دهه متفاوت در انتظار بازار مسکن

 وخامت شرایط غیراقتصادی و ناکارآمدی سیاستگذار اقتصادی در دهه ۹۰ دست به دست هم دادند تا بازار مسکن طی ۱۰ سال به «جهنم» مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان خانه و ساختمان و «بهشت» سفته‌‌‌بازها و سوداگران ملکی تبدیل شود.

بررسی‌‌‌های از دهه بحرانی بخش مسکن و ساختمان که در فاصله ۹۰ تا ۹۹ در کشور رقم خورد، نشان می‌‌‌دهد ۱۰ ویرانی بزرگ و پرخسارت در مسیر «تامین مسکن خانوارها» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» به وجود آمده است که اگر بنا بر «آواربرداری» از این بخش برای عزیمت به مقصد اصلی - رونق ساخت و عرضه مسکن در استطاعت- باشد، حتما باید «بیراهه گذشته» کنار گذاشته شود و یکسری اصلاحات کلان و اقتصادی هم در بیرون و هم در درون بخش اتفاق بیفتد.

تصاویر ویرانی‌‌‌های به جا مانده از «بازار مسکن دهه ۹۰» شاید هنوز برای برخی مسوولان و سیاستگذاران، قابل درک نباشد چون اگر بود، تاکنون نشانه‌‌‌هایی از «گام مثبت برای حل مساله» برداشته می‌‌‌شد.

با این حال نشانه‌‌‌های این ۱۰ ویرانی به قدری روشن و معنادار است که علت «قطع جریان خرید مصرفی مسکن، اختلال شدید در سرمایه‌گذاری ساختمانی و در کل، از بین رفتن فعالیت طبیعی در بازار ملک» را به خوبی توضیح می‌‌‌دهد.

ویرانی با قیمت‌ها؛ از خرید تا اجاره

متوسط قیمت مسکن در پایتخت به عنوان «شهر پیشرو در تحولات مثبت و منفی بازار مسکن»، در فاصله ابتدا تا انتهای دهه ۹۰، رقمی معادل ۱۲۳۰‌درصد افزایش پیدا کرد؛ از مترمربعی ۸/ ۱‌میلیون تومان به ۹/ ۲۳‌میلیون تومان رسید.

شاید این‌طور تصور شود که این فقط قیمت خانه و آپارتمان نبوده که چنین رشد نجومی داشته بلکه قیمت سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوارها هم با این میزان تورم روبه‌رو شده‌اند.

اما این‌طور نیست! در فاصله سال ۹۰ تا پایان ۹۹، نرخ تورم عمومی ۴۸۲‌درصد گزارش شده است. به این ترتیب، در شرایطی که قیمت‌ها در سبد مصرفی خانوارها طی دهه گذشته، ۸/ ۵ برابر شده، قیمت مهم‌ترین کالای مصرفی خانوارها یعنی مسکن، ۱۳ برابر شده است. این عدم‌تناسب تورم عمومی و تورم مسکن طی این ۱۰ سال، خود یک سند روشن از «اختلال در عملکرد بازار مسکن» است.

از طرفی درآمد خانوارها - دستمزد متوسط- در این فاصله تقریبا ۵ برابر شده که با «سرعت رشد قیمت خانه» اصلا «هماهنگی حتی حداقلی» هم نداشته است.

این اولین ویرانی در بازار مسکن به واسطه جهش قیمت است که باعث «عدم‌دسترسی خانوارهای ایرانی به سرپناه طی دهه ۹۰» شد.

قیمت زمین اما شدیدتر از مسکن جهش کرد. متوسط قیمت زمین مسکونی در این دهه از ۲‌میلیون تومان در مترمربع به ۵/ ۳۶‌میلیون تومان رسید که به معنای ۱۷۰۰‌درصد رشد یا ۱۸ برابر شدن قیمت ملک در پایتخت است.

زمین «نهاده اصلی تولید مسکن» است و در صورتی که قیمت خرید آن برای تولیدکننده مسکن (سرمایه‌گذار ساختمانی) افزایش پیدا کند، دو اتفاق بد در بازار ساخت و فروش خانه می‌افتد. اتفاق اول، «سخت و سخت‌‌‌تر شدن ساخت‌وساز و به دنبال آن، خروج سرمایه‌گذار از این بازار مولد» است که تبعاتش به شکل «رکود ساخت و کمبود واقعی عرضه» در بازار مسکن بروز می‌‌‌کند. اتفاق دوم نیز «جهش قیمت فروش مسکن نوساز به واسطه رشد قیمت تمام‌شده و در نهایت، سرایت این تورم به سایر آپارتمان‌‌‌ها در بازار» است. بدیهی است، رشد قیمت باعث افت قدرت خرید مسکن می‌شود؛ اتفاقی که به مثابه «ویرانی سریالی» طی دهه ۹۰ در بازار مسکن رخ داد.

اجاره‌‌‌بها هم طی دهه ۹۰ رشد شدیدی کرد. متوسط هزینه اجاره مسکن برای مستاجرها در پایتخت در این فاصله ۴۸۰‌درصد رشد کرد. هر چند میزان رشد ۸/ ۴ برابری اجاره‌‌‌بهای مسکن از تورم عمومی کمتر بوده اما از آنجا که «اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها» آسیب‌‌‌پذیری مالی بالایی دارند، همین میزان افزایش باعث شد «فشار اجاره‌‌‌نشینی در پایان دهه ۹۰» در شهرهای مختلف کشور به شکل سرسام‌‌‌آوری افزایش یابد. ابتدای دهه ۹۰، هزینه اجاره یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی در تهران ۶۵۰‌هزار تومان در ماه بود اما در سال ۹۹ این رقم به ۳‌میلیون و ۱۲۵‌هزار تومان رسید. بازار اجاره، «مقصد آخر» خانوارها برای تامین مسکن - بعداز بازار خرید- است که اگر این هم از دسترس خارج شود، شرایط بدتر خواهد شد.