دو اتفاق عجیب در بازار ملک / تلاش دولت برای نجات بازار ملک

براساس گزارش بانک مرکزی، معاملات مسکن شهر تهران طی آذر امسال در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۶۵.۱ درصد کاهش یافته است. جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد که تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در ماه آذر امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۵.۱ درصد کاهش یافته و در بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۱۳ بالغ ‌بر ۷۹.۵ درصد بیشترین کاهش معاملات را داشته است.  در این منطقه طی ماه آذر امسال، ۷۷ فقره خرید و فروش واحدهای مسکونی در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شد. تعداد معاملات آذر سال قبل این منطقه ۳۷۶ فقره بود. منطقه ۲ و ۱۱ به‌ترتیب با کاهش ۷۲ و ۷۰.۳ درصدی معاملات در رده دوم و سوم قرار گرفته‌اند. در منطقه ۱۴ نیز، کاهش معاملات در حدود ۷۰ درصد بوده است. در منطقه ۵ که معمولا بیشترین ثبت معاملات مسکن شهر تهران را داشته، طی ماه گذشته (آذر ۱۴۰۲) ۶۷.۴ درصد رشد منفی خرید و فروش مسکن را ثبت کرده است. در ماه مورداشاره، تعداد معاملات این منطقه ۵۰۰ فقره بود که البته همچنان در بین مناطق ۲۲گانه بیشترین معاملات را در آذر داشته است. در مجموع، در سومین ماه پاییز در شهر تهران ۳هزار و۵۵۰ فقره معامله مسکن ثبت شد که نسبت به ۱۰هزار و۱۸۴ فقره آذر سال گذشته، ۶۵.۱ درصد کاهش را نشان می‌دهد.

متوسط نرخ مسکن در تهران

متوسط نرخ مسکن در تهران در اردیبهشت‌ امسال از مرز ۷۵ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع گذشت؛ اتفاقی که باعث شد تا نرخ دلاری مسکن به بیش از هزار و ۵۰۰ دلار برسد که یکی از بالاترین سطوح تاریخی نرخ مسکن محسوب می‌شود؛ اما در ماه آذر به‌واسطه افت ۲.۲ درصدی نرخ ملک در پایتخت، بعد از ۸ ماه، سطح ۷۵ میلیون تومانی واگذار شد و متوسط نرخ مسکن به حدود ۷۴ میلیون تومان رسید. بعد از رشدهای تند و تیز نرخ مسکن در زمستان سال گذشته و بهار امسال که در مجموع طی ۲ فصل ۶۶ درصد رشد نرخ را شاهد بودیم، از تابستان امسال، بازار مسکن آرام گرفت؛ به‌طوری‌که در ۵ ماه از ۲ فصل تابستان و پاییز امسال، تورم ماهانه مسکن منفی بود. البته به‌واسطه چسبندگی بالای نرخ مسکن این افت‌ها چندان قابل‌توجه نبوده، به‌طوری‌که طی این دو فصل، نرخ مسکن کمتر از ۶ درصد کاهش داشته است که با جهش ۶۶ درصدی آن در ۲ فصل قبلش، چندان قابل‌مقایسه نیست. نکته مهم معاملات مسکن در آذر، افت سنگین ۱۲درصدی متوسط قیمت‌ها در منطقه ۲۲ پایتخت بود، به‌طوری‌که هر مترمربع ملک مسکونی در این منطقه از ۶۲ میلیون تومان به ۵۴ میلیون تومان رسید.  این اتفاق باعث شد تا بازدهی یک‌ساله مسکن در منطقه ۲۲ به ۲۵ درصد محدود شود که نسبت به رشد ۵۴ درصدی متوسط نرخ مسکن در کل شهر بسیار کمتر است. بعد از این منطقه، مناطق یک و ۲۰ هم، ۲ منطقه دیگری بودند که بازدهی یک‌ساله مسکن در آنها حدود ۲۰ واحد درصد کمتر از متوسط شهر بود. منطقه ۲۰ هم در ماه گذشته با افت سنگین ۸.۲ درصدی قیمت‌ها مواجه بوده است، هرچند میزان افت نرخ مسکن در منطقه یک طی ماه آذر کمتر از کل شهر، اما در آبان این منطقه هم تورم منفی ۹.۵ درصدی را تجربه کرده بود. به این ترتیب به‌نظر می‌رسد مناطقی که طی سال‌های قبل به سردمداران رشد نرخ معروف بودند، اکنون کمترین بازدهی را داشته‌اند.

رکود مطلق در بازار املاک

منصور غیبی، کارشناس مسکن درباره وضعیت کنونی این بازار گفت: آنچه اکنون در بازار املاک در جریان است، رکود مطلق در حوزه معاملات است؛ یعنی خرید و فروش وجود ندارد و تقاضای مصرفی و موثر خرید در حوزه ملک و آپارتمان نداریم.

این در حالی است که دولت اذعان دارد که قیمت‌ها کاهشی و چند درصدی از فضای گرانی دور شده است. این تفسیر نشان می‌دهد که باید با استقبال خریداران در حوزه مسکن مواجه باشیم،اما اکنون این موضوع برعکس است و تقاضای موثر برای خرید وجود ندارد.

وی افزود: از طرفی، زمانی که اقتصاد مسکن در حالت غنا، رشد و خرید و فروش قرار می‌گیرد، بالاترین تعداد معاملات ملک را در آمار مربوط به خرید و فروش داریم؛ کمااینکه کمترین میزان خرید و فروش را در دوران رکود داریم. یک نتیجه ساده از این تحلیل به‌دست می‌آید که در اوج خرید و فروش، کسانی که از این فضای اقتصادی بهره‌مند می‌شوند، دلالان و کاسبان ملک و مسکن هستند. وی افزود: «از آنجا که با آمارهای غیرواقعی، مصرف‌کننده‌ها امیدوار به کاهش ممتد نرخ ملک می‌شوند و از ورود به بازار خودداری می‌کنند؛ در این شرایط به‌دلیل رکود بازار، چنین برداشت می‌شود که این بازار با روند نزولی نرخ مواجه شده است. در این فرآیند زمان ورود مصرف‌کننده به بازار با برنامه‌ریزی بازارسازان تعیین می‌شود و افزایش تقاضای نرخ بالا رفته است و در نهایت، سود افزایش کاذب نرخ ملک به جیب دلال و واسطه‌گر می‌رود. بنابراین، در عمل با فرصت‌سوزی که با آمار دولت اتفاق می‌افتد، مصرف‌کننده در حالت انتظار می‌ماند و در فصل گرانی، مسکن خریداری می‌کند. غیبی بااشاره به وضعیت روز بازار ملک تاکید کرد: به‌نظر می‌رسد اکنون فرصت خرید ملک فراهم شده است و متقاضیان می‌توانند با ورود به بازار مسکن، انتخاب مناسبی داشته باشند. این کارشناس بازار مسکن درباره نقش دولت و چشم‌انداز بازار مسکن توضیح داد: دولت باید هرچه زودتر در یک برنامه منسجم، بستری را فراهم کند تا بازار از این فضای پیش‌آمده دور شود. اگر تعللی شکل بگیرد و این اتفاق نیفتد، مثل دولت قبل مجبور به ارائه سیاست‌ها و بسته‌های خروج رکود در حوزه مسکن خواهد شد و خروج از این بن‌بست، هزینه‌های مضاعفی را گریبانگیر دولت و در نهایت، حوزه مسکن می‌کند.

تلاش دولت برای نجات بازار ملک

علی اسماعیلی، کارشناس بازار مسکن به صمت  گفت: دولت سیزدهم در راستای ساماندهی بازار مسکن با شعار ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، فعالیت خود را آغاز کرد و در این مسیر گام بسیار بزرگی را برداشت؛ وعده‌ای که اگر کمی کوچک‌تر بود به‌صلاح دولت بود و تا این اندازه زیر فشار نمی‌رفت. البته از این موضوع نگذریم که بسیاری از پروژه‌های عمرانی و ساخت‌وسازی که از دولت قبل ناتمام مانده بود، باعث شد تا دولت سیزدهم در زمان‌بندی دچار مشکل شود و نتواند در مدتی که تعیین کرده بود، واحدهای ملی را تحویل مردم دهد. وی در ادامه افزود: در کنار این موضوعات، بسیاری از کارشناسان تنها به پیشرفت ساخت‌وساز اشاره می‌کنند، در صورتی که دولت سیزدهم در راستای ساماندهی بازار مسکن، سیاست‌ها و آیین‌نامه‌های زیادی را اجرا کرده است. این سیاست‌ها شامل اصلاح قوانین مربوط به ساخت‌وساز، تنظیم نرخ رهن و اجاره، مراقبت از رعایت قوانین قیمت‌گذاری مسکن، بهبود روند اخذ مجوزها، کاهش مراحل اداری، تقویت نظام رسیدگی به تخلفات ساختمانی و ارتقای استانداردهای ساخت‌وساز می‌شود. همچنین، با تمرکز بر ساماندهی بازار مسکن و کاهش نوسانات قیمتی، تلاش‌های قابل‌توجهی را در زمینه مسکن انجام داده است. این کارشناس افزود: البته مشکل مسکن در ایران یک‌شبه به‌وجود نیامده که بخواهد در مدت‌زمان کمی جبران شود. به‌طورکلی ساماندهی بازار مسکن تابع برنامه‌ریزی‌های کوتاه‌مدت و بلندمدتی است که باید به مرور زمان حل‌وفصل شود و همکاری همه‌جانبه همه دستگاه‌ها و سازمان‌های ذی‌ربط را می‌طلبد. بااین‌همه عدم‌کارآمدی برخی سیاست‌ها، ناکارآمدی در اجرای آیین‌نامه‌ها و نقص‌هایی در نظام رسیدگی به تخلفات ساختمانی در عدم‌موفقیت ساماندهی بازار مسکن نقش موثری داشته، همچنین با افزایش جمعیت و نیاز روزافزون به مسکن، بحران مسکن در ایران به یکی از چالش‌های عمده تبدیل شده است.

کلید موفقیت بازار مسکن

وی خاطرنشان کرد: دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات مسکن با شرایط مناسب به افراد با درآمد متوسط و پایین‌تر در مسیر حل مشکل مسکن گام بردارد. همچنین، منابع مالی سیستم بانکی برای افزایش تسهیلات این بخش تامین شود. درکل، ساماندهی بازار مسکن یک فرآیند طولانی‌مدت است و نیازمند تلاش‌های پیوسته و هماهنگ از سوی دولت، نهادهای مربوطه و سایر عوامل مرتبط است.

سخن پایانی

حوزه سیاست‌های خرد و کلان بخش مسکن نیاز به اصلاحات بسیار دارد. هزینه تولید مسکن در ایران به‌هیچ‌عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود که بهای تمام‌شده مسکن به‌صرفه و اقتصادی نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران درمی‌آید، این در حالی است که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام‌شده آن کاهش یابد، در غیر این صورت، نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد. صنعتی‌سازی مسکن یکی از راهکارهایی است که می‌تواند هزینه تولید خانه را کاهش دهد و عرضه و تقاضای بازار را به نقطه تعادل برساند. همچنین، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال‌های اخیر منفی بوده، بنابراین باید بسترهای ورود بخش خصوصی به تولید مسکن نیز فراهم شود.