اتفاقی جدید در بازار مسکن

کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران به سوالات مرتبط با صنف املاک ، انتظارات مردم و مسئولین از این صنف و مشکلات مشاورین املاک پاسخ داد که در ادامه این گفت و گو را می خوانید:

عده ای از مردم و مسئولان نسبت به اتحادیه مشاورین املاک انتقاد دارند و مقصر اصلی گرانی قیمت اجاره مسکن و افزایش قیمت ملک را مشاورین املاک میدانند، نظر شما چیست ؟

مشاورین املاک نمی‌توانند مقصر اصلی در افزایش قیمت مسکن باشند. البته به صورت محدود ممکن است بعضی از دفاتر املاک در افزایش موردی قیمت مسکن تاثیر گذار باشند. آنچه که باعث افزایش قیمت مسکن شده تورم است که هرساله افزایش پیدا می کند و باعث بالا رفتن هزینه سبد زندگی مردم شده است. مالک ها قیمت های آپارتمان ها را در اپلیکشن هایی مثل دیوار مشاهده می کنند و خودشان قیمت گذاری می کنند و به املاکی ها اعلام می کنند. مشاورین املاک چون قیمت های اعلامی از سوی خود مالکین را به خریداران معرفی می کنند، اینجا مقصر شناخته می شوند وگرنه مشاورین املاک هیچ تاثیری در افزایش قیمت مسکن ندارند.

چرا سامانه ای را راه اندازی نمی کنید که قیمت آپارتمان ها در هر منطقه اعلام شود و بازار سردرگم قیمت ها نباشد ؟

زمانی مشاورین املاک بودند که قیمت آپارتمان هارا مشخص می کردند و قیمت گذار بودند و ما شاهد بودیم که قیمت مسکن به صورت منطقی افزایش پیدا می کرد ، اما امروز قیمت گذاری مسکن در دست فضای مجازی و اپلیکیشن های مختلف است و قیمت ها از دست مشاورین املاک خارج شده است.

مردم عادت کرده اند که در اپلیکیشن های مختلف و فضای مجازی قیمت اعلام کنند و حتی ما شاهد هستیم که عده ای قیمت سازی هم انجام میدهند.

این مشاورین املاک هستند که کمترین قیمت ها در فضای مجازی را بررسی می‌کنند و بعد در پلتفرم هایی مثل دیوار آگهی می کنند.

همانطور که اطلاع دارید فاز اول سامانه املاک و مستغلات توسط وزارت راه و شهرسازی راه اندازی شد در این سامانه مستاجران و موجرین می توانند بدون هیچ هزینه قراردادهای خود را در سامانه اسکان و املاک ثبت کنند. اما انتقاد های فراوانی توسط مشاورین به این سامانه شده. بعضی از مشاورین یک کاغذ سفید را در این سامانه بارگذاری کردند و مورد تایید قرار گرفته است. فکر نمی کنید که این سامانه باعث می شود که تخلفات افزایش پیدا کند؟

این که عده ای کاغذ سفید را به جای قرارداد در سامانه ثبت می کنند را تایید نمیکنم، چون خودم این موضوع را ندیدم، اما اتحادیه مشاورین املاک در سال ۸۷ زمانی که هیچ کدام از مسئولین حوزه مسکن به فکر نبودند ، برای شفافیت ساماندهی قراردادها و قانون مداری، سامانه املاک و مستغلات را طراحی کردند.

همان زمان هم قرار بود که بعد از اینکه این سامانه راه اندازی شد ما با بسیاری از نهادها و سازمان هایی که ارتباط مستقیمی در حوزه مسکن دارند ، ارتباط مستقیم برقرار کنیم تا مشاورین املاک بتوانند مسئولیت قانونی خود را اجرا کنند. به هر دلیل این اتفاق نیفتاد و یکسری در آن سالها همکاری نکردند.

در هر صورت امروز دولت سیزدهم که بسیار پر کار است و ترک فعل دولت های قبلی هم بر دوش این دولت است ،همین سامانه املاک و مستغلات را راه اندازی کرده و با تمام حوزه های املاک ارتباط برقرار کرده و قصد دارد به نوعی ساماندهی کند.

این سامانه از دیدگاه دولت شاید برای تنظیم موقت بازار مسکن موثرباشد اما اشکالات حقوقی، امنیتی و اجتماعی هم خواهد داشت. مهمترین ایراد این سامانه این است که اهلیت افراد را نمی‌تواند تشخیص دهد و ما شاهد باشیم که این قرارداد به غیر واقعی در سامانه ثبت شده و افراد حقیقی اصلا وجود ندارند.

این ها مسائلی است که اگر پیگیری نشود، فردا شاکی های زیادی بوجود خواهد آمد و قوه قضائیه درگیر مسائل پیچیده ای خواهد شد. حاصل یک عمر زندگی مردم یک آپارتمان است و آنها به راحتی نخواهند پذیرفت که حاصل یک عمر زندگی خود را در اختیار یک سامانه قرار دهند.

ما ۱۵۰ هزار مشاور املاک داریم که همکاران با خانواده های این عزیزان بین ۲ تا ۳ میلیون نفر خواهند شد. من معتقدم با راه اندازی این سامانه به جز اینکه اصلا از نظر حقوقی مشکل دارد ، در کار مشاورین املاک هم اختلال ایجاد می کند.

با راه اندازی سامانه املاک و مستغلات پس مشاورین املاک چه خدمتی می توانند به مردم انجام دهند ؟ این مسأله را چگونه ارزیابی می‌کنید ؟

افرادی که سامانه املاک و مستغلات را راه اندازی کردند به بعضی مسائل مهم و جزئیات دقت نکردند. دوستان توضیح بدهند که خریدار و فروشنده و یا مستاجر و مالک چگونه یک آپارتمان را پیدا کنند. ما کلا دو پلتفرم در کشور داریم. یعنی شما جمعیت ۲ تا ۳ میلیون نفری را در نظر نگرفتید و دو سایت راه اندازی کردید و فقط برای آنها درآمد ایجاد کردید.

اصلا مردم از کجا باید بروند این آپارتمان ها را مشاهده کنند تا پسند کنند؟ از نظر مشاعات ، خیابان ، و هر موضوعی که مربوط به اجاره یا خرید می شود در این سامانه در نظر گرفته نشده است و اینکه طرفین به املاک ها مراجعه کنند و مشاورین فایل ها را به آنها نشان دهند و مستاجر و مالک، یا خریدار و فروشنده بروند در یک سامانه قرارداد را بنویسند، ظلم به مشاورین املاک است.

آیا با کم کردن کمیسیون مشاورین املاک قیمت ملک کنترل شد ؟ گفته می شود مجلس قرار است قانون دریافت کمیسیون توسط املاکی ها را تغییر دهد. نظر اتحادیه درباره این تصمیم ها چیست ؟

نزدیک به ۳۰ سال پیش مشاورین املاک ۱ درصد کمیسیون دریافت می کردند، که در آن زمان قیمت مسکن هم افزایش پیدا نمی کرد و دولتمردان و جامعه هم مشاورین را املاک را مقصر گرانی مسکن نمی دانستند. در چند سال اخیر به بهانه کمیسیون ، حق الزحمه مشاورین املاک هر دو سال یکبار کاهش پیدا کرده است.

مشاورین املاک هرچقدر قیمت مسکن ثابت باشد یا پایین بیاید به نفعشان است. برای اینکه با ثبات بازار مردم تمایل بیشتری برای خرید و فروش دارند و این به درآمد مشاورین کمک می کند. هر چقدر که قیمت ها افزایشی باشد رکود کاری ایجاد می کند، بنابراین مشاورین املاک به هیچ‌ عنوان به بهانه اینکه درآمد بیشتری کسب کنند، موافق افزایش قیمت ها نیستند.

مشاورین املاک مالیات، بیمه و کلی هزینه های دیگری مثل هر کسی در زندگی پرداخت می کنند و فقط نصف مبلغ کمیسیون قرارداد را از دفاتر املاک دریافت میکنند. شما اگر تعداد دفعاتی که این عزیزان قرارداد می نویسند را مشاهده کنید، حتی به اندازه یک کارمند ساده درآمد کسب نمی کنند. پس با توجه به این تورمی که در جامعه وجود دارد اگر کمیسیون مشاورین املاک از این هم کمتر شود قطعا در حقشان ظلم خواهد شد. ضمن اینکه کم کردن حق کمیسیون املاک باعث کاهش قیمت مسکن نشده است.

دغدغه مردم پرداخت کمیسیون املاک نیست، دغدغه آنها افزایش قیمت مسکن و افزایش اجاره آپارتمان است. دولت با سیاست هایی مانند کاهش نرخ کمیسیون املاک و راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات قصد دارد بازار را به یک ساماندهی برساند، اما ساماندهی بازار با کاهش نرخ کمیسیون املاک صورت نخواهد گرفت.

شنیده شده مجلس می خواهد قانونی را تصویب کند که نرخ کمیسیون مشاورین املاک دوباره تغییر کند، آیا شما این خبر را تایید می کنید ؟

من هم این خبر را شنیده ام. حق الزحمه مشاورین املاک بر اساس درصدی از قیمت معامله ملک است ولی آنها قصد دارند نرخ حق الزحمه مشاورین املاک را از طریق دیگری بر اساس ارزش مالیاتی ملک تعیین کنند. بنده اطلاع ندارم که مجلس می خواهد نرخ حق الزحمه مشاورین املاک را کم و یا زیاد کند. من از قانونگذاران میخواهم آنچه را که به عنوان نرخ حق الزحمه مشاورین املاک مصوب می کنند از نرخ فعلی کمتر نباشد و بر اساس سبد زندگی و تورم ایجاد شود که این قشر دو ،سه میلیون نفری را هم به قشر ضعیف تبدیل نکنند.

کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران

مدتی قبل خبرهایی در فضای مجازی منتشر شد که عده ای از مردم به دلیل فقر و نابسامانی مالی به (پشت بام خوابی ) روی آورده اند. بازرسان شما این خبر را تایید می کنند؟

 چه در سال های گذشته که در اتحادیه بودم و چه در حال حاضر ، با توجه به گزارش میدانی بازرس ها در مناطق و چه گزارش مشاورین املاک در مناطق مختلف تهران این موضوع را تایید نکردند و صحت ندارد، بنده هم این خبر را تایید نمی کنم و هرکسی این مسأله را بیان کرده شایعه است و اعتباری ندارد.

گفته می‌شود بعضی از املاکی های شمال تهران با دلار و ارزهای دیجیتال آپارتمان و ملک های کلنگی خرید و فروش می کنند. این مسأله را تایید می کنید ؟

من بعید میدانم که این مسأله در املاکی های تهران اتفاق افتاده باشد. چون طبق قانون نظام صنفی معاملات ملکی باید با وجه رایج مملکت باشد.

مدتی قبل دولت سایت درگاه ملی مجوزها را برای سهولت بخشیدن به دریافت جواز توسط اصناف راه اندازی کرد.‌ از طرفی اصناف نسبت به این سامانه انتقاد دارندو از طرف دیگر چون اتحادیه املاک با اسناد و مدارک مردم سر و کار دارد و بسیار حساس است، نظر شما درباره این سامانه چیست ؟

وقتی که این سامانه راه اندازی شد، اصناف در جلسه ای که با آقای سیاح مجری این طرح داشتند، نسبت به درگاه ملی مجوزها به ایشان انتقاد کردند و آقای سیاح هم قبول کردند که اشکالاتی وجود دارد و رفع خواهند کرد.هیچکس مخالف سرعت بخشیدن به دریافت مجوز نیست اما بعضی از آموزش دارند ، تخصصی کار میکند وبرای ارائه جواز نیاز به بازرسی دارند.

مسأله مهم این است که در این سامانه متراژ محل کسب قید نشده و هرشخصی میتواند با هر متراژ و یک جواز کسب و کار فعالیت کند. ما دوست داریم که در اتحادیه ها آن امضاء طلایی به قول بعضی از دوستان که البته ما ندیدیم را بردارند، اما نباید در نظارت ، مدیریت و آن حرکت راهبردی که اتحادیه بر مجموعه های زیر دست و اعضای صنفی خودش باید داشته باشد، خللی ایجاد شود.

وقتی افرادی که مجوز دریافت می کنند از ابتدا اصلا اتحادیه را نمی‌شناسند و جواز را از یک سامانه دریافت کردند ، چگونه ما می توانیم نظارت بر فعالیت آنها داشته باشیم. از نظر من برای اینکه مشکلی ایجاد نشود ابتدا و انتهای دریافت جواز باید اتحادیه باشد. درباره صنف اتحادیه مشاورین املاک، مسئولان وزارت راه و شهرسازی قول داده اند که برای دریافت جواز یک بازنگری انجام دهند تا مشاورین املاک برای جواز به مشکلی نخورند.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران در پایان از کاهش قیمت مسکن در ماه های آینده خبرداد و گفت: با توجه به افزایش غیر منطقی و سرسام آوری که قبل سال در حوزه مسکن داشتیم‌،قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است و در بازرسی هایی که انجام دادیم ، مشاهده شده که قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر کاهش پیدا کرده وقیمت اجاره بها هم در اکثر مناطق شمالی ثبات پیدا کرده است. در مناطق جنوبی و متراژ های کوچک تر قیمت مسکن تقریبا به ثبات رسیده است. تصور می شود که اگر اتفاق خاصی در ماه های آینده رقم نخورد و با کاهش قیمت دلار و... قیمت مسکن در ماه های آینده کاهش خواهد یافت و یا حداقل ثبات داشته باشد.