انفجار قیمت خانه در سه ماهه دوم ۱۴۰۳ / ۲ اتفاق بازار را دگرگون خواهد کرد

وضعیت قیمت‌های بازار مسکن بسیار نگران‌کننده است و برخی کارشناسان ادعا می‌کنند که احتمال افزایش قیمت خانه‌ها در سه ماهه دوم سال وجود دارد.

بازار مسکن کماکان در وضعیت رکود تورمی قرار دارد و وعده های دولت سیزدهم برای ساماندهی این بازار و کاهش نرخ ها عملی نشد. حجم معاملات به شکل محسوسی کاهشی شده و میزان تقاضا به پایین ترین حد خود طی سال های اخیر رسیده است.

تحلیلگران حوزه مسکن بر این باور هستند که امکان افزایش قیمت خانه در سه ماهه دوم سال وجود دارد اما این احتمال ضعیف است. هشدارهای جدی در خصوص وخیم شدن شرایط داده شده است اما ظاهرا دولتمردان قصد ندارند که به این هشدارها و توصیه ها اعتنا کنند.

پیلتن در رابطه با قیمت مسکن در فصل تابستان گفت: «: پیش بینی اولیه من در سال گذشته برای بازار مسکن امسال، رکود همراه با تورم بود. در یک نگاه کلی، مسکن به ۲ بخش مصرفی و سرمایه ای تقسیم می شود.»

او در ادامه تصریح کرد: «بدون تردید در بخش سرمایه ای، ما کاهش حجم معاملات و تقاضا را خواهیم داشت، اما از لحاظ مصرفی در بسیاری از مناطق تهران، کاهش محسوسی را تجربه نخواهیم کرد. از دید من، بازار تا اواخر شهریور ۱۴۰۳ همین روند سردرگم و بلاتکلیف را ادامه می دهد و عرضه و تقاضای خاصی را نخواهیم داشت.»

بررسی عملکرد دولت‌ها در بخش مسکن

یکی از مهم ترین بخش‌های تعطیل اقتصاد ایران در دهه ۹۰ که تأثیر قابل توجهی در رشد تورم و فشار شدید معیشتی بر مردم داشت، بخش مسکن بود و طی این دهه یعنی از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ سه دولت (دولت دهم، یازدهم و دوازدهم) عملکرد قابل دفاعی در بخش مسکن از خود به جا نگذاشتند.

گرچه دولت دهم ادامه‌دهنده طرح مسکن مهر بود، اما در نهایت توانست حدود ۸۰۰ هزار واحد از حدود ۲.۳ میلیون واحد را افتتاح کند. در دولت یازدهم و دوازدهم با توجه به حضور عباس آخوندی در رأس وزارت راه و شهرسازی و عدم اعتقاد وی به طرح مسکن مهر و عدم ارائه و اجرای برنامه‌ برای تولید و عرضه مسکن، شرایطی به وجود آمد تا چند جهش قیمتی را شاهد باشیم.

اواخر سال ۹۶ بازار مسکن کشور به واسطه بر هم خوردن عرضه و تقاضا دچار شوک قیمتی شد که تا اواخر سال ۹۷ نیز ادامه داشت. سال‌های ۹۸ و ۹۹ نیز وضعیت به همین گونه طی شد تا در نهایت طبق آمار رسمی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی طی ۱۰ سال در بخش واحدهای مسکونی حدود ۳۵ درصد کاهش یابد.

در همین راستا وضعیت مسکن در دهه ۹۰ را با حضور «فرهاد بیضایی» کارشناس سیاست‌گذاری مسکن و «داوود بیگی‌نژاد» نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک بررسی کردیم که مشروح آن در ادامه می‌آید؛

نگاهی به بخش مسکن در دهه ۹۰ نشان می‌دهد دولت‌ها عملکرد قابل‌قبولی مطابق با نیازهای جامعه نداشته‌اند، سه دولت در دهه ۹۰ باید چه‌کارهایی را در بخش مسکن انجام می‌دادند و چه اقداماتی را انجام نمی‌دادند، ارزیابی شما از بخش مسکن در دهه ۹۰ چیست؟

بیضایی: برای بحث سال ۹۰ تا ۹۹ دوره‌های مختلف و عوامل اثرگذار متعددی را در حوزه اقتصادی کشور، مدیریت شهری، در خصوص سیاست‌های شهرسازی کشور و... داشتیم که در بخش مسکن اثرگذار بودند.

بیضایی: هم مثبت بود هم منفی. اگر بخواهیم از سال ۹۰ شروع کنیم؛ یکی از عوامل اصلی اثرگذار در بخش مسکن رویکرد شهرداری تهران در بحث طرح تفصیلی و ابلاغ آن و بحث طرح جامع بود. طرح جامع مصوب شده بود و طرح تفصیلی به تبع آن در حال تهیه بود.

تا قبل از آن شهرداری یک فضایی را ایجاد کرد که صدور پروانه‌های ساختمانی رشد چشمگیری داشت. تقریباً حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به طور متوسط در سال‌های گذشته و دهه‌های قبل از آن تقریباً ۲۰ درصد از پروانه ساختمانی کشور یک فراوانی ۳۰ درصدی پیدا کرد. یعنی شاید ۵۰ درصد به حجم پروانه‌های ساختمانی تهران افزوده شد.

این تا حدی نظام یک سیاست مدیریت شهری که در آن مقطع مغفول هم ماند یعنی کسی باید و شاید به آن نپرداخت که حجم پروازهای ساختمانی تهران مثلاً حجم و فراوانی ۲۰ درصد از پروانه‌های ساختمانی کل کشور به ۳۰ درصد از پروانه‌های ساختمانی کشور افزایش پیدا کرد.

دلیل بروز این اتفاق چه بود؟‌

بیضایی:‌ اعلام شد؛ "می‌خواهیم ضوابط جدید بگذاریم و فروش تراکم به صورت سابق نخواهد بود."، و به مردم اعلام شد؛ "تا فرصت دارید برای دریافت پروانه‌های ساختمانی مراجعه کنید."، این مسئله باعث شد با یک هجوم برای اخذ پروانه ساختمانی مواجه شویم. بعد از آن در پروانه‌های ساختمانی وارد سراشیبی شدیم به خصوص در تهران. علاوه بر این نظام سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هم دچار یک سری اختلالات شد و بعد از آن فرایند سراشیبی را تداوم یافت. بعد از ۱۴۰۰ هم حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به ۱۰ درصد پروانه‌های ساختمانی کل کشور کاهش پیدا کرده است.

این‌که شما یک عامل اساسی می‌بینید که مثلاً در تهران بحث قیمت مسکن، بحث فشاری روی بحث اجاره‌بها؛ قیمت و ناتوانی خانوارها و عدم استطاعت آنها برای تأمین مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد که نباید آن را فقط در سیاست‌های حوزه وزارت راه و شهرسازی بررسی کنیم.

شاید ما سیاست‌هایی که در حوزه شهرسازی سیاست‌های حوزه اقتصاد کلان کشور، حوزه پولی بانکی کشور و حوزه مدیریت شهری می‌تواند اثرات به مراتب بیشتری در بحث بازار مسکن داشته باشد نسبت به آن سیاست‌هایی که وزارت راه و شهرسازی انجام می‌دهد.

در ادامه دهه ۹۰ وارد یک فضای جدیدی از حوزه سیاست‌گذاری به نسبت قبل از آن شدیم. در دولت یازدهم به دنبال کاهش حداقلی دخالت دولت در بازار مسکن بود. این رویه عمدتاً این مورد این انتقاد قرار می‌گرفت که تقریباً یک جور بی عملی را انجام می‌دهد. حتی سیاست‌گذاری مناسبی را هم برای بازار مسکن انجام نمی‌داد و این بی عملی را خیلی گسترش داد.

این رویکرد تا سال‌هایی سال ۹۶ و ۹۷ وجود داشت. بعد از سال ۹۲ که این اتفاق افتاد و این تغییر ریل در حوزه مسکن کشور هم به وجود آمد و خیلی آن موقع حواشی و چالش‌های را هم به وجود آورده بود، ولی ما یکی از با ثبات‌ترین دوره‌های مسکن کشور را در آن بازه زمانی و در آن زمان اقتصاد کشور شاهد بودیم. یعنی تقریباً می‌شود گفت که وضعیت قیمت مسکن یک ثبات نسبی را تجربه می‌کرد و فشار سطح استطاعت خانواده‌ها بهبود یافت. ضمن این‌که شاخص دسترسی به مسکن کاهش پیدا کرد و استطاعت خانواده‌ها برای تأمین مسکن افزایش یافت. ضمن این‌که شرایط بهتری را هم مستأجرین در آن سال‌ها شاهد بودند.

چطور می‌شود در مقطعی که سیاست‌های نادرستی حتی در حوزه مسکن کشور انجام می‌شود وضعیت مسکن کشور به سمت ثبات برود و وضعیت قیمتی و شاخص دسترسی و بقیه مسائل مثل مسکن در سبد هزینه خانوار و... وضعیت بهتری را داشته باشد؟

بیضایی: پاسخ این پرسش در سیاست‌های پولی بانکی دولت بود. اجرای این سیاست‌ها طی سال‌های ۹۲ تا ۹۷ باعث شد تا بازار مسکن به ثبات برسد. یعنی سیاست‌های وزارت اقتصاد و سیاست‌های بانک مرکزی در آن مقطع باعث شد که وضعیت مسکن ایران یک ثبات نسبی داشته باشد، نه سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی.

مثل همین الآن. مثلاً از ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۲ به خاطر نوع سیاست‌هایی که وجود دارد، همچنین با توجه به رشد نقدینگی و اختلاف بین نرخ سود سپرده و تورم، سیاست‌های بانکی که بانک مرکزی عملیاتی اجرایی می‌کند موجب یک رشد فزاینده حتی قیمت دلاری مسکن می‌شود.

یعنی فقط قیمت ریالی آن نیست که در حال رشد است، بلکه قیمت دلاری آن هم رکورد می‌زند و خیلی افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که از نیمه سال گذشته و سه ماه امسال، قیمت دلاری مسکن کاهش پیدا کرده و حباب مسکن تخلیه می‌شود. آیا از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی تغییر کرده است؟ خیر این سیاست‌ها تغییر نکرده است، اما سیاست‌های بانک مرکزی تغییر کرده به سمت کنترل نقدینگی رفته است. سیاست‌های بانک مرکزی به سمت کنترل ترازنامه بانک‌ها رفته است. اثرات این سیاست در بخش مسکن از آن همه تلاش یا حتی بی عملی در وزارت راه و شهرسازی به مراتب بیشتر است.

بیگی‌نژاد: در دهه ۹۰ که ۱۲ بار افزایش افزایش قیمت مسکن داشتیم و میانگین قیمت مسکن از ۱.۶ میلیون تومان اوایل دهه ۹۰ در نهایت با چیزی در حدود ۲۰ میلیون تومان در هر مترمربع بسته شد.

اما اتفاقاتی که در دهه ۹۰ افتاد خیلی متفاوت بود. به خاطر اینکه یک افزایش جمعیت را در دهه ۶۰ داشتیم، نیاز این جمعیت به مسکن در میانه دهه ۹۰ به مرحله‌ای رسید که باعث این شد که دو بار ما افزایش قیمت را در یکی از دولت‌ها تجربه کنیم. زمانی که این اتفاق افتاد پروژه مسکن مهر کلید خورده بود و بیش از نیمی از پول‌های چاپ شده تا آن تاریخ را مسکن مهر در خودش هزینه کرد.

بر این اساس، پروژه‌های مسکن مهر در سراسر کشور ساخته و این طرح انگیزه ملی برای به چرخش درآوردن اقتصاد در آن تاریخ شد. اگر ببینیم که این سیاست درست بوده یا نبوده در آن زمان با توجه به انتقاداتی که به آن وارد بود در نهایت چه اتفاقی افتاد؛ در نهایت ما امروز می‌بینیم که جمعیت بسیار عظیمی را در خودش جا داده است.

منظور شما این است که مسکن مهر اشتباه بود؟

بیگی‌نژاد: الآن دیگر نمی‌توانیم بگوییم مسکن مهر اشتباه بود. شاید در آن مقطع زمانی انتقاداتی به نحوه اجراء طرح مذکور وارد بود، ولی امروز ما می‌بینیم که جمعیت بسیار عظیمی را در خودش سکنا داده و یک بار بسیار بزرگی از تقاضا را در خودش مرتفع کرده است. اما اینکه ما بیاییم هر دولتی برای خودش یک سیاستی را دنبال کند شاید که این لطمه بزند به سبد هزینه خانواده و نتوانیم قیمت‌های مسکن را کنترل کنیم.

منظور شما دولت یازدهم و دوازدهم است که مسکن مهر را رها کرد؟

بیگی‌نژاد: رها نکرد، تمام کرد. ۱۵ سال طول کشید از زمانی که کلید بخورد تا تمام شود. دولت آقای روحانی ادامه‌دهنده راه دولت آقای احمدی‌نژاد در جهت تکمیل و تحویل شد.

این بحث مطرح بود که اصلاً به مسکن مهر اعتقاد ندارند.

بیگی‌نژاد: دولت روحانی مسکن را تکمیل و تحویل داد، اما آن را ادامه نداد. مسکن بحثی نیست که در یک دولتی به وجود بیاید؛ یک فرآیندی نیست که در دولت بعدی از بین برود؛ یک فرایند همیشگی است. نظرم این است که می‌بایست حاکمیت یک سندی را در جهت تولید و بخش مسکن داشته باشد که تمام دولت‌ها پیرامون آن سند حرکت کنند. همین الآن در دولت سیزدهم یا طرح‌های قبلی را ادامه می‌دهد یا اینکه می‌خواهد طرح و برنامه‌ای داشته باشد. در دولت آقای روحانی همه می‌گویند باید هر سال یک تا ۱/۲ میلیون مسکن ساخته می‌شد در صورتی که این اتفاق نیفتاد.

باید به سمتی برویم که یک سند ملی را داشته باشیم که دولت‌های مختلف تابعی از آن سند باشند و آن را انجام بدهند. در بخش مسکن دو نوع تقاضا داریم؛‌ مصرفی و سرمایه‌ای. در کشور بازارهای موازی نداریم که بخواهیم پیشنهاد بدهیم که مردم از مسکن دست بکشند و در آن بازارها سرمایه‌گذاری کنند؛ به تناسب این تحمل وزنی که دارد ما باید به آن سند توجه داشته باشیم.

به بی‌عملی وزارت راه و شهرسازی در دولت روحانی اشاره کردید. از آن طرف هم بانک مرکزی سیاست‌های بانکی و پولی خوبی داشته است. سال ۹۷ آخوندی رفتند و آقای اسلامی آمد ولی از اواخر ۹۶ ما شاهد افزایش قیمت بودیم و خیلی زیاد بود؛ این اتفاق چرا روی داد؟

بیضایی: در مسکن مهر یک کارهای قابل دفاع وجود دارد؛ ضمن این‌که انتقاد هم وجود دارد. در اوج سال ۹۰ ـ ۹۱ در اوج همین مسکن مهر، یعنی اجرای پروژه‌ها و هدایت نقدینگی به سمت مسکن مهر و... قیمت مسکن ۳ برابر شد. سؤال اینجاست که چه جوری مثلاً یک دولتی که می‌گوید اعتقاد دارد عملیات می‌کند کار اجرایی انجام می‌دهد عرضه را انجام می‌دهد و یک حجم خیلی خوبی در آن سه سال آخر مسکن مهر داشت انجام می‌شد علاوه بر آن عرضه بخش خصوصی در اوج است سالانه حدود ۸۰۰ هزار تا بخش خصوصی می‌سازد. کشور تقریباً به ساخت یا عرضه یک میلیون و بیشتر برای حوزه مسکن رسیده چه شهری چه روستای در کنار همدیگر که شاید بتوان گفت که بالای یک میلیون در سال موجودی مسکن کشور در آن چهار پنج سال منتهی به دهه ۹۰ داشت افزایش پیدا می‌کرد.

بیگی‌نژاد: مازاد بر نیاز بود.

بیضایی: نمی‌توانیم بگوییم ما انباشت تقاضا هم داشتیم.

بیگی‌نژاد: در تأیید سخنان شما دقیقاً در دهه ۹۰ بعضی از سال‌ها با توجه به نیاز و تعداد واحدهایی که داشتیم افزایش عرضه داشتیم. همان تنها زمانی شد که در کل حالا تاریخ اقتصاد ایران، اجاره‌بهاء مسکن کاهش پیدا کرد.

بیضایی:‌ بارها و بارها با تسنیم صحبت کردیم در همان بازه زمانی که سالی یک میلیون به موجودی مسکن کشور اضافه می‌شود در همان مقطع. اما باید به این نکته اشاره شود که ۷۰ درصد تقاضای حوزه مسکن تقاضای سرمایه‌ای است نه تقاضای مصرفی. در همان مقطعی که این اتفاق می‌افتد ریشه این بحثی است که ما مالیات بگیریم؛ همه این دولت‌ها هم به این سمت رفتند که در مقطعی مالیات دریافت کنند. ولی اصل مسئله آن چیزی که باعث می‌شد که شکل‌گیری این تقاضاهای سرمایه‌ای و... انجام شود.