۳ سناریو برای بازار اجاره در بهار ۱۴۰۴ | خوش به حال مستاجران شد

گسترش نیوز - سهیل مافی: یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مستاجران، افزایش بی‌ضابطه اجاره‌هاست؛ چرا که نبود نظارت مؤثر و نبود سیاست‌گذاری منسجم در این حوزه، باعث شده مالکین با استناد به قیمت‌های بازار آزاد یا نرخ ارز، ارقام پیشنهادی اجاره را به‌طور ناگهانی بالا ببرند. 

در چنین فضایی، مستأجران یا مجبور به پذیرش شرایط ناعادلانه می‌شوند یا باید وارد چرخه طاقت‌فرسای جابه‌جایی شوند، آن هم در زمانی که هزینه‌های اسباب‌کشی، ودیعه‌گذاری مجدد و دلالی املاک همگی در سقف خود قرار دارند.

از سوی دیگر، مستأجران از نبود حمایت‌های مستقیم دولت نیز رنج می‌برند. بسیاری از طرح‌های حمایتی نظیر وام ودیعه یا سامانه‌های ثبت قرارداد، یا در دسترس عموم نیستند، یا در عمل کارایی کافی ندارند. افراد طبقه متوسط و پایین، به‌خصوص کارگران و بازنشستگان، نه توان افزایش ناگهانی اجاره را دارند، نه می‌توانند خانه‌ای متناسب با درآمد خود در اطراف محل کار یا تحصیل فرزندان پیدا کنند.

علاوه بر آن، نگرانی بابت آینده هم فشار روانی مضاعفی بر مستأجران وارد کرده است. عدم ثبات در سیاست‌های اقتصادی، آینده نامعلوم مذاکرات و خطر جهش مجدد ارز، همه و همه مستأجران را در موقعیت بلاتکلیفی نگه می‌دارد؛ وضعیتی که در آن نه می‌توان تصمیمی گرفت، نه امیدی به بهتر شدن شرایط داشت.

به‌طور کلی، فصل نقل‌وانتقال دیگر به یک فرصت برای تغییر خانه یا بهبود شرایط زندگی تبدیل نشده، بلکه برای بسیاری از مستأجران ایرانی به فصل اضطراب و بقا بدل شده است؛ جایی که باید برای ماندن بجنگند، نه رفتن. اگر حمایت دولت و نظارت دقیق بر بازار مسکن در دستور کار قرار نگیرد، بی‌تردید این موج نارضایتی اجتماعی و اقتصادی می‌تواند به بحران‌های عمیق‌تری ختم شود.

بسیاری از کارشناسان بر این باورند که آینده بازار اجاره‌ به مجموعه‌ای از متغیرهای سیاسی و اقتصادی گره خورده و به‌ویژه در صورت بروز تحولات مهم در عرصه دیپلماسی، به‌ویژه در روابط میان ایران و آمریکا، می‌توان انتظار تغییرات قابل‌توجهی در قیمت‌ها را داشت. یکی از اصلی‌ترین عواملی که می‌تواند روند بازار اجاره را دستخوش دگرگونی کند، نوسانات نرخ ارز است؛ چرا که بالا رفتن قیمت دلار مستقیماً بر بهای مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت‌وساز تأثیر می‌گذارد و در نهایت، قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش می‌دهد.

مستاجران چشم‌انتظار نتیجه مذاکرات هستند

از همین رو، هرگونه تحول در مناسبات سیاسی و مذاکرات بین‌المللی، به‌ویژه اگر منجر به گشایش اقتصادی یا کاهش تحریم‌ها شود، می‌تواند روند صعودی قیمت‌ها را متوقف یا لااقل تعدیل کند. در نقطه مقابل، اگر فضای بی‌اعتمادی و تنش‌های سیاسی تشدید شود، بازار ارز و به تبع آن بازار مسکن، مستعد جهش‌های قیمتی خواهد بود که اولین قربانیان آن، مستأجران خواهند بود.

بنابراین آینده بازار اجاره را نمی‌توان صرفاً در قالب سیاست‌های داخلی یا تصمیمات مقطعی دولت تحلیل کرد؛ بلکه آنچه در سطح روابط خارجی رخ می‌دهد، نقشی تعیین‌کننده در شکل‌گیری چشم‌انداز این بازار ایفا خواهد کرد.

پیش‌بینی نرخ اجاره‌بها در صورت حصول توافق میان ایران و آمریکا، به عوامل متعددی بستگی دارد، اما می‌توان بر پایه تجربه‌های پیشین و منطق اقتصادی، سناریویی نسبی و تحلیلی ارائه کرد.

اگر توافقی جامع و موثر میان ایران و آمریکا به سرانجام برسد که به لغو یا کاهش ملموس تحریم‌های بانکی، نفتی و تجاری منجر شود‌ـ آن‌گاه می‌توان انتظار داشت که نرخ ارز در بازار داخل با ثبات بیشتری مواجه شود و حتی کاهش نسبی پیدا کند. از آنجا که بازار مسکن و به‌ویژه اجاره‌بها در ایران رابطه مستقیمی با نرخ دلار دارد (به‌خصوص از جهت انتظارات تورمی)، کاهش یا تثبیت نرخ ارز می‌تواند یک اثر تعدیل‌کننده بر بازار اجاره داشته باشد.

پیش‌بینی سناریوهای احتمالی

در کوتاه‌مدت: به دلیل جو روانی مثبت و کاهش انتظارات تورمی، بازار اجاره ممکن است با نوعی ثبات نسبی روبه‌رو شود. افزایش ناگهانی اجاره‌ها متوقف شده و موجران با احتیاط بیشتری عمل خواهند کرد، زیرا تقاضا هم با توجه به کاهش قدرت خرید، اشباع شده است.

در میان‌مدت (۶ ماه تا یک سال): اگر توافق منجر به گشایش‌های واقعی اقتصادی شود (مثلاً ورود پول‌های بلوکه‌شده، افزایش صادرات نفت، کاهش کسری بودجه)، دولت می‌تواند پروژه‌های ساخت مسکن را تسریع کند و عرضه بیشتری به بازار تزریق کند. در این حالت، احتمال کاهش جزئی یا توقف روند افزایشی اجاره‌بها وجود دارد.

اما در سناریوی منفی: اگر توافق، صرفاً در حد یک تفاهم سیاسی باقی بماند و اثری واقعی بر اقتصاد نگذارد، یا اجرای آن با تأخیر و ابهام همراه باشد، بازار مجدداً به سمت بی‌ثباتی خواهد رفت و افزایش اجاره‌بها ادامه خواهد داشت، چون همچنان تورم، کمبود عرضه و کاهش توان خرید مردم پا برجا خواهد ماند.

سخن آخر

در بهترین حالت، می‌توان گفت توافق با آمریکا می‌تواند روند رشد افسارگسیخته اجاره‌بها را متوقف کرده و بازار را به سمت آرامش نسبی سوق دهد. با این حال، معجزه‌ای در کار نخواهد بود، مگر آنکه سیاست‌های حمایتی، نظارتی و عرضه‌محور دولت نیز همزمان اجرایی شوند.

در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.