۳ سناریو برای بازار مسکن پس از توافق ایران و آمریکا

با گذشت زمان، این رکود به یک «خواب عمیق» در بازار مسکن تبدیل شد و قیمت‌ها در حالت تثبیت یا حتی کاهش موقتی قرار گرفت. تحولات در بازارهای ارز و طلا که به‌عنوان معیارهای اصلی سرمایه‌گذاری برای ایرانیان عمل می‌کنند، نقش زیادی در این رکود ایفا کرد. زمانی که قیمت دلار و طلا به‌شدت افزایش یافت، مردم ترجیح دادند دارایی‌های خود را در این بازارها حفظ کنند تا در بازار مسکن که با مشکلات و نوسانات زیادی همراه بود.

اما اخیراً، اخبار سیاسی و دیپلماتیک از احتمال توافق میان ایران و آمریکا حکایت دارند. این گمانه‌زنی‌ها باعث شده که بسیاری از فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران دوباره به بازار مسکن و بازارهای موازی توجه کنند و سوالات زیادی در خصوص اثرات چنین توافقی بر این بازارها مطرح شود. در صورت موفقیت مذاکرات و رسیدن به توافق بین ایران و آمریکا، می‌توان انتظار داشت که تحولات جدیدی در بازارهای مختلف به‌ویژه بازار مسکن به وقوع بپیوندد.

اگر توافق هسته‌ای به سرانجام برسد، یکی از اولین تغییرات در بازار مسکن می‌تواند بازگشت آرامش به این بازار باشد. کاهش تحریم‌ها و ورود احتمالی سرمایه‌های خارجی می‌تواند به تأمین منابع مالی برای پروژه‌های ساختمانی و افزایش عرضه مسکن کمک کند. از سوی دیگر، کاهش نوسانات ارزی می‌تواند قدرت خرید مردم را افزایش دهد و تقاضا برای خرید مسکن را دوباره به جریان اندازد. در نتیجه، با رونق گرفتن بازار مسکن، ممکن است شاهد افزایش قیمت‌ها دوباره باشیم، اما این بار به‌طور متوازن‌تر و بر اساس اصول عرضه و تقاضا.

در عین حال، باید توجه داشت که موفقیت مذاکرات و توافق با آمریکا تأثیرات گسترده‌ای بر بازارهای موازی نیز خواهد داشت. کاهش فشارهای اقتصادی و تجاری می‌تواند باعث کاهش نوسانات در بازار ارز، طلا و سکه شود. این موضوع می‌تواند به ویژه برای سرمایه‌گذارانی که در سال‌های اخیر به دنبال حفظ ارزش دارایی‌های خود در این بازارها بوده‌اند، فرصت مناسبی برای بازگشت به بازار مسکن ایجاد کند. به عبارت دیگر، با بهبود شرایط اقتصادی، احتمالا شاهد یک حرکت دوباره به سمت بازار مسکن خواهیم بود که می‌تواند موجب رونق آن شود.

به طور کلی، اگر مذاکرات ایران و آمریکا به نتیجه مثبت برسد، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن از رکود فعلی خارج شده و وارد یک دوره جدید از رشد و تحرک شود. البته این تغییرات به شرایط کلی اقتصادی کشور، سیاست‌های داخلی و تعاملات خارجی نیز بستگی خواهد داشت. بنابراین، در صورت وقوع چنین توافقی، تحلیلگران بازار باید به دقت روندهای اقتصادی را رصد کرده و واکنش‌های مختلف بازار را پیش‌بینی کنند.

اخبار سیاسی این روزها از احتمال توافقی تاریخی میان ایران و آمریکا خبر می‌دهند. با هر پیام و خبر جدید سیاسی، بازارهای مالی به شدت تحت تاثیر هیجانات قرار می‌گیرند و نوسانات قیمتی در آنها شدت می‌گیرد. این نوسانات باعث شده، نگرانی‌هایی درباره آینده بازارهای مالی،‌ از جمله بازار مسکن ایجاد شود. اما در صورتی که میان ایران و آمریکا، توافقی شکل بگیرد، وضعیت بازار مسکن در دوران پساتوافق چگونه خواهد بود؟

برای درک بهتر تاثیر توافق احتمالی ایران و آمریکا بر بازار مسکن، بررسی تغییرات قیمتی و معاملاتی در دوران برجام و پس از آن، کمک‌کننده است. بر اساس داده‌های مرکز آمار، در بهار سال ۱۳۹۴ که مذاکرات برجام در جریان بود، متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران به حدود چهار میلیون و ۵۰ هزار تومان رسیده بود. در همین فصل، حدود ۴۱ هزار و ۱۲۵ فقره معامله ثبت شد.

در تیر همان سال، توافق برجام نهایی و امضا شد. با این حال، قیمت مسکن در تابستان ۹۴ به حدود چهار میلیون و ۳۰ هزار تومان کاهش یافت و تعداد معاملات نیز به ۴۰ هزار و ۶۴۴ فقره رسید. این یعنی بازار در فصل تابستان، نسبت به بهار، روندی کاهشی داشت.

در پاییز سال ۹۴ نیز معاملات ۳.۱ درصد کاهش داشت و به ۳۹ هزار و ۳۷۴ فقره رسید. قیمت مسکن نیز در این فصل کاهشی بود و با متری چهار میلیون و ۳۰ هزار تومان به ثبت رسید.

رونق بازار مسکن در دوران اجرای برجام

با این حال، از زمستان سال ۹۴ با اجرای رسمی برجام، بازار مسکن وارد روند تازه‌ای شد. قیمت و حجم معاملات، هر دو روندی صعودی پیدا کردند. این مسیر در سال‌های ۹۵ و ۹۶ نیز ادامه داشت. اگرچه معاملات در فصل‌های بهار و پاییز تا حدودی کاهش می‌یافت، اما در تابستان و زمستان روند بازار افزایشی بود.

در زمستان ۱۳۹۶ متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران به حدود پنج میلیون و ۸۷۰ هزار تومان رسید و تعداد معاملات نیز با رشد ۱۴.۸ درصدی، به بیش از ۵۳ هزار فقره رسید. اما با خروج آمریکا از برجام در سال ۱۳۹۷ شرایط بازارها تغییر کرد. در تمام فصول سال ۹۷ غیر از زمستان، حجم معاملات روندی کاهشی داشت. با این حال، قیمت مسکن با توجه به رشد تورم و دلار، همچنان در مسیر صعودی باقی ماند.

در زمستان ۱۳۹۷ متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران به حدود ۱۰ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسید. سال ۱۳۹۸ نیز بازار مسکن با نوساناتی در معاملات همراه شد، اما روند کلی قیمت‌ها همچنان صعودی بود. در زمستان همان سال، قیمت‌ هر متر خانه به حدود ۱۵ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان رسید.

این مسیر در سال ۹۹ هم ادامه یافت؛ با این تفاوت که تعداد معاملات در مقایسه با دوران اوج برجام، کاهش قابل‌ توجهی داشت. به‌عنوان مثال، تعداد معاملات در زمستان ۹۶ تقریبا دو برابر تعداد معاملات در زمستان ۹۸ بود.

بر هم ریختگی بازار مسکن با خروج آمریکا از برجام

بررسی این داده‌ها نشان می‌دهد که در دوران برجام، بازار مسکن با چشم‌اندازی مثبت مواجه بود. هم سرمایه‌گذاران و هم خریداران مصرفی به‌ تدریج وارد بازار می‌شدند و سرعت رشد قیمت‌ها نیز تا حد زیادی کند و تدریجی بود. اما با خروج آمریکا از برجام در بهار سال ۹۷ فضای هیجانی در بازارهای مالی و سرمایه‌ای حاکم شد.

خریداران سرمایه‌‌ای با توجه به چشم‌انداز تورمی شکل‌گرفته در فضای اقتصادی کشور و تنش در بازارهای مالی و سرمایه‌ای بازار مسکن را نیز بی‌نصیب نگذاشتند و برخی پول‌های درشت وارد بازار مسکن شد. همین هجوم، در کنار جهش قیمت دلار، سکه، طلا و نرخ تورم، باعث جهش قیمتی در بازار مسکن شد. در این میان، خریداران مصرفی که عمدتا به دنبال تامین سرپناه بودند، از بازار عقب ماندند و تنها در مقاطعی توان ورود پیدا کردند.

تفاوت مهم بازار مسکن در دوران پس از خروج آمریکا از برجام با وضعیت کنونی این است که در آن دوره، منطقه از ثبات و امنیت مطلوبی برخوردار بود و تنش‌ها و درگیری‌های نظامی در کمترین سطح ممکن قرار داشت؛ اما اکنون، در صورت عدم توافق، احتمال بروز تنش‌های جدید نظامی در منطقه بالاست و همین نااطمینانی می‌تواند بازارها را در وضعیت متفاوتی قرار دهد. با این همه، پیش‌بینی روند بازار مسکن در دوران توافق احتمالی چیست؟

عقب‌ماندگی بازار مسکن از بازارهای رقیب

قیمت مسکن در سال گذشته با وجود اینکه بازار با رکود عمیقی مواجه شده بود، برابر ۳۷.۱ درصد رشد کرد. این در حالی بود که دلار در همین مدت ۶۰.۸ درصد و طلا ۱۵۱.۲ رشد کرد. به این ترتیب بازار مسکن با کمترین بازدهی نسبت به سایر بازارها وارد سال ۱۴۰۴ شد.

با این حال باید توجه داشت که سال ۱۴۰۳ سالی پر از التهاب و تنش‌های سیاسی بود؛ حملات مستقیم ایران و رژیم صهیونیستی از یک‌ سو و بازگشت ترامپ به عرصه قدرت از سوی دیگر، سیگنال ناامنی به بازار مسکن داد و به این ترتیب حجم معاملات در این بازار کاهش یافت. بنابراین سرمایه‌ها از حوزه مسکن، به سمت بازارهای رقیب کوچ کردند.

ضمن آنکه رشد قیمت مسکن طی سال‌های اخیر که با جهش تورمی و کاهش قدرت خرید مردم همزمان بود، توان ورود خریداران مصرفی به بازار را نیز از بین برد و به این ترتیب بازار مسکن نه پذیرای خریداران سرمایه‌ای شد و نه میزبان خریداران مصرفی.

سرمایه‌ها به بازار ملک برمی‌گردند؟

اکنون به‌نظر می‌رسد، در صورت توافق ایران و آمریکا، شرایط به‌ کلی تغییر کند. آن‌طور که فعالان بازار پیش‌بینی می‌کنند، اگر توافقی صورت گیرد، در ابتدا قیمت دلار و طلا با کاهش شدیدی مواجه می‌شود و تقاضا در این بازار به کمترین میزان خود می‌رسد. با این حال پس از ثبات شرایط سیاسی، بازار طلا پس از مدتی خود را تعدیل می‌کند و به قیمت‌های واقعی برمی‌گردد.

همچنین، به‌نظر می‌رسد که سرمایه‌های درشت وارد بازار مسکن می‌شوند و جذابیت سرمایه‌گذاری، بار دیگر به این بازار برمی‌گردد. با این حال متقاضیان مصرفی همچنان در حاشیه خواهند ماند، زیرا قیمت‌ها در این بازار به‌شدت بالا رفته و از سطح دسترس عموم خارج شده است. به این ترتیب متقاضیان مصرفی بازار مسکن، با تاخیر وارد این بازار خواهند شد.

با این حال، آن دسته از متقاضیان مصرفی بازار مسکن که سرمایه خود را به طلا و نظایر آن تبدیل کرده بودند، در دوران پساتوافق، دارایی‌های خود را نقد و وارد حوزه مسکن می‌کنند. همچنین عده‌ای دیگر سرمایه‌های خود را وارد بازار سرمایه و بورس خواهند کرد و به‌‌نظر می‌رسد، در بازار سرمایه و مسکن رونق تازه‌ای شکل بگیرد.

به این ترتیب، حجم معاملات و تقاضا در بازار مسکن بالا خواهد رفت و به دنبال آن، سطوح قیمتی جدیدی پدیدار خواهد شد. بنابراین انتظار می‌رود که در دوران پساتوافق، قیمت مسکن چه در حوزه مصرفی و چه در حوزه سرمایه‌گذاری بالا رود و عقب‌ماندگی این بازار جبران شود.

خرید خانه در دوران پساتوافق آسان می‌شود؟

با این حال، سوال اصلی اینجاست که آیا در دوران پساتوافق، رویای شیرین خانه‌دار شدن برای خانوارهای ایرانی محقق خواهد شد؟ در ظاهر، توافق می‌تواند نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی را کاهش دهد و آرامش نسبی را به بازارها برگرداند. به علاوه، همین ثبات باعث می‌شود بخشی از سرمایه‌ها به جای بازارهای پرریسک‌تر، وارد بازاری مثل مسکن شوند.

با این حال، همین ورود دوباره سرمایه‌های بزرگ به بازار مسکن، می‌تواند موج جدیدی از تقاضا را وارد بازار مسکن کند و در نهایت، قیمت‌ها را در یک مسیر صعودی قرار دهد.

در این میان، متقاضیان مصرفی، همچنان در حاشیه بازار باقی خواهند ماند. کسانی که طی سال‌های گذشته به امید کاهش قیمت‌ها از بازار عقب کشیده بودند، حالا با یک دوراهی مواجه‌اند؛ این افراد از یک طرف توان خرید ندارند و از طرف دیگر، نگرانند که در صورت ورود دوباره سرمایه‌گذاران، قیمت‌ها از این هم بالاتر رود.

بنابراین، حتی اگر برخی خانوارها با فروش طلا یا دارایی‌های دیگر خود، قصد ورود به بازار را داشته باشند، باز هم احتمال دارد که از بازار جا بمانند و دیرتر وارد شوند. باید توجه داشت که در این مسیر، تسهیلات مسکن نیز کمکی به خریداران مصرفی ملک نمی‌کند و در صورتی که مبلغ و سود آن اصلاح نشود، همچنان عملا ناکارآمد خواهد بود.

به این ترتیب، باید گفت که توافق سیاسی هرچند ثبات را به اقتصاد برمی‌گرداند، اما لزوما به معنای بالارفتن قدرت خرید و آسان‌تر شدن خرید خانه برای اقشار متوسط و ضعیف نیست. مگر آنکه سیاست‌های حمایتی توسط دولت به شکل موثر و کارآمد اجرا شوند؛ در غیر این صورت، رویای خانه‌دار شدن برای بسیاری از افراد، همچنان یک رویای شیرین غیرقابل دسترس باقی خواهد ماند.