فشارهای عجیب روی یک صنف / مشاوران املاک مقصر هستند؟

تأثیر عرضه و تقاضا بر بازار مسکن، یکی از عوامل اساسی در تعیین قیمت‌ها و شرایط بازار مسکن محسوب می‌شود. فزونی عرضه بر تقاضا ممکن است منجر به کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن شود. از طرف دیگر، وقتی تقاضا بیشتر از عرضه باشد، این امر می‌تواند افزایش قیمت‌ها را در پی داشته باشد.

وقتی عرضه مسکن بیشتر از تقاضا است، تعداد واحدهای خالی و موجود برای فروش افزایش پیدا می‌کند. در این شرایط، فروشندگان ممکن است تمایل به کاهش قیمت‌ها داشته باشند تا بتوانند خریداران بیشتری جذب کنند؛ بنابراین قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند.

از سوی دیگر، وقتی تقاضا بیشتر از عرضه است، تعداد خریداران بیشتری نسبت به تعداد واحدهای موجود در بازار وجود دارد. در چنین شرایطی، خریداران ممکن است به دنبال خرید مسکن باشند و آماده باشند قیمت‌های بالاتری را پرداخت کنند. در نتیجه، قیمت‌ها معمولاً افزایش پیدا می‌کند.

عوامل دیگری نیز می‌توانند بر تأثیر عرضه و تقاضا در بازار مسکن تأثیر بگذارند. به‌عنوان‌مثال، شرایط اقتصادی، نرخ بهره، تغییرات قوانین و مقررات مربوط به مسکن و رفتار خریداران و فروشندگان همگی می‌توانند تأثیرگذار باشند.

تقاضا و عرضه به‌طور مستقیم به قیمت‌ها در بازار مسکن تأثیر می‌گذارند. به این ترتیب، درک و نظارت دقیق بر این دو عامل می‌تواند به خریداران و فروشندگان در تصمیم‌گیری‌های مربوط به خرید و فروش مسکن کمک کند.

تعدادی عامل می‌توانند عرضه و تقاضا در بازار مسکن را تحت تأثیر خود قرار دهند که در ادامه به برخی از این عوامل اشاره خواهیم کرد.

شرایط اقتصادی، از جمله رشد اقتصادی، نرخ بیکاری، نرخ بهره و نرخ تورم، می‌توانند تقاضا و عرضه در بازار مسکن را تحت تأثیر قرار دهند. به‌عنوان‌مثال، در دوران رکود اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم، تقاضا برای خرید مسکن کاهش پیدا می‌کند و ممکن است تأثیر منفی بر بازار مسکن داشته باشد.

تصمیمات و سیاست‌های دولت نیز می‌توانند تقاضا و عرضه در بازار مسکن را تحت تأثیر قرار دهند. برخی از سیاست‌های دولت شامل تسهیلات وام مسکن، تخصیص زمین‌های ساختمانی، تنظیم قیمت مسکن و تغییر قوانین مربوط به رهن و اجاره مسکن می‌شوند.

تغییرات جمعیتی می‌توانند تقاضا و عرضه را در بازار مسکن تحت تأثیر قرار دهند. به‌عنوان‌مثال، افزایش جمعیت، تغییر ترکیب سنی جمعیت، رشد شهرنشینی و تغییرات در ساختار خانوادگی می‌توانند تقاضا برای مسکن را تغییر دهند.

عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، توسعه شهری، امکانات و خدمات عمومی، نیازهای محلی و فرهنگی، میزان توسعه زیرساخت‌ها و توسعه‌دهنده‌های مسکن در یک منطقه می‌توانند تقاضا و عرضه را در بازار مسکن تحت تأثیر قرار دهند.

این عوامل فقط برخی از عواملی هستند که می‌توانند تقاضا و عرضه را در بازار مسکن تحت تأثیر قرار دهند. تأثیر هر عامل به شرایط خاص هر بازار و منطقه وابسته است.

گسترش نیوز در این راستا گفت‌وگویی با جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن انجام داده که در ادامه می‌خوانید.

مردم از خرید خانه منصرف شدند

جلال صباغ درباره رکود تورمی موجود در بازار مسکن و بهترین تصمیم در وضعیت کنونی گفت: در سال‌های گذشته، موضوع عرضه و تقاضا در این حوزه همواره مورد بحث و ارزیابی قرار گرفته است. کاهش یا افزایش تقاضا از دیرباز تعیین‌کننده بوده و درصد رکود در بازار مسکن را همین شاخص مشخص کرده است.

او ادامه داد: در سال‌های اخیر، این معیار تعیین‌کننده دستخوش تغییراتی شد و شرایط بازار مسکن به نحو دیگری رقم خورد. متغیرهای مهم و کلیدی در بخش مسکن از تحولات حوزه سیاست متأثر شد و رنگ و لعاب سیاسی به خود گرفت. تغییر قیمت ملک در طول یک سال، جهش چشمگیری نداشت اما حالا جهش قیمتی در بازار مسکن، حد و مرزی ندارد؛ از همین رو، مردم از خرید خانه منصرف شده و عطای آن را به لقایش بخشیده‌اند.

کسی جرئت معامله ندارد

صباغ تصریح کرد: طی یک سال اخیر، فروش خانه در برخی دفاتر املاک به ۳ واحد نیز نرسیده است. این وضعیت نابسامان و اسفناک به تدریج فراگیر شده و طبعاً در سایر دفاتر هم شاهد همین شرایط هستیم. به دلیل گرانی‌های اخیر، کسی جرئت معامله ندارد و این مورد را نمی‌توان کتمان کرد. مردم ما برحسب عادت در زمان حرکت و پویایی بازار، به خرید و فروش اقدام می‌کنند تا ارزش سرمایه آن‌ها کم نشود.

وی افزود: در شرایط فعلی، حتی صحبت از ارزش‌افزوده و تأثیرات آن نیز مطرح نیست و اوضاع به سمت و سویی رفته که مردم صرفاً برای حفظ سرمایه تلاش می‌کنند. دارایی‌ها به هر شکل حفظ شده و هم‌زمان با تورم بهای آن بالا می‌رود و دیگر نیازی به معامله وجود ندارد. البته در این مسیر نباید از تأثیر تحولات منطقه‌ای، جنگ و سیاست‌های روز هم غافل شد که هرکدام به‌نوبه خود در وضعیت بازار مسکن تأثیر خود را می‌گذارند.

نفوذ دولت؛ یک عامل مهم

کارشناس بازار مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: درگذشته برای فرآیند ساخت، تمام شرایط لازم نظیر قیمت مصالح ساختمانی را در نظر می‌گرفتیم و سپس با تعیین یک سود مشخص، وارد کارزار می‌شدیم اما در حال حاضر شرایط به‌کلی دگرگون شده است. ما پیش از اقدام به ساخت، باید شرایط دیگر را نیز مورد ارزیابی قرار دهیم که این مسئله کار ما را دشوارتر و پیچیده‌تر از گذشته کرده است.

صباغ در ارتباط با وضعیت بازار مسکن تا پیش از سال جدید اظهار کرد: با نفوذ بیش از پیش دولت در بازار مسکن، مالکین با مستأجر فعلی تمدید می‌کنند و اقدامی برای توافق با مستأجر جدید صورت نمی‌دهند. اخذ مالیات از خانه‌های خالی، خواه‌ناخواه ترس و دلهره را به دل مالکین انداخته و تردیدی در این خصوص وجود ندارد. درهرصورت مالک تعیین‌کننده قیمت مسکن است و یک دفتردار قادر به تعیین بهای خانه نیست.

این آشفته‌بازار نیاز به برنامه‌ریزی دقیق دارد

او در پیوند در خصوص فعالیت مشاوران املاک مطرح کرد: املاکی‌های باسابقه در این شرایط تورمی و ارقام سرسام‌آور هنوز می‌توانند به کار خود ادامه دهند اما این وضعیت برای همه یکسان پیش نمی‌رود. طبعاً در بحث کمیسیون نیز املاکی‌ها قادر به دریافت مبالغ معقول و عرفی هستند و بیش از آن نمی‌توانند به گرفتن پول بیشتر مبادرت کنند. در این مسیر، بازار رهن و اجاره ما نیز تحت تأثیر این قضایا قرار گرفته و پیچیدگی‌های موجود در این بخش هم اثرگذار بوده است.

این کارشناس در رابطه با افزایش قیمت در مناطق جنوبی پایتخت نسبت به مناطق شمالی عنوان کرد: روند افزایش چشمگیر قیمت باعث شده تا قشر ضعیف جامعه به شهرک‌های اقماری اطراف تهران تمایل پیدا کنند و پس از آن مشخص نیست که مردم ما به کدام سو پناه خواهند برد. من و شما قادر به ممانعت از رشد قیمت نیستیم و وضعیت آشفته کنونی نیاز به برنامه ریزی و توجه اساسی نهادهای مربوطه دارد. البته این سیلِ به راه افتاده را نمی‌توان با سیاست‌های دستوری متوقف کرد و کنترل آن نیازمند تدبیر و برنامه ریزی دقیق است. در حال حاضر مردم به امید یافتن مکان موردنظر خود، از جنوب شهر به سمت خارج از شهر در حال مهاجرت هستند.

عرصه بر مشاوران املاک تنگ شده است

جلال صباغ در مورد برخورد با مشاوران املاک و تأثیر آن بر بهبود وضعیت بازار مسکن به گسترش نیوز گفت: در سال‌های گذشته، نظارت و پیگیری کم‌تر روی کار مشاوران املاک، باعث پیشرفت شده بود و مشکل خاصی در این خصوص وجود نداشت. برخورد با مردم در این شرایط شفاف‌تر بود و مردم با استقبال برای اجاره، خرید و فروش به دفاتر مربوطه می‌آمدند.

وی افزود: در حال حاضر، دفاتر املاک باعث تورم و رشد قیمت‌ها نیستند. به‌عنوان‌مثال، مالک روی ملک خود یک میلیارد قیمت می‌گذارد و مشاور املاک هم در این میان نقش تعیین‌کننده را ایفا نمی‌کند. بنگاه تنها در نقش متصل‌کننده دو طرف قرارداد عمل می‌کند تا معامله اصطلاحاً جوش بخورد.

این کارشناس در پایان اضافه کرد: نظارت‌های موجود توسط سازمان تعزیرات، اتحادیه و اصناف، عرصه را بر مشاوران املاک تنگ کرده و قدرت تصمیم‌گیری را از آن‌ها گرفته است. بر طبق آخرین شنیده‌ها، بسیاری از مشاوران املاک به علت فشارهای موجود، کار خود را به‌کلی تعطیل کردند و سمت حرفه‌های دیگر روی آوردند. مالیات‌ها در این زمینه نقش زیادی داشته و این اهرم به ضرر املاکی‌ها تمام شده است. این صنف به دلیل حضور افراد ناکارآمد با مشکلات جدی مواجه شده و باید به این نکته مهم نیز اشاره کرد.