خداحافظی با خرید خانه / حسرت تهرانی ها ۱۶۰ ساله شد!

بازار مسکن پس از نوسانات ارزی اخیر و اتفاقات مختلف سیاسی طی چند ماه گذشته، دستخوش تغییراتی شد و حالا خرید یک خانه حتی با متراژ پایین نیز برای بسیاری از اشخاص جامعه بدل به یک آرزوی محال شده است.

این بازار در طول سال ۱۴۰۲ با یک رکود تورمی کم سابقه مواجه شد و این امر حجم معاملات را تا حدی بسیار زیادی کاهش داد. عملکرد دولت در این میان انتقادات فراوانی را به همراه داشت و انفعال وزارت راه و شهرسازی در این زمینه باعث شد تا قیمت مسکن در سال پیش سیر نزولی نداشته باشد. وعده های دولت سیزدهم مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن به جایی نرسیده است و ادامه این روند می تواند کار را برای ابراهیم رئیسی بسیار دشوار کند.

دولت با پیگیری طرح هایی مانند نهضت ملی مسکن سعی داشت تا مشکل خانه دار شدن مردم را به نوعی برطرف کند اما آمارها نشان می دهد که در روی همان پاشنه همیشگی می چرخد و مشکلات سابق بر قوت خود باقی است. بر اساس آخرین تحلیل ها و آمارها، شهر تهران در سال گذشته به عنوان بدترین پایتخت جهان برای خانه دار شدن لقب گرفت.

بر مبنای این داده، یک شخص تهرانی برای تهیه مسکن مورد نیاز خود بایستی ۱۵۰ سال کار کند و پس انداز خود را به هیچ وجه خرج نکند. البته این شرایط در حالی است که تورم موجود ثابت بماند و طی سال های آتی رشدی در نرخ تورم نداشته باشیم!

در ایجاد این شرایط نابسمان و اسفناک چه اشخاص یا نهادهایی مقصر هستند؟ آیا می توان به دولت فعلی برای بهبود این وضعیت دل بست؟ آیا مجلس جدید قادر است تا شرایط را دگرگون کند؟ بازار مسکن در سال جدید به کدام سو حرکت می کند؟ این موارد سوالات مهمی محسوب می شوند که باید هرچه سریع تر پاسخی برایشان جستجو کرد وگرنه اوضاع وخیم تر نیز خواهد شد.

مسلما با ادامه این روند و عدم اقدامات لازم از سوی دولت جهت بهبود وضعیت بازار مسکن، اقشار کم درآمد در شهرهای بزرگ باید با خرید واحد مسکونی مورد نظر خود خداحافظی کنند. در شرایط فعلی حتی می توان چنین ادعایی کرد که اجاره یک واحد کوچک متراژ نیز برای طیف وسیعی از جامعه بدل به یک رویای دست نیافتنی شده است.

سرحدی، کارشناس بازار مسکن پیش از آغاز سال ۱۴۰۳ در خصوص عملکرد دولت به گسترش نیوز گفت: وزیر راه و شهرسازی و معاونان او، این طور ادعا کردند که برای به سرانجام رساندن این طرح، زمین های دولتی را برای ساخت و ساز به مردم واگذار می کنند. این گونه پروژه ها نه تنها دردی از مردم دوا نمی کند، بلکه همواره نتیجه معکوس می دهد. ما به عنوان کارشناس از روز نخست در خصوص اشتباهات و نقایص این طرح، هشدارهای لازم را داده بودیم اما متاسفانه گوش شنوایی برای توصیه های ما وجود نداشت.

شکست های سریالی دولت!

او ادامه داد: این روزها در مورد تحویل واحدهای مسکونی به مردم خبرهایی شنیده می شود که در حقیقت این واحدها به همان مسکن مهر تعلق دارد؛ در واقع مسئولان در تکمیل طرح قدیمی مسکن مهر نیز ناتوان هستند و از این جهت، شاهد نارضایتی های گسترده در میان مردم هستیم. دولت به تعهدات خود در این زمینه عمل نکرده است و این وضعیت می تواند بحران های جدیدی را برای بازار مسکن ایجاد کند.

کارشناس بازار مسکن در ارتباط با پیش بینی قیمت خانه در ۳ ماهه اول سال جدید به گسترش نیوز گفت: مقوله مسکن دارای دو جنبه سرمایه ای و کالایی است. جنبه کالایی آن به ابعاد مصرفی آن برای مصرف کنندگان اشاره دارد که این بازار کاملا راکد است. بازار سرمایه ای مسکن، مطمئن ترین بازار برای حفظ دارایی در میان تمامی بازارها محسوب می شود؛ بنابراین این نوع معاملات از ارزش بسیار بالایی برخوردار است و به دلیل مقاصد خاص آن، قیمت ها یا تغییر محسوسی پیدا نمی کند و یا رو به بالا می رود.

سرحدی در ادامه خاطرنشان کرد: در سال آینده بازار مصرف مسکن با رکود ملموسی مواجه می شود و مصرف کننده قادر به ورود به بازار نیست و در نتیجه حجم تقاضا به شکل چشمگیری شیب نزولی خواهد داشت. در حال حاضر برای خرید یک واحد ۵۰ متری در تهران، باید بودجه‌ای بالغ بر ۲ میلیارد را در نظر بگیرید.

وی در پایان اضافه کرد: در بازار سوداگری (سرمایه ای)، با بازیگران متعددی مانند بازار ارز، بازار سکه و طلا، بازار خودرو و نرخ های مواجه هستیم و هرگونه نوسان در هر کدام از این بازارها، می تواند قیمت مسکن سرمایه ای را تحت تاثیر قرار دهد. قیمت مسکن حداقل در روزهای ابتدایی سال جدید کاهش پیدا نخواهد کرد و نباید منتظر وقوع چنین اتفاقی باشیم. قیمت مسکن سرمایه ای نیز با رکود مواجه می شود و در آن بخش نیز امیدواری چندانی در خصوص کاهش نرخ ها نمی توان متصور بود.

وظیفه قانونی دولت در راستای کاهش قیمت مسکن

وظیفه قانونی دولت در راستای کاهش قیمت آپارتمان می‌تواند شامل تدابیر و سیاست‌های مختلف باشد. در ادامه چند رویکرد کلی برای کاهش قیمت مسکن را ذکر می کنیم که دولت می‌تواند نقش مهمی در این خصوص ایفا کند.

دولت می‌تواند مالیات‌های مرتبط با مسکن را تنظیم کند تا به تدریج به کاهش قیمت‌ها منجر شود. این امر شامل کاهش مالیات بر معاملات مسکن، کاهش مالیات بر ارزش افزوده مرتبط با ساخت و ساز، ارائه تخفیف‌های مالیاتی برای خریداران اولیه و ایجاد انگیزه‌های مالی دیگر به منظور جذب سرمایه در صنعت مسکن است.

قوه مجریه این قدرت را دارد تا قوانین و مقررات مرتبط با بازار مسکن را تغییر دهد و به کاهش قیمت‌ها و افزایش دسترسی به مسکن کمک کند. این موضوع شامل ساده‌سازی فرآیندهای مربوط به ساخت و ساز، کاهش محدودیت‌ها و معافیت‌های زمین‌ها، افزایش سهولت‌ها برای توسعه مسکن مهر و اجاره مسکن اجتماعی و همچنین مقررات مربوط به تأمین مسکن می‌شود.

دولت همچنین می‌تواند برنامه‌ها و تسهیلات مالی برای تشویق سرمایه‌گذاری در صنعت مسکن را فراهم کند. اهمیت و ترکیبی از این رویکردها وابسته به شرایط و محدودیت‌های هر کشور است. علاوه بر این، نباید فراموش کرد که کاهش قیمت مسکن یک فرآیند طولانی مدت است و تنها با اجرای یک یا چند اقدام قابل دستیابی نیست.