بازار مسکن ایران رسما قفل شد

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: بانک‌ها در ارائه تسهیلات ساخت مسکن مانع‌تراشی کرده‌اند که باعث شده بازار مسکن وارد رکود شود.

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن با تاکید بر افزایش میزان رکود بازار مسکن گفت: در طی چند سال گذشته میزان رکود بازار مسکن تا به این میزان افزایش نیافته بود و ما شاهد افزایش چشم گیر رکود در بازار خریدو فروش مسکن هستیم.

وی‌با اشاره به عدم همکاری بانک ها در پرداخت تسهیلات مسکن از سوی بانک ها گفت: متاسفانه بانک مرکزی با اعمال سیاست‌های انبساطی، کل ساختار تسهیلاتی را برای تمام بنگاه‌های اقتصادی قفل کرده است.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان اظهار کرد: در حال حاضر عدم همکاری بانک ها باعث شده که قیمت تمام شده ساخت مسکن به دلیل طولانی شدن مدت زمان ساخت افزایش یابد و همین امر باعث شده که متقاضیان و خریداران مسکن نگران شوند.

پورحاجت با تاکید بر اینکه بانک مرکزی نه‌تنها مصوبه افزایش تسهیلات مسکن را ابلاغ نکرده است گفت: در حال حاضر شاهد آن هستیم که بانک ها  تسهیلاتی را هم که‌ به‌صورت عمومی در ساختار بانکی برای حوزه مسکن و ساختمان تعریف شده  از سال گذشته قفل کرده است.

وی با اشاره به تامین نقدینگی برای خریداران مسکن از سال ۸۸ با سیاست‌های اشتباهی که توسط دولت وقت و مجلس شکل گرفت  گفت:تا امروز نه تنها بنگاه‌های تولید مسکن را به‌سمت تعطیلی کشانده، بلکه ساختار اقتصاد مسکن کشور را هم دچار چالش کرده است.

سیاست‌‌‌های تامین مسکن حمایتی در ایران با نماد «مسکن ملی» در حال حاضر فاقد سه ویژگی جهانی «حمایت اعتباری» است.

دولت‌ها در کشورهای مختلف و با درجه‌های متفاوتی از رفاه و توسعه‌یافتگی، یک پازل مشترک برای مسکن‌حمایتی دارند که دو تکه اصلی دارد؛ عرضه مسکن در استطاعت و وام حمایتی. وام ویژه مسکن کم‌درآمدها، ابزار دست دولت برای خانه‌دار کردن اقشار هدف است. در ایران این تکه دوم وجود ندارد.

مسکن‌حمایتی بدون حمایت

جای خالی «حمایت مالی» در طرح‌‌‌های مسکن‌‌‌حمایتی در ایران با استناد به یک پایش جهانی در این حوزه، اثبات شد از حدود ۶ میلیون خانه‌‌‌اولی مشمول مسکن‌‌‌ملی طی سال‌‌‌های اخیر، کمتر از ۲ میلیون خانوار توانستند «آورده نقدی» لازم برای پیش‌‌‌خرید مسکن حمایتی دولتی‌‌‌ساز را تامین کنند و سوار قطار طرح مسکن ارزان شوند. هر چند همین «اقلیت دارای توان پرداخت اولیه برای صاحب‌‌‌خانه شدن» نیز توان پرداخت قسط ماهانه تنها برای ۳۰۰ میلیون تومان وام ساخت را دارند در حالی که وام مسکن‌‌‌ملی نزدیک به دو برابر این میزان توان است.

 به این ترتیب، «ضعف مالی و اعتباری» خانه‌‌‌اولی‌‌‌های نیازمند مسکن حمایتی مانع دسترسی آنها به مسکن حمایتی است. امروز نتایج یک مطالعه از سیاست‌‌‌های مسکن‌‌‌حمایتی ۶ کشور جهان با درجه‌‌‌های مختلف توسعه‌‌‌یافتگی و رفاه –از آمریکا تا اتیوپی- یک علت اصلی «ریزش مشمولان مسکن دولتی در کشورمان» از مرحله ثبت‌‌‌نام اولیه تا مرحله ورود به طرح را مشخص و در عین حال، راهکار «رفع مانع» در این مسیر را معرفی کرده است. این مطالعه که توسط مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس، با عنوان تجارب جهانی در حوزه صندوق‌های حمایتی مسکن انجام شده است، پازل مسکن حمایتی را شامل دو تکه اصلی «عرضه» و «وام» معرفی می‌‌‌کند که هر کدام بدون دیگری، یعنی عدم‌دسترسی به مسکن‌‌‌حمایتی و عدم‌توفیق دولت‌‌‌ها در این ماموریت ملی.

وام ویژه مسکن‌‌‌حمایتی در کشورهای آمریکا، سنگاپور، برزیل، فنلاند، سوئد و اتیوپی، از طریق «صندوق‌های اعتباری» در اختیار خانه‌‌‌اولی‌‌‌های متوسط و کم‌‌‌درآمد قرار می‌گیرد تا «واحدهای مسکونی در حال تدارک» برای این گروه چه برای اجاره و چه برای خرید، از طریق تسهیلات این صندوق‌ها در «استطاعت» آنها قرار بگیرد. صندوق حمایتی برای تامین مسکن حمایتی در کشورها، سه مشخصه کاملا متفاوت از سایر تسهیلات مسکن دارد. این صندوق‌ها، وام خرید مسکن را با «نرخ سود پایین‌‌‌تر»، «مدت زمان بیشتر بازپرداخت» و از این دو مهم‌تر، با «قدرت پوششی بالاتر» در اختیار مشمولان مسکن حمایتی قرار می‌‌‌دهند. وام مسکن حمایتی دارای نرخ سود تک‌‌‌رقمی و پوشش‌‌‌دهنده حداقل ۹۰‌درصد هزینه خرید مسکن ساخته‌‌‌شده است؛ ضمن آنکه فرد کم‌‌‌درآمد اجازه دارد اقساط این تسهیلات را در حداقل ۲۵ سال پرداخت کند.

وام مسکن‌‌‌‌‌‌حمایتی برای اجاره‌‌‌نشینی نیز حداقل ۷۰‌درصد و تا ۹۰‌درصد هزینه اجاره را برای کم‌‌‌درآمدها پوشش می‌‌‌دهد. این تسهیلات از محل «منابع دولتی» یا «پس‌‌‌اندازهای محلی» تامین می‌شود. در آمریکا، خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و همچنین خانه‌‌‌اولی‌‌‌های دارای درآمد پایین می‌توانند تنها با ۳.۵ تا ۱۰‌درصد پیش‌‌‌پرداخت، وام خرید مسکن دریافت کنند. صندوق وام مسکن اداره فدرال، منابع این تسهیلات را تامین می‌‌‌کند. در کشور برزیل، دولت مسوول ساخت مسکن حمایتی نیست بلکه زمین و امکانات را در اختیار شرکت‌های توسعه‌‌‌دهنده قرار می‌‌‌دهد و همزمان از طریق «صندوق ضمانت زمان»، وام مسکن ۳۰ ساله با قدرت پوششی ۹۵‌درصد بهای خرید خانه را در اختیار گروه‌‌‌های هدف فاقد مسکن قرار می‌‌‌دهد تا آن خانه‌‌‌ها را خریداری کنند.

مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در این بررسی، ‌‌‌ با اشاره به اینکه در حال حاضر در نظام تامین مالی مسکن حمایتی کشورمان صندوق ملی مسکن وجود دارد، بدون آنکه عملکرد این صندوق را نقد کند، پیشنهاد داده است: نرخ بهره تسهیلات مسکن حمایتی تعدیل شود و تسهیلات نیز به صورت بلندمدت ارائه شود. در این پیشنهادها همچنین با الگو گرفتن از نحوه ساخت مسکن حمایتی در فنلاند، بر توزیع این واحدهای مسکونی در سراسر شهر برای ترکیب طبقات درآمدی پایین و ساکنان مرفه محله‌‌‌ها تاکید شده است.

بررسی‌‌‌ها از وضعیت فعلی مسکن حمایتی و تسهیلات مسکن حمایتی در ایران نشان می‌‌‌دهد، تقریبا هیچ تفاوتی بین وام مسکن «متقاضیان دهک‌‌‌های متوسط رو به بالا» و «خانه‌‌‌اولی‌‌‌های نیازمند حمایت در دهک‌‌‌های پایین» وجود ندارد. و حتی «وام مسکن حمایتی» در حال حاضر ۲۵۰ میلیون تومان نیز کمتر از وام خرید مسکن برای اقشار متوسط است.

وام مسکن حمایتی برای «مسکن دولتی‌‌‌ساز» به میزان ۵۵۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود، آن هم با نرخ سود ۱۸‌درصد فقط برای خانه‌‌‌هایی که روی زمین ۹۹ ساله بیرون از شهرهای اصلی ساخته می‌شود. بنابراین ساکنان محله‌‌‌های فرسوده شهرها برای دسترسی به تسهیلات مسکن باید وام را با نرخ معمولی و غیرحمایتی دریافت کنند؛ یعنی ۲۳ درصد. مدت زمان بازپرداخت وام مسکن حمایتی نیز حدود ۱۷ سال است که تنها ۲ تا ۵ سال بیشتر از وام مسکن غیرحمایتی یا همان تسهیلات اوراق مسکن است. پوشش وام مسکن حمایتی با توجه به هزینه ساخت خانه‌‌‌های مسکن ملی که به قیمت امروز حدود ۲ میلیارد تومان برآورد می‌شود، ۲۵‌درصد است.

این در حالی است که تسهیلات مسکن حمایتی در کشورهای مورد بررسی به پشتوانه صندوق‌های اعتباری تامین‌‌‌کننده منابع این تسهیلات، دست‌‌‌کم ۹۰‌درصد قیمت ساخت و تحویل را پوشش می‌‌‌دهند. تکمیل پازل مسکن‌‌‌حمایتی در ایران به صورت «عرضه مناسب واحد مسکونی» و «تامین مالی مناسب متقاضیان مشمول» نیازمند آن است که اولا مسکن‌‌‌سازی در حوزه حمایتی از تسلط دولت خارج شود و مطابق الگوی جهانی به شرکت‌های توسعه‌‌‌دهنده سپرده شود و همچنین توان مالی بانک‌‌‌ها و خانوارها بهبود پیدا کند. برای این منظور لازم است «تامین مالی مسکن از طریق بانک توسعه‌‌‌ای یا صندوق‌های اعتباری» دنبال شود