وعده خیالی دولت / بازار مسکن معطل حرف های پوچ شد

در حالی که اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال با هدف احداث ۴ میلیون واحد مسکونی در کشور تا پایان سال ۱۴۰۴ عملیاتی است که در واقع از ابتدای سال ۱۴۰۱ آغاز شده است، در حال حاضر وارد سال دوم اجرای این طرح شده و به زودی به پایان خواهد رسید.

بر اساس هدف تعیین‌شده، سالانه باید یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود که با درنظر گرفتن این موضوع، در دو سال اول، باید دو میلیون واحد مسکونی ساخته می‌‌‌شد. اما آمارهای رسمی مربوط به پرداخت تسهیلات بانکی به این پروژه‌‌‌ها، به عنوان یک معیار ارزیابی عملکرد‌‌‌ها در پیشبرد این طرح، حاوی دو تحلیل و دو نتیجه متفاوت از کارنامه نهضت ملی مسکن (برنامه خانه‌‌‌سازی دولتی)، دو سال بعد از شروع اجرای آن است.

طرح نهضت ملی مسکن در حالی بعد از تصویب قانون جهش تولید مسکن با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال در کشور عملا از ابتدای ۱۴۰۱ در فرآیند اجرا قرار گرفت که با اتمام نیمی از بازه زمانی تعیین‌شده برای ساخت چهارمیلیون مسکن، هم‌‌‌اکنون یک سوال مهم مطرح است. اینکه آیا واقعا طی دو سال اول اجرای این طرح، رشد و پیشرفت آن مطابق با برنامه‌‌‌ تعیین‌شده (ساخت سالانه یک میلیون خانه)، بوده است؟ در واقع و در شرایطی که عملا سال دوم اجرای نهضت ملی مسکن در حال اتمام است، سن واقعی این طرح چقدر است؟ آیا آنچه باید در دو سال گذشته در قالب طرح نهضت ملی مسکن، واحد مسکونی ساخته می‌‌‌شد، انجام شده است؟

یک متر؛ دو تحلیل

بررسی‌‌‌هابا استناد به داده‌‌‌های یک گزارش رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، با معیار پرداخت تسهیلات بانکی به پروژه‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی از دو منظر، سن واقعی این طرح را برآورد کرده است.

در واقع با متر بانکی یا بر اساس میزان پرداخت تسهیلات به طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، سن واقعی این طرح با دو تحلیل قابل برآورد است. بر اساس هر دو تحلیل، هدف ساخت یک میلیون خانه در سال عملا محقق نشده است و بخشی از این هدف به سال‌های بعد موکول شده است.

در گزارش بانک مرکزی که اخیرا منتشر شده است، برآورد میزان پرداخت تسهیلات بانکی به طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی مورد حمایت از سوی دولت، در دو سر‌فصل مختلف، اعلام شده است. در یک سرفصل، میزان تسهیلات بانکی پرداخت‌شده در دو سال اخیر به طرح خانه‌‌‌سازی دولتی در قالب «طرح نهضت ملی مسکن» اعلام شده است. براین اساس، طی دو سال اخیر، مجموعا ۵۸ همت (۵۸‌هزار میلیارد تومان)، منابع و تسهیلات بانکی صرفا تحت عنوان پرداخت تسهیلات برای نهضت ملی مسکن پرداخت شده است.

در صورتی که این سرفصل را به عنوان متر یا معیار ارزیابی عملکرد ساخت مسکن دولتی طی دو سال گذشته درنظر بگیریم، تحلیل اول از کارنامه دو ساله مسکن ملی، قابل برداشت است.

بر اساس آمارهای رسمی مربوط به میزان افتتاح‌‌‌های انجام‌شده در طرح نهضت ملی مسکن، تاکنون حدود ۱۲۰‌هزار واحد ساخته‌شده در قالب این طرح تکمیل، افتتاح و تحویل متقاضیان شده است. با توجه به متفاوت بودن رقم ساخت و همچنین رقم تسهیلات پرداختی به ساخت این واحدها در سال اول و سال دوم، برآوردها نشان می‌دهد برای ساخت و تحویل این ۱۲۰‌هزار واحد، حول و حوش ۳۶ همت، تسهیلات پرداخت شده است. با کسر این ۳۶ همت، معادل ۲۲ همت تسهیلات پرداخت‌شده مربوط به واحدهایی است که هم‌‌‌اکنون در مراحل مختلف ساخت هستند و تاکنون تکمیل و تحویل نشده‌‌‌اند.

باتوجه به اینکه پرداخت کل مبلغ وام خانه‌‌‌سازی دولتی (۵۵۰ میلیون تومان) منوط به رسیدن واحدها به مرحله تکمیل و تحویل است، این ۲۲ همت باقی‌مانده به پروژه‌‌‌هایی پرداخت شده که در مراحل مختلف ساخت هستند و بنابراین سقف تسهیلات را هنوز دریافت نکرده‌‌‌اند.

اگر روند پیشرفت این پروژه‌‌‌ها به طور متوسط حول و حوش ۵۰‌درصد باشد (یعنی پروژه‌‌‌ها در نیمه راه ساخت قرار داشته باشند)، با احتساب پرداخت رقمی معادل حدود ۲۰۰ میلیون تومان وام بانکی به هر واحد تاکنون، هم‌‌‌اکنون ۱۱۰‌هزار واحد مسکونی در قالب نهضت ملی در حال ساخت است. با احتساب ۱۲۰‌هزار واحد تحویل‌شده در این دو سال و ۱۱۰‌هزار واحدی که برآورد می‌شود با این سناریو هم‌‌‌اکنون در حال ساخت باشد، سن واقعی خانه‌‌‌سازی دولتی در آستانه ورود به سال سوم اجرا، در حد چندماهگی است.

اما، سناریوی دومی نیز وجود دارد که در آن سن این طرح بالاتر از سناریوی اول تخمین زده می‌شود.

سناریوی دوم چه می‌‌‌گوید؟

در همین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی، آمار دیگری نیز وجود دارد که می‌توان بر اساس آن سناریوی دوم مربوط به سن واقعی نهضت ملی مسکن در پایان ۱۴۰۲ را تخمین زد.

در این گزارش، علاوه بر آماری که در ارتباط با پرداخت ۵۸ همت منابع و تسهیلات به پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن به آن اشاره شده است، آمار دیگری مربوط به «پرداخت تسهیلات بانکی به همه طرح‌‌‌های مورد حمایت دولت برای ساخت مسکن»، آمده است.

این ارقام در واقع دربردارنده تسهیلات بانکی پرداخت‌شده به طرح‌‌‌های حمایتی خانه‌‌‌سازی از جمله تسهیلاتی است که برای ساخت مسکن خودمالکی، مسکن شهری و روستایی طی دو سال گذشته پرداخت شده است.

از آنجا که در این دو سال، خانه‌‌‌سازی‌‌‌های خودمالکی، ساخت مسکن شهری و نوسازی مسکن روستایی با تسهیلات مختص خانه‌‌‌سازی دولتی، در اظهارنظرهای مسوولان جزو آمار نهضت ملی مسکن اعلام شده است، جمع کل تسهیلاتی که در دو سال اخیر از بابت نهضت ملی مسکن و همچنین سایر پروژه‌‌‌های حمایتی از سوی دولت در این بخش پرداخت شده رقمی حول و حوش ۲۳۵ همت است.

در صورت کسر ۳۶ همت مربوط به تسهیلات ساخت ۱۲۰‌هزار واحد مسکونی که در قالب نهضت ملی مسکن تاکنون تکمیل و تحویل شده است، حدود ۲۰۰ همت تسهیلات به این پروژه‌‌‌ها تزریق شده است.

با در نظر گرفتن متوسط پیشرفت فیزیکی ۵۰‌درصد این واحدها و دریافت حدود نیمی از کل تسهیلات بانکی (دریافت ۲۰۰ میلیون تومان وام تاکنون)، هم‌‌‌اکنون، در بهترین حالت، حداکثر یک میلیون واحد مسکونی در قالب نهضت ملی مسکن ساخته شده است.

این موضوع به این معناست که بر اساس این سناریو در بهترین حالت سن واقعی مسکن ملی یا طرح نهضت ملی مسکن، حداکثر یک سال است.

در صورتی که همه این واحدها تحویل متقاضیان شده بود (تحویل یک میلیون مسکن تاکنون)، سن واقعی مسکن ملی را می‌‌‌شد با قطعیت یک‌سال اعلام کرد. اما در حال حاضر و از آنجا که تاکنون همه این واحدها تکمیل و تحویل نشده است در بهترین حالت سن این طرح حداکثر یک‌سال برآورد می‌شود.

این دو سناریو در شرایطی مطرح است که بنا بر اعلام مسوولان نهضت ملی مسکن در دولت، تاکنون عملیات ساخت بیش از یک میلیون و۵۰۰‌هزار واحد مسکونی در قالب این طرح آغاز شده است.

یک علت مشقی؛ دو علت اصلی

دو سناریوی تخمین سن واقعی مسکن ملی با استناد به آمارهای بانک‌مرکزی درباره تسهیلات پرداخت‌شده به طرح‌‌‌های حمایتی خانه‌‌‌سازی دولتی، در حالی نشان‌دهنده آن است که در دوسال اول، تیراژ دو میلیونی ساخت مسکن (مطابق با هدف تعیین‌شده)، محقق نشده است که در خصوص علت این موضوع یک دلیل مشقی و دو علت اصلی رصد می‌شود.

علت مشقی مربوط به یک فرضیه درباره کم‌‌‌کاری بانک‌ها در پرداخت وام ساخت واحدهای طرح خانه‌‌‌سازی دولتی طی دوسال اخیر است. از مدت‌‌‌ها قبل، برخی علت جاماندگی ساخت واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن از برنامه ساخت یک‌میلیون واحدی در سال را عملکرد ضعیف بانک‌ها وکم‌‌‌کاری آنها در پرداخت تسهیلات و تزریق به‌موقع وام ساخت عنوان کرده و می‌کنند. در واقع در برابر این جاماندگی از برنامه تعیین‌شده، انگشت اتهام خود را به سمت بانک‌ها می‌‌‌گیرند. اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد این موضوع دلیل واقعی و اصلی این جاماندگی و عدم‌تحقق برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن طی دو سال گذشته نیست.

واقعیت مربوط به دست‌‌‌کم دو علت اصلی است. اولین علت اصلی به «اختلاف‌‌‌نظر دولت و سازنده‌‌‌ها بر سر قیمت ساخت واحدها» مربوط می‌شود. طی این دو سال سپری‌شده از آغاز طرح نهضت ملی مسکن، همواره یک شکاف و اختلاف‌‌‌نظر اساسی بر سر قیمت ساخت تعیین‌شده از سوی دولت و هزینه ساخت برآوردشده از سوی سازنده‌‌‌ها و انبوه‌‌‌سازان وجود داشت. در واقع قیمت تکلیفی که پایین‌‌‌تر از قیمت برآوردشده ساخت مسکن از سوی سازنده‌‌‌ها و انبوه‌‌‌سازان بود باعث شد که عملا یک‌میلیون مسکن در سال در کشور طی دو سال اخیر ساخته نشود و این طرح با جاماندگی از برنامه روبه‌رو شود.

پایین‌‌‌تر بودن قیمت تکلیفی دولت از رقم برآوردی سازنده‌‌‌ها، در شرایطی که هم در بازار مسکن کشور سازنده وجود دارد، هم مصالح و... یکی از اصلی‌‌‌ترین دلایل عدم‌تحقق کامل هدف ساخت یک‌میلیون مسکن در سال طی دو سال اخیر بوده است.

دلیل دوم اما به «ناتوانی طیف قابل‌توجهی از متقاضیان واجد شرایط این طرح از تامین آورده متقاضی» مربوط می‌شود. ناتوانی مالی خانوارهای فاقد مسکن و متقاضی خانه‌‌‌های دولتی‌ساز در طرح ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن باعث شد به دلیل عدم‌تامین بخش مهمی از هزینه ساخت واحدها در موعد مناسب، عملیات ساخت واحدها با تاخیر مواجه شود. مسوولان هم بارها اعلام کردند که یک شرط مهم برای تکمیل و تحویل به‌موقع پروژه‌‌‌ها واریز سهم آورده متقاضیان متناسب با جداول زمان‌بندی اعلام‌ شده است. اما از همان ابتدا در این زمینه ضعف اساسی وجود داشت که اصلی‌‌‌ترین دلیل آن ناتوانی مالی خانوارها از تامین سهم آورده است.

بنابراین بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد این دو موضوع عامل اصلی جاماندگی طرح از برنامه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال است. با این حال، مسوولان اعلام کرده‌‌‌اند برای دو سال باقی‌مانده، برنامه‌‌‌ریزی کرده‌‌‌اند تا طرح شتاب گیرد و کارنامه مسکن ملی با پیشرفت قابل‌توجه روبه‌رو شود.