شوک جدی به بازار اجاره | صبر مستاجران تمام شد

عامل دوم که به نوعی اثر فصلی تلقی می‌شود، تغییرات طبیعی بازار مسکن و اجاره‌بها در فصل پاییز و به‌ویژه در ماه آذر است. در این ماه، با توجه به کاهش تقاضا برای جابه‌جایی مسکن، به‌ویژه در مناطق شهری، مالکان تمایل کمتری به افزایش قیمت اجاره نشان می‌دهند. این کاهش تقاضا معمولاً به دلایل مختلفی از جمله نزدیک شدن به فصل سرما و پایان فصل جابه‌جایی در تابستان رخ می‌دهد و موجب کاهش فشار بر بازار اجاره‌بها می‌شود.

کارشناسان اقتصادی معتقدند که هم‌زمانی این دو عامل، زمینه‌ساز توقف روند افزایشی تورم اجاره‌ بها در ماه آذر بوده است. کاهش تورم عمومی به‌عنوان یک عامل بلندمدت و پایدار، می‌تواند در صورت ادامه یافتن سیاست‌های کنترل تورم، تأثیرات مثبت بیشتری بر بازار اجاره‌بها و حتی قیمت مسکن بگذارد. از سوی دیگر، عامل فصلی نیز هرچند به‌طور مقطعی عمل می‌کند، اما در کوتاه‌مدت نقش مهمی در کنترل نرخ‌های اجاره داشته است.

در نهایت، ادامه این روند نیازمند سیاست‌های مؤثرتر در حوزه مسکن، حمایت از مستأجران و ایجاد تعادل پایدار در عرضه و تقاضای بازار اجاره است تا بتوان به کاهش پایدارتر تورم اجاره‌بها دست یافت.

از سرعت رشد قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها در کشور طی ماه پایانی پاییز امسال کاسته شد؛ بررسی میدانی  از فایل‌‌‌های اجاره در سطح مناطق ۲۲‌‌‌گانه پایتخت نیز موید این عقبگرد تورم اجاره‌‌‌بهاست.  بررسی‌‌‌ها حاکی از آن است که این فروکش تورمی ناشی از کاهش تقاضای فصلی برای اجاره خانه در آذر ماه و همچنین کاهش تورم عمومی در این بازه ماهانه است. اگرچه از سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در کشور طی نهمین ماه از سال کاسته شده، اما همچنان این بازار با تورم سالانه ۳۸ درصدی مواجه است که رقم قابل‌توجهی بوده و میزان آن به کاهش کیفیت زندگی مستاجران در کشور منجر شده است.

مرکز آمار ایران داده‌‌‌های تورمی آذر ماه کشور را منتشر کرد؛ مطابق این آمار قیمت اجاره‌‌‌ بها در فاز ماهانه ۲.۴‌درصد و نسبت به آذر ماه سال قبل (نقطه‌به‌نقطه) ۳۸.۲‌درصد افزایش یافته است. این در حالی است که در آبان ماه امسال تورم ماهانه اجاره رشدی ۳.۱‌درصدی و تورم نقطه‌‌‌ای آن افزایشی ۳۹.۷ درصدی را به ثبت رسانده بود. بنابراین داده‌‌‌های رسمی مرکز آمار از فروکش تورم اجاره‌‌‌بها در ماه پایانی پاییز حکایت دارد.

تورم نقطه‌‌‌ای عمومی آذر ماه با رشد ۳۱.۴درصدی اعلام شد که رقمی قابل‌توجه است؛ با وجود این، این تورم نسبت به تورم نقطه‌‌‌ای آبان ماه کاهش ۱.۱درصدی داشت. اگرچه از سرعت رشد قیمت اجاره‌‌‌بها در فاز ماهانه و سالانه در آذر ماه کاسته شد؛ اما تورم ۳۸درصدی در بخش اجاره‌‌‌بها همچنان قابل‌توجه و غیر‌مجاز است؛ با توجه به شرایط حقوق و دستمزد، حداکثر توان مردم برای تحمل رشد نرخ اجاره ۲۰ تا ۲۵‌درصد است. با وجود این ظرف ۳ سال اخیر بخش قابل‌توجهی از مستاجران در کشور با تورم افسارگسیخته در بازار اجاره مواجه بوده‌‌‌اند.

تورم اجاره‌‌‌بها تابعی از تورم عمومی و تورم قیمت خانه است؛ رشد تورم عمومی یکی از دلایل صعود تورم اجاره‌‌‌بها در کشور طی سال‌های جاری است. درواقع بخشی از موجران برای جبران هزینه زندگی مطابق تورم عمومی سالانه بر نرخ اجاره‌‌‌بها می‌‌‌افزایند و بنابراین تورم اجاره‌‌‌بها همگرا با تورم عمومی نوسان دارد.

 رشد قیمت مسکن از دیگر عوامل اثرگذار بر بازار اجاره کشور است. جهش‌‌‌های متوالی قیمتی در بازار خرید و فروش ملک در کشور طی سال‌های اخیر باعث شده تا بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید و فروش خانه، از این بازار رانده شده و ناچار به اجاره خانه شوند و بنابراین بازار اجاره‌‌‌ با رشد متقاضی مواجه شده است که این موضوع با برهم زدن تعادل عرضه و تقاضا در بازار اجاره خانه، زمینه‌‌‌ساز رشد نرخ اجاره‌‌‌ بها را فراهم کرده است.

با وجود این در آذر ماه تورم اجاره با نیش ترمز مواجه شد. بررسی‌‌‌ها حاکی از آن است که دو عامل در فروکش تورم اجاره‌‌‌بهای آذر موثر واقع شده است. فروکش تورم عمومی یکی از دلایل عقب‌‌‌نشینی تورم اجاره‌‌‌بها بود؛ دومین عامل این عقبگرد تورمی در آذر ماه را باید در اثر فصلی جست‌وجو کرد. طی ۲ سال قبل نیز تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها روندی کاهشی داشت.

درواقع به نظر می‌رسد که با کاهش متقاضی در بازار اجاره‌‌‌بها در فصل پاییز و به‌خصوص آذر ماه، از شتاب رشد قیمت‌ها کاسته می‌شود.  از نیمه تابستان امسال و در پی تصویب قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها و مصوبه دولت در این خصوص؛ سقف رشد ۲۵ درصدی در بازار اجاره‌‌‌بها به تصویب رسید. برخی بررسی‌‌‌ها حاکی از آن است که بخشی از موجرها با واهمه از تبعات قانونی این مصوبه، نسبت به تنظیم قرارداد اجاره‌‌‌بها در سقف قیمتی ۲۵درصدی اقدام کرده‌‌‌اند؛ اما تعداد این موجرها محدود بوده و همین موضوع باعث شده تا اثرگذاری این مصوبه بر بازار اجاره‌‌‌بها به مراتب محدود باشد.

 بازار اجاره تهران، زمستانی شد

با توجه به اینکه تغییرات بازار اجاره مسکن کشور بیش از همه در تهران خود را نشان می‌دهد با بررسی وضعیت بازار اجاره ۲۲ منطقه پایتخت در ابتدای دی، به سنجش رشد ماهانه شاخص «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» در فایل‌‌‌های ارائه شده پرداخته است.

آخرین شاخص اجاره مسکن حاکی از نیش ترمز در سرعت رشد اجاره در بازار مسکن تهران در ابتدای زمستان است که بر اساس این شاخص در بازار اجاره محله‌‌‌های منتخب ۲۲منطقه تهران، تورم ماهانه در ابتدای دی در مقایسه با ابتدای آذر تنها «نیم درصد» بوده است.

  افزایش بیش از ۳۰‌درصدی میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی موجرها در ابتدای دی امسال نسبت به بازه زمانی مشابه در سال گذشته را نشان می‌دهد. این تورم نقطه‌‌‌ای اجاره‌‌‌بها در تضاد با سطح درآمدی مستاجرهاست. با این حال، در سمت دیگر بازار، نیاز اقتصادی موجرها و رشد هزینه‌‌‌ها ناشی از تورم عمومی در تعیین میزان افزایش اجاره‌‌‌بها نقش دارد.

اما با وجود این، تورم ماهانه حاکی از زمستانی شدن بازار اجاره در ماه اخیر بوده است. در واقع، نیش ترمز در سرعت رشد تورم اجاره‌‌‌بها، نشأت گرفته از دو پارامتر فصل غیر اوج جابه‌جایی و تشدید رکود در بازار معاملات اجاره آپارتمان است.

شاخص «میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» آپارتمان بر اساس فایل‌‌‌های ارائه شده در بازار اجاره محله‌‌‌های منتخب در مناطق ۲۲گانه تهران در ابتدای دی نشان می‌دهد، اجاره‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی به رقم ۳۸۸هزار تومان رسیده است که این رقم حاکی از افزایش نیم درصدی در مقایسه با ابتدای آذر است.آپارتمان‌‌‌های اجاره‌‌‌ای در آذرماه به صورت میانگین ۱۸میلیون تومان اجاره ماهانه و ۴۵۸میلیون تومان پول پیش به بازار عرضه شدند.

 بر اساس فایل‌‌‌های ارائه شده در بازار اجاره و اطلاعات به‌‌‌دست آمده از واسطه‌‌‌های بازار اجاره در برخی از محله‌‌‌های تهران نشان می‌دهد، اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در ۲۲ منطقه تهران نسبت به تابستان تغییر چندانی نداشته است و برخی از موجرها برای توافق با مستاجر مراجعه‌‌‌کرده، حاضر به کاهش میزان اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی حتی کمتر از ارقام پیشنهادی تابستان شده‌‌‌اند. در واقع بر اساس داده‌‌‌های بازار، با وجود عرضه نسبی در بازار، تقاضا در ابتدای زمستان بسیار کم است که این امر ناشی از دو علت خروج از بازار اجاره از فصل جابه‌‌‌جایی و رکود شدید معاملاتی است.

 اجاره‌‌‌بها نسبت به تابستان «آرام‌تر» شده و این بازار از تب و تاب فصل رونق و اوج تقاضا افتاده است. این تغییرات باعث شده، سرعت رشد اجاره‌‌‌بها نه تنها کاهش پیدا کرده بلکه در بیشتر موارد ثابت باقی مانده است. البته عمده دلیل این کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها، «نبود متقاضی در فصل غیر جابه‌جایی» است. بر اساس فایل‌‌‌های ارائه شده در بازار اجاره نشان می‌دهد، این بازار در ابتدای دی در مقایسه به ماه گذشته با تغییراتی در وزن میزان اجاره‌‌‌بها و پول‌پیش همراه بوده است.

با وجود اینکه در ماه گذشته وزن پول‌پیش در فایل‌‌‌های اجاره نسبت به وزن اجاره ماهانه افزایش یافته بود، اما برآیند یک ماه اخیر تا ابتدای دی حاکی از تغییر این روند است و داده‌‌‌ها سنگین‌‌‌تر شدن وزن اجاره ماهانه نسبت به پول پیش را نشان می‌دهد.

 یک علت این تغییر وزن به سمت اجاره‌‌‌‌‌‌بهای ماهانه بیشتر، «تحولات بازدهی بازارهای دارایی طی یک ماه گذشته» است؛ بازارهای سهام و دلار و سکه در ماه گذشته با رشد محسوس قیمت روبه رو شدند و با توجه به «انتظارات تورمی»، خریدهای سرمایه‌‌‌ای آنها به نسبت افزایش یافت. احتمالا علت میل به دریافت بیشتر اجاره‌‌‌بهای ماهانه، قصد موجرها برای خرید از بازارهای موازی باشد.