هزینه مسکن درآمد خانوارها را می بلعد / احتمال رکود بزرگ در بازار!

نرخ تورم مسکن در تهران همچنان صعودی است. این شاخص در اولین ماه تابستان ۱۴۰۱ به ۸.۳ درصد رسیده و در بالاترین سطح خود در دو سال اخیر قرار گرفته است. این افزایش در حالی ثبت شده که میزان معاملات در بازار مسکن افت ۳۸ درصدی را در مقایسه با پایان بهار امسال ثبت کرده است. مرکز آمار دومین گزارش خود از وضعیت مسکن در تهران را اعلام کرد. طبق آخرین داده های این مرکز در تیرماه امسال، تورم بخش مسکن در پایتخت برابر با ۸.۳ درصد بوده که رکورد ۲۳ ماهه را با خود به همراه داشته است.در همین خصوص مرکز آمار برای دومین ماه متوالی وضعیت آماری مسکن تهران را منتشر می کند. پیش از این برای سال‌های پی در پی این اطلاع رسانی تنها به دست بانک مرکزی رقم می‌خورد.

در اولین ماه تابستانی تورم مسکن تهران بالا رفت و با ۱.۲ واحد درصد افزایش نسبت به ماه گذشته به ۸.۳ درصد رسید. این شاخص از تیر ۹۹ تا کنون بی‌سابقه بوده است.طبق داده‌های این مرکز میانگین وزنی قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی در ابتدای تابستان تهران برابر با ۴۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان بوده و از ماه قبل تقریبا ۳ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان بیشتر شده است.

مقایسه نقطه‌ای این شاخص نیز نشان می‌دهد قیمت مسکن به نسبت موقعیت مشابه خود در سال گذشته در حدود ۴۵.۲ درصد افزایش داشته و رکورد یک ساله را ثبت کرده است.این در حالی است که تعداد معاملات در بازار مسکن نزولی شده و در ماه گذشته برابر با ۸ هزار و ۶۸۵ فقره به ثبت رسیده است، تقریبا ۳۸ درصد کمتر از پایان بهار.

به باور برخی کارشناسان کاهش معاملات به همراه رشد قیمت ها می تواند سیگنالی از کاهش عرضه در مقایسه با رشد تقاضا در این بازار باشد که موجب سرعت گیری بیشتر نرخ تورم مسکن در تهران شده است.

براساس اطلاعات شاخص‌های اقتصادی کشور که مرکز آمار منتشر کرده است در پاییز سال گذشته متوسط قیمت یک متر زمین در شهر تهران بیش از ۴۹ میلیون تومان و متوسط اجاره‌ بهای یک متر واحد مسکونی نیز حدود ۸۷ هزار تومان است، در حالی که میانگین قیمت یک متر زمین در کل کشور در تابستان سال گذشته ۱۰ میلیون تومان و متوسط قیمت اجاره بها نیز برای هر متر آپارتمان ۳۰ هزار تومان است.

اوضاع بازار اجاره وخیم تر شد

در حال حاضر بازار رهن و اجاره تحولات زیادی را تجربه می کند. تغییر شاخص قیمت بخش اجاره در کل کشور نیز از افزایش ۳.۸ درصد نسبت به خرداد امسال و رشد ۳۱.۴ درصد در مقایسه با تیرماه پارسال حکایت دارد. تورم اجاره بها در ۱۲ ماهه منتهی به تیرماه سال جاری نیز ۲۷.۹ درصد بوده است.

افزایش ۳.۸ درصدی قیمت مسکن کل کشور طی یک ماه اخیر در شرایطی به ثبت رسید که در ماه‌های خرداد و اردیبهشت این شاخص به ترتیب ۲.۳ درصد و ۲.۵ درصد بود. در واقع نوسان ماهیانه قیمت خانه طی تیرماه امسال در حالی رخ داده که ماه گذشته این بازار با افت سرعت رشد قیمت مواجه بود. اما تورم ماهیانه مسکن شهر تهران در خرداد امسال ۸.۴ درصد اعلام شد که به نظر می‌رسد تحرکات بازار مسکن پایتخت به عنوان یک بخش پیشران بر روند دیگر مناطق کشور تاثیر گذاشته است. خرداد امسال متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۳۹.۴ میلیون تومان بود.

درخصوص تورم سالیانه مسکن کل کشور در تیرماه ۱۴۰۱ نیز آمار از رشد حدود ۲۸ درصد حکایت دارد. در حالی که تورم عمومی سالیانه ۴۰ درصد اعلام شد. بر این اساس شاخص رشد قیمت مسکن عقب‌ماندگی ۱۲ درصدی را نسبت به تورم عمومی به ثبت رساند. درباره تغییر نقطه به نقطه قیمت نیز در شرایطی که مسکن کل کشور رشد ۳۱.۸ درصد را نشان داد تورم عمومی نسبت به تیرماه سال گذشته ۵۴ درصد بود. بنابراین در این بخش نیز مسکن جاماندگی ۲۲.۲ درصد را نشان داد.

اگرچه رشد قیمت مسکن در هر دو شاخص سالیانه و نقطه به نقطه از تورم عمومی عقب‌تر است، مسکن در حال حاضر بخش قابل توجهی از سبد هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شهر تهران هم‌اکنون به طور میانگین حدود ۶۵ درصد درآمد خانوارها به هزینه‌های مسکن اختصاص می‌یابد و در مواردی این عدد به بالای ۹۰ درصد می‌رسد.

بانک‌ها پشت مسکن را خالی کردند

یکی از مهم‌ترین موانع تحقق ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، عملکرد نظام بانکی در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن است.از این رووزارت راه و شهرسازی و سازندگان نسبت به سیستم بانکی گله‌مند هستند. بانک‌ها موظفند طبق قانون ۲۰ درصد از تسهیلات سالیانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند اما در سال‌های اخیر حدود ۵ درصد این تکلیف محقق شد. به نظر می‌رسد در هنوز بر پاشنه‌ی قبل می‌چرخد. چند روز قبل رستم قاسمی ـ وزیر راه و شهرسازی گفت که بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت خانه‌های نهضت ملی مسکن همکاری نمی‌کنند.

با وجود گذشت ۹ ماه از تاریخ ابلاغ دستورالعمل توسط بانک مرکزی، بر اساس آمار رسیده از یک نهاد نظارتی، ۲۲ بانک از ۲۷ بانک عامل هیچ تسهیلاتی را به ساخت مسکن در قالب نهضت ملی پرداخت نکرده‌اند.

بر این اساس، نظام بانکی مجموعا تا این لحظه تنها ۱۳ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تسهیلات به بخش ساخت مسکن داده که بخش عمده این تسهیلات نیز توسط بانک عامل مسکن پرداخت شده است.

نکته جالب اینکه نظام بانکی در طول ۶ ماه گذشته تنها هفت هزار میلیارد تومان تسهیلات معادل یک و ۹ دهم درصد از تعهد قانونی خود را به نهضت ملی مسکن پرداخت کرده و عملا این بخش از اقتصاد کشور قصد ندارد وظیفه خود برای تامین مالی نهضت ملی مسکن را به سرانجام برساند. این اتفاق در شرایطی رخ می‌دهد که ساخت مسکن به عنوان یک پیشران اقتصادی نقش مهمی در توسعه اقتصادی کشور دارد.

بر این اساس، چهار بانک ملی، ملت، تجارت و پارسیان در مجموع ۹ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان تسهیلات ساخت مسکن پرداخت کردند در حالی که متعهد به پرداخت ۱۱۹ هزار ۶۲۵ میلیارد تومان تسهیلات بودند.از سوی دیگر بانک عامل مسکن نیز ۱۳ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تسهیلات ساخت مسکن به مردم پرداخت کرده، در حالی که مطابق قانون مکلف به پرداخت ۶۳ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت مسکن است.

بر اساس قانون جهش تولید مسکن در صورتی که نظام بانکی تعهد خود در تامین مالی ساخت مسکن را انجام ندهد، با جریمه افزایش سپرده قانونی توسط بانک مرکزی مواجه خواهد شد.حال باید دید آیا بانک مرکزی از این ابزار قانون برای روشن شدن لوکوموتیو اقتصادی کشور استفاده می‌کند یا همچنان شاهد دور کند ساخت مسکن در کشور هستیم.

محمود شایان مدیر عامل بانک مسکن در رابطه با این موضوع می گوید: ‌یکی از مهمترین وعده های دولت برای ساماندهی بازار مسکن، ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در مدت چهار سال است. بعضی اوقات تعبیر اشتباه صورت می گیرد که بانک مسکن متولی ساخت این تعداد واحد در کشور است. در واقع بانک مسکن فقط مسئول تامین مالی بخشی از این پروژه بزرگ بوده و متولی ساخت مسکن نیست. همچنین مجلس تمام بانک های کشور و موسسات مالی و اعتباری را مکلف به مشارکت در این امر بزرگ کرده است و این موضوع یک وظیفه و تکلیف عمومی بوده که باید مورد توجه قرار بگیرد.

در حال حاضر با قاطعیت می توان گفت که تنها بانک مسکن به تکلیف خودش عمل کرده و این موضوع به یک اشتباه برداشت برای سیستم بانکی کشور تبدیل شده است. موضوعی که مجلس اعلام کرد این نبود که خلق نقدینگی انجام شود. در واقع هدف اصلی این بود که چهار میلیون واحد مسکونی ساخته شود و نقدینگی و تورم اقتصادی کنترل شود.