آینده مبهم بازار مسکن!

مهدی سلطان محمدی درباره پیش‌بینی آینده بازار مسکن اظهار کرد: در بسیاری موارد پیش‌بینی قیمت در بازارها امکان‌پذیر نیست. اما اقتصاد ما با مشکلاتی مواجه است که شاید مهم‌ترین آن حجم سنگین نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان باشد. در طول دو سه سال گذشته شوکهایی به اقتصاد وارد شد که اصلی‌ترین آن تحریم های دوره ترامپ بود. سپس بیماری کرونا اتفاق افتاد که منجر به کمبود دارایی‌های سرمایه‌ای شد. هجوم نقدینگی سرگردان به بازارها باعث شد حبابی در دارایی‌های سرمایه‌ای شکل بگیرد که دیدیم شاخص بورس، مسکن، ارز و طلا به شدت بالا رفت.

وی افزود: از سال گذشته بسیاری از فعالان اقتصادی به این نتیجه رسیدند که حباب بازارها بیش از اندازه بزرگ شده که به تدریج ریزشی در این بازارها رخ داد. شاخص بورس از ۲ میلیون واحد به ۱.۲ میلیون واحد رسید. در بخش مسکن سقوط قیمتی رخ نداد اما رشد قیمت از آبان ۱۳۹۹ به بعد کاهش پیدا کرد.

عوامل تورم‌زا همچنان پابرجاست

سلطان محمدی، عوامل ایجاد تورم شدید در سه سال گذشته را کماکان پابرجا دانست و گفت: اثر شوکهای بیرونی مثل خروج آمریکا از برجام و معضل کرونا هنوز به طور کامل برطرف نشده است. در سال جاری کسری بودجه وحشتناکی داریم که می‌تواند مهمترین عامل شکل‌گیری تورم آتی باشد. لذا برای اینکه بتوانیم قیمت دارایی‌های سرمایه‌ای و به طور خاص مسکن را تحت کنترل درآوریم باید مساله رشد نقدینگی و کسری بودجه را حل کنیم.

وی تاکید کرد: یا باید درآمدهای دولت را افزایش دهیم یا هزینه را پایین بیاوریم. در صورت احیای برجام افزایش درآمدها از طریق دلارهای نفتی آزاد شده محتمل است که به طور موقت می‌تواند مُسکنی برای اقتصاد باشد. اما از آن طرف کمتر کسی به کاهش هزینه دولت فکر می‌کند. در فضای کلی جامعه راجع به مطالبات مردم مثل افزایش حقوق بازنشستگان و کارمندان صحبت می‌شود. احتمالا دولت آینده هم به این سمت می‌رود که با افزایش هزینه، بخشی از جامعه را راضی نگه دارند. این موضوع تبعات منفی برای اقتصاد کشور دارد. در ونزوئلا اتحادیه‌های کارگری با افزایش مطالبات، کنترل کشور را در دست گرفتند که منجر به تورمهای میلیونی و میلیاردی شد و در حال حاضر قصد دارند شش صفر را از پول ملی خود حذف کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن، درآمدهای نفتی را تکافوی مدیریت اقتصاد کشور ندانست و گفت: حتی اگر برجام احیا شود نمی‌توان به حل مشکلات اقتصادی و کنترل تورم خوشبین بود. در بخش مسکن، قیمت نهاده‌های ساختمانی نسبت به سال گذشته حدود ۱۰۰ درصد رشد کرده و عوارض شهرداری بالا رفته است. محدودیتهایی هم در تراکم ایجاد شده که قیمت زمین را بالا می‌برد. مجموعه این عوامل اجازه نمی‌دهد قیمت مسکن کاهش پیدا کند. در بهترین حالت، افزایش قیمت مسکن کمتر از تورم خواهد بود اما اگر با تورم عمومی افسارگسیخته مواجه شویم قیمت مسکن هم بالا می‌رود.

با آمارهای کوتاه مدت نمی‌توان بازار مسکن را ارزیابی کرد

به گفته سلطان محمدی، آمارهایی که در ایران از بازه‌های کوتاه مدت بازار مسکن ارایه می‌شود منعکس کننده تغییرات واقعی قیمت نیست؛ زیرا در شاخص کلی، اثرات نوع ساختمانهای معامله شده و کیفیت آنها لحاظ نمی‌شود. بانک مرکزی یا مرکز آمار، داده‌های تمامی واحدهای فروخته شده را جمع می‌زنند و متوسط قیمت را اعلام می کنند. حال آنکه ممکن است در یک ماه واحدهای نوساز یا واحدهایی با کیفیت بالاتری فروخته شود و در ماه بعد برعکس آن اتفاق بیفتد. بنابراین شاخص ماهیانه از دقت کافی برخوردار نیست. به همین دلیل آمارهای سه ماهه و شش ماهه که به تدریج اثر ریزنوسانات را از بین می‌برد قابل اتکاتر است.

تردید بر بازار مسکن سایه افکنده است

وی افزود: در سال جاری با یک وضعیت مبهم و اسثتنایی در اقتصاد مواجه هستیم که بر روی بازار مسکن تاثیرگذار بوده است. با وجود مذاکرات برجامی هنوز در سال ۱۴۰۰ سرنوشت این توافقنامه مشخص نیست. البته امیدها افزایش یافته که توافق انجام شود و اقتصاد حرکت کند. اما موانع زیادی هم بر سر راه برجام وجود دارد که هنوز در سطوح سیاسی و اقتصادی با آن درگیر هستیم. مساله دیگر انتخابات ریاست جمهوری است که در فصل بهار منجر به ایجاد فضای ابهام‌آلود در کلیه بازارها از جمله بازار مسکن شد. در حال حاضر نیز موضوع وزیر مسکن آینده مطرح است که به تردیدها از آینده دامن می‌زند.

این کارشناس اقتصادی مسکن با بیان اینکه اپیدمی کرونا نیز عامل دیگر کاهش حجم معاملات مسکن بوده است گفت: مساله دیگر تغییر فصلی است که به طور سنتی در فروردین و اردیبهشت معاملات کاهش می‌یابد و طبیعتا داده‌های قیمتی نیز ما را به جمع‌بندی درستی از وضعیت آینده نمی‌رساند.

سلطان محمدی با اشاره به رشد ۳ درصدی ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران در خردادماه تاکید کرد: این میزان رشد قیمت با توجه حجم پایین معاملات که حدود ۵۱۰۰ فقره بوده قابل اتکا نیست. شاید اگر رشد قیمت شدید بود می‌توانستیم درک نسبی از وضعیت بازار به دست بیاوریم. در فروردین و خرداد با افت قیمت نسبت به اسفند مواجه بودیم. بعد در خردادماه بالا رفت و مجددا به حدود قیمت اسفند برگشتیم. این نوسانات اندک نشان می‌دهد بازار در یک بلاتکلیفی قرار دارد.

متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۲۹.۶ میلیون تومان

بنابراین گزارش، طبق اعلام بانک مرکزی، در خرداد ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه در سال قبل به ترتیب ۳ و ۵۶.۶ درصد افزایش یافته است. همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل ۵.۱ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۲.۷ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۲۹.۶ افزایش را نشان می‌دهد.