بازار مسکن پرند از سکه افتاد | علت کاهش قیمت چشمگیر خانه در شرق تهران چیست؟

 بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که سطح قیمت‌ها در دو شهر اطراف تهران (پردیس و پرند) نسبت به ابتدای سال کاهش یافته است، در حالی که در تهران تغییرات قیمتی مثبت بوده است. این موضوع به دو دلیل رخ داده است: - تعدیل محرک‌های تورمی در بازار مسکن وفروکش انتظارات تورمی ۲عامل مهمی است که باعث کاهش قیمت مسکن در این دو شهر حومه تهران شده است.

به این ترتیب، سرعت رشد قیمت مسکن در کلان‌شهرها کاهش یافته و همچنین نرخ خانه در شهرهای حومه تهران نیز کاهش یافته است. به نحوی که در شرایط کنونی، قیمت هر متر مربع خانه در پردیس و پرند کمتر از پایان فروردین ماه است.

بازار حومه به پارامترهای کاهنده نرخ بیش از بازار شهر تهران واکنش نشان داده است. متقاضیان سرمایه‌‌‌ای مسکن در مناطق حومه، به امید کاهش بیشتر قیمت‌‌‌ها در میان و بلندمدت از خرید فوری خانه اجتناب می‌کنند. در پی انتخاب دولت چهاردهم و امیدواری نسبت به بهبود روابط سیاسی و اقتصادی ایران با دنیا، ترمز انتظارات تورمی در کشور کشیده شد؛ این موضوع به سرعت بر روند معاملات بازار مسکن که طی ۹۶ ماه گذشته با جهش پی‌‌‌درپی قیمتی مواجه بود اثرگذار شد و در حالی که از شتاب رشد نرخ مسکن در تهران کاسته شد، نرخ خانه در حومه تهران کاهش یافت.

بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ به بعد دچار جهش‌‌‌های مکرر قیمتی شد، به‌‌‌نحوی که متوسط هر متر مربع خانه در شهر تهران از ۴ میلیون تومان در این سال به مرز ۸۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع در شرایط کنونی رسید؛ این موضوع باعث شد تا بخشی از متقاضیان خرید خانه در تهران دیگر توان حضور در این بازار را نداشته باشند و لاجرم به حومه تهران مهاجرت کنند. به این ترتیب در شرایطی که ظرف ماه‌‌‌ها و حتی سال‌های ابتدایی بروز تورم در بازار مسکن؛ سرعت رشد نرخ مسکن در تهران بالاتر بود، در برهه‌‌‌ای سرعت رشد نرخ مسکن در حومه از سرعت رشد نرخ مسکن در شهر تهران پیشی گرفت. ظرف سال ۱۴۰۲ با جهش نرخ مسکن در شهرهای حومه، نسبت نرخ مسکن تهران به نرخ مسکن در پردیس به رکورد تاریخی ۱.۸ نسبت نرخ مسکن تهران به پرند نیز به رکورد تاریخی ۲.۷ رسید. این در حالی است که در پی عقبگرد نرخ مسکن در شهرهای حومه‌‌‌ای، ظرف ماه‌‌‌های اخیر این نسبت دوباره رو به افزایش گذاشته است. درواقع رفتار احتیاطی خریداران سرمایه‌‌‌ای بر نرخ مسکن در شهرهای حومه‌‌‌ای به مراتب تاثیر بیشتری برجای گذاشته است.

سرمایه‌‌‌گذاران، خریداران اصلی مسکن مهر پردیس

فایل‌‌‌های فروش مسکن مهر در پردیس و راستی‌‌‌آزمایی این داده‌‌‌ها با صحبت‌‌‌های مشاوران املاک نشان می‌دهد که در ماه ابتدایی تابستان امسال، هر متر مربع مسکن مهر در برج‌‌‌های به نام منطقه پردیس با متوسط نرخ ۳۱ میلیون تومان معامله می‌شود. این در حالی است که طی فروردین ماه بهای هر متر مربع خانه در این منطقه در بازه ۳۳ تا ۳۴ میلیون تومان نوسان داشت و به این ترتیب نرخ خانه در این منطقه در نیمه تابستان نسبت به ماه ابتدایی سال کاهشی ۷‌درصدی را به ثبت رسانده است. اگرچه تورم مسکن در شهرهای اطراف تهران در نیمه تابستان نسبت به ابتدای سال کاهش داشته، اما متوسط نرخ هر متر مربع خانه در این منطقه نسبت به زمان مشابه در سال قبل جهشی ۲۴ درصدی را به ثبت رسانده است.

در عین حال بررسی ما نشان می‌دهد که عمده متقاضیان خرید خانه در شهری نظیر پردیس به دنبال سرمایه‌‌‌گذاری هستند؛ به گفته مشاوران املاک فعال در این منطقه ۹۰ درصد مراجعان برای خرید خانه در این منطقه درصدد خرید خانه با هدف سرمایه‌‌‌گذاری هستند و تنها ۱۰ درصد پس از خرید خانه در آن ساکن می‌‌‌شوند. به این ترتیب بازار رهن و اجاره نیز در مسکن مهر پردیس داغ است؛ بسیاری از خریداران سرمایه‌‌‌ای خانه در این منطقه، بخشی از سرمایه مورد نیاز برای خرید را از طریق رهن، واحد مسکونی تامین می‌کنند. این در حالی است که متقاضیان فراوانی برای اجاره نیز در این بازار حضور دارند؛ بخش عمده‌‌‌ای از متقاضیان اجاره خانه در این منطقه شاغلان در شهر تهران هستند که از پس اجاره خانه در داخل شهر بر نمی‌‌‌آیند و به این ترتیب به کوچ اجباری به حومه شهر روی آورده‌‌‌اند. ظرف سال‌های اخیر و در پی جهش‌‌‌های متوالی نرخ مسکن و اجاره‌‌‌بها در شهر تهران بر تعداد مهاجران خواهان اجاره مسکن در حومه شهر تهران افزوده شده است و به این ترتیب متقاضیان سرمایه‌‌‌ای خرید مسکن در حومه شهر این فرصت را دارند تا بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را از طریق رهن خانه تامین کنند.

در شرایطی که عمده متقاضیان خرید مسکن در منطقه پردیس را متقاضیان سرمایه‌‌‌ای تشکیل می‌‌‌دهند، فروکش تورم در بازار مسکن باعث شده تا فعلا خریداران عقب‌‌‌نشینی کنند؛ بخشی از این متقاضیان به این امیدند که استمرار فروکش تورم در این بازار فرصتی را فراهم کند تا این افرد بتوانند نسبت به خرید خانه در شهر تهران اقدام کنند. البته عقب‌‌‌نشینی متقاضیان خرید مسکن از شهرهای حومه، یک روی سکه این بازار است؛ بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که این افت نرخ باعث شده تا از فایل‌‌‌های فروش با کیفیت نیز کاسته شود. درواقع دارندگان خانه می‌‌‌دانند که در شرایط کنونی برای یافتن مشتری باید نسبت به ارائه تخفیف اقدام کنند، بنابراین درصورتی که ضرورتی برای فروش نداشته باشند، ترجیح می‌‌‌دهند تا فعلا از فروش اجتناب کنند.

پرند از سکه افتاد

بازار مسکن مهر پرند و راستی‌‌‌آزمایی این داده‌‌‌ها با صحبت‌‌‌های مشاورین املاک نیز حاکی از آن است که تابستان امسال از نرخ مسکن در این منطقه نسبت به فروردین ماه کاسته شد؛ در حالی که ظرف فروردین امسال هر متر مربع مسکن مهر در منطقه پرند از سازنده‌‌‌ای بنام به نرخ ۱۹میلیون تومان به فروش می‌‌‌رفت، این نرخ با ثبت کاهش حدود ۵درصدی تا نیمه تابستان به ۱۸میلیون تومان به ازای هر متر مربع در روزهای اخیر رسیده است. با وجود این بهای مسکن در این منطقه در بازه سالانه تغییر محسوسی نداشته است؛ در واقع تابستان سال گذشته نیز خانه در این منطقه با همین نرخ معامله می‌‌‌شده است، اما در پی جهش نرخ ارز ظرف فروردین ماه و افزایش انتظارات تورمی، بازار مسکن پرند نیز تا حدی رونق گرفت و این رونق به رشد نرخ در این بازار پس از ماه‌‌‌ها ثبات و رکود انجامید. با وجود این در پی تغییر دولت و امیدواری فعالان بازار به بازگشت اقتصاد به مسیر ثبات از مسیر بهبود تعامل کشور با دنیا، ظرف هفته‌‌‌های اخیر مجدد نرخ مسکن در منطقه پرند نیز با کاهش نرخ مواجه شده است.

بازار مسکن مهر پرند حکایت از آن دارد که تقریبا ۵۰درصد متقاضیان خرید خانه در این منطقه سرمایه‌‌‌گذارانی هستند که با هدف تبدیل نقدینگی به دارایی وارد این بازار می‌‌‌شوند و ۵۰ درصد نیز کسانی هستند که پس از خرید خانه در آن سکونت می‌کنند. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، بخشی از افرادی که برای کار به شهر تهران مهاجرت می‌کنند، به دلیل گرانی نرخ خرید و اجاره مسکن در داخل شهر تهران سراغ مسکن مهر پرند می‌‌‌آیند و به این ترتیب این شهر حومه‌‌‌ای با ازدیاد مهاجرین طی سال‌های اخیر مواجه است. اجاره‌بها در این منطقه کمتر از شهرهای دیگر حومه‌‌‌ای نظیر پردیس است و همین موضوع باعث می‌شود که این منطقه با درخواست سکونت بالایی به خصوص از سوی قشر کم‌‌‌درآمدتر مواجه باشد.

عدم رشد نرخ مسکن مهر در شهر پرند در بازه سالانه باعث شده تا از ورود متقاضی سرمایه‌‌‌ای به این بازار کاسته شود؛ چرا که متقاضیان سرمایه‌‌‌ای امید خود را به حفظ ارزش دارایی خود در پی خرید ملک در این منطقه از دست داده‌‌‌اند.