مقصر اصلی گرانی مسکن مشخص شد!

بازار مسکن این روزها حال خوشی ندارد و با وجود افت شدید قدرت خرید مسکن، ساخت‌وساز وارد فاز رکودی شده است.

براساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، در دی‌ماه امسال متوسط قیمت مسکن با ۸.۹ درصد افزایش به 54 میلیون و 926 هزار تومان رسیده است که با وجود این عدد، برای خرید یک خانه کوچک در تهران که در حدود ۵۰ متر باشد، باید بیش از دو میلیارد و ۷۴۶ میلیون تومان هزینه کرد.

کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که عامل مهم افزایش قیمت مسکن را می‌توان ناشی از تورم و انتظارات ناشی از آن در جامعه دانست. انتظارات تورمی باعث شده مالکان قیمت واحدهای خود را بالاتر از قیمت معمول در بازار بالا ببرند و همین باعث افزایش قیمت کاذب شده است.

تورم همچنان بازیگر اصلی بازار مسکن است

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در همین خصوص می‌گوید: آنچه که مشخص است، این‌که طی ۱۱ ماه گذشته با تمام فراز و فرودهایی که سال ۱۴۰۱ داشت، به نظر می‌رسد کماکان تورم بازیگر اصلی بازار مسکن است.

وی می‌افزاید: در این شرایط، ما هیچ برنامه مشخصی برای رفع اثر از این شرایط حاکم بر بازار مسکن مشاهده نمی‌کنیم و به نوعی می‌توان گفت که فعالان بخش خصوصی یک مقدار دل‌نگران برای آینده بازار مسکن هستند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح می‌کند: در بازار مسکن دو مولفه عرضه و تقاضا اثرگذار است و آنچه که مشخص است، این‌که قدرت نقدینگی مردم طی ماه‌های گذشته به شدت کاهش پیدا کرده و دسترسی مردم به خرید مسکن سخت شده است.

پورحاجت عنوان می‌کند: به نظر می‌رسد که باید تمهیدات ویژه‌ای را دولت و مجلس برای این شرایط فراهم کند.

تورم در بازار مسکن همچنان می‌تازد

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که الان میانگین قیمت مسکن به نزدیک ۵۵ میلیون تومان رسیده است، در این شرایط اصلا قدرت خرید مسکنی وجود دارد؟ می‌گوید: دل‌نگرانی ما هم از همین موضوع است. به نظر می‌رسد قشر مصرفی شرایط بسیار سختی را می‌گذراند و ساختمان‌هایی که ساخته می‌شود، متقاضی اصلی‌اش قشر مصرفی است.

پورحاجت می‌افزاید: در حال حاضر بخش خصوصی برای جامعه هدف مسکن می‌سازد و وقتی شرایط فراهم نباشد، واهمه و رعب برای بازار مسکن ایجاد می‌شود و این شرایط را برای ساخت و ساز مسکن سخت می‌کند.

وی عنوان می‌کند: درست است که مردم در این شرایط سخت هستند، اما بسیاری از بنگاه‌های تولیدی بخش خصوصی هم با شرایطی که وجود دارد، دارند از بازار خارج می‌شوند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تصریح می‌کند: هزینه‌های بسیار سنگینی که بر بازار مسکن مترتب شده و هزینه‌هایی که در بخش تولید وجود دارد، شرایط را برای عرضه اندام بخش خصوصی سخت کرده است.

پورحاجت متذکر می‌شود: من اعتقاد دارم که اگر با همین وضعیت بخواهیم ادامه دهیم، سال ۱۴۰۱ هم کماکان سال پرتورمی برای بازار مسکن خواهد بود و رکود هم دور از پیش‌بینی نیست.

دولت عزمی بر کنترل قیمت‌ها ندارد

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که حتی اگر در بازار خریداری وجود نداشته باشد، احتمال افزایش بیشتر قیمت‌ها وجود دارد؟ می‌گوید: بله، به نظر می‌رسد دولت خودش عزمی بر کنترل قیمت‌ها یا سیاست‌گذاری مناسب برای مهار تورمی که در بازار وجود دارد، یا ندارد یا برنامه‌ریزی نکرده است.

پورحاجت می‌افزاید: از سمت دیگر، سازندگان مسکن وقتی مسکن را گران تولید می‌کنند، به ناچار هم مجبور هستند گران در بازار عرضه کنند.

وی عنوان می‌کند: شرایطی که امروز ما مشاهده می‌کنیم، نشات گرفته از تورم افسارگسیخته‌ای است که به خصوص در ۳، ۴ ماه گذشته در کل اقتصاد حکمفرما شده و این تورم، کاهش ارزش پول ملی را در پی داشته است.

هزینه ساخت مسکن به ۱۳ میلیون تومان رسید

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که در حال حاضر به طور متوسط هزینه ساخت یک متر مسکن چقدر است؟ می‌گوید: هزینه ساخت متفاوت است. اگر منظور شما هزینه ساخت در پروژه‌هایی است که دولت تحت عنوان جهش تولید مسکن در نظر گرفته، به دلیل این‌که در این پروژه‌ها بسیاری از هزینه‌های دولتی حذف شده، هزینه ساخت در حدود متری ۹ میلیون تومان است. اما سایر ساخت‌وسازهای درون‌شهری حداقل ۳۰ درصد بالاتر از این قیمت را پرداخت می‌کنند.

پورحاجت می‌افزاید: هزینه ساخت متناسب با ارزش معاملاتی املاک در مناطق مختلف شهری متفاوت است، ولی اگر بخواهیم هزینه ساخت را به‌تنهایی محاسبه کنیم و عوامل بیرونی را در آن در نظر نگیریم و ملاک هم یک ساختمان حدود ۵ طبقه باشد، به نظر می‌رسد هزینه ساخت مسکن در حدود متری ۱۳ میلیون تومان است؛ البته در ساختمان‌های مرتفع این هزینه همچنان بیشتر است.

وی تصریح می‌کند: البته در بیان این هزینه، هزینه زمین را صفر در نظر گرفتیم و این قیمتی که الان محاسبه می‌کنیم، تقریبا می‌توان گفت که برای منطقه متوسط به پایین شهری است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن متذکر می‌شود: واحدهایی که لوکس ساخته می‌شود و یا برج‌ها هزینه‌های بیشتری دارند. الان هزینه ساخت برج و ساختمان‌های مرتفع، متری ۲۵ میلیون تومان است.

راه مهار قیمت مسکن چیست؟

پورحاجت با اشاره به راهکار مهار قیمت مسکن می‌گوید:

مهم‌ترین راهکار این است که دولت تورم را کنترل کند. همچنین دولت به جای این‌که در بازار مداخله کند و نظم بازار را بر هم بزند، نگاه به این موضوع داشته باشد که دولتی‌ها و سازمان‌های دولتی و شبه‌دولتی مثل نظام مهندسی، هزینه‌های ساخت را یه شدت افزایش داده‌اند؛ بدون در نظر گرفتن این‌که این سازمان‌ها و دستگاه‌های خدمات ساخت، خدمات قابل توجهی ارائه دهند.

وی تصریح می‌کند: به نظر می‌رسد در مناطق متوسط شهری امروز اگر یک متر ساخت بخواهد صورت گیرد، حداقل ۱.۵ تا ۲ میلیون تومان هزینه بسته‌های خدمت متفاوتی است که به سازمان‌ها، ارگان‌ها و نهادهای دولتی و شبه‌دولتی باید پرداخت شود.