله طبقاتی را کاهش می‌دهد و نوسانات قیمتی در حوزه مسکن، خودرو، ارز و طلا را مهار می‌کند.

به عبارت دیگر زمانیکه شرایط برای سرمایه‌گذاری در بازارهای سرمایه‌ای به دلیل کاهش سود از جذابیت بیافتد، این سرمایه می‌تواند در بازار تولیدی نقش آفرینی کرده و زمینه بهبود شرایط تولید مهیا شود.

البته این مسئله مستلزم آن است که شرایط تولید نیز مهیا باشد و این تار عنکبوت مجوزها و شرایط دشواری نظام اداری برای مسئله تولید از میان برداشته شود.