تورم مسکن در ۱۴۰۳ اوج گرفت | بی محلی مردم به خانه های نوساز
با سقوط تاریخی سهم آپارتمانهای نوساز از معاملات مسکن در سال ۱۴۰۳، واقعیت این است که آنها تقریبا از صحنه بازار خرید و فروش ملک ناپدید شده‌اند. در گذشته، آپارتمانهای نوساز تا دهه‌ی گذشته تقریبا ۶۰ درصد از فروش مسکن در بازار املاک تهران را تشکیل می‌دادند، اما در حال حاضر این نسبت به ۲۷.۵ درصد کاهش یافته است. این سقوط از رونق فروش به دلیل کمبود فایل ناشی از رکود ساخت و ساز سالهای گذشته بوده است. تقاضا هم به سمت ملک‌های قدیمیساز متمایل شده است و اختلاف قیمت‌ها نیز مشهود شده است.
آپارتمانهای "نوساز" در حال ناپدید شدن از صحنه معاملات مسکن هستند، در حالی که وزن "قدیمی‌سازهای شبه‌کلنگی" در بازار فروش به طرز قابل توجهی افزایش یافته است، و این امر از دو دلیل مهم ناشی شده است.
نتایج تحقیقات میدانی از ریزش و رویش سنی واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن پایتخت حاکی است، تعداد فایل‌‌‌های فروش آپارتمانهای نوساز کلیدنخورده به قدری کاهش پیدا کرده که در برخی محله‌‌‌ها، شمارش آنها کمتر از تعداد انگشتان دست است. در مقابل اما فایل‌‌‌های ۲۰ سال ساخت و بیشتر، در حجم قابل‌توجهی وجود دارد. این رفتار در سمت عرضه، درست در سمت تقاضای مسکن نیز قابل مشاهده و ردیابی است، به‌طوری که تقاضای حداقلی موجود در بازار معاملات مسکن طی ماه‌‌‌های اخیر، «خرید قدیمیساز» را به واحد کلیدنخورده ترجیح می‌‌‌دهد.
آمار رسمی نیز نتایج این تحقیق میدانی را تایید می‌‌‌کند؛ بهار امسال سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن در شهر تهران، سقوط تاریخی را تجربه کرد. سهم این واحدها به ۲۷.۵درصد رسیده است در حالی که اوایل دهه ۹۰، واحدهای نوساز با سهم نزدیک به ۶۰ درصدی از کل معاملات مسکن در پایتخت، «آپارتمانهای پرچم‌دار» بازار بودند که هم اثر روی «قیمت فروش سایر واحدها» داشتند و هم وزن اصلی را به خود اختصاص داده بودند. این سهم در اواسط دهه ۹۰ به حدود ۵۳ درصد رسید اما با شروع جهش قیمت مسکن و سپس جهش هزینه ساخت، «وزن نوسازها» کمتر و کمتر شد.
در حال حاضر «نبود فایل نوساز» در بازار فروش ناشی از «رکود ساخت مسکن ۵ سال گذشته است» که به شکل تدریجی اثر آن در کمبود فایل فروش خودنمایی می‌‌‌کند. محوشدن این فایل‌‌‌های پرچم‌دار همچنین می‌تواند به «خودداری گروهی از سازنده‌‌‌ها در عرضه واحدهای از قبل ساخته‌‌‌شده به بازار» تا زمان طبیعی‌‌‌شدن شرایط ساخت‌و‌ساز مربوط باشد. سازنده‌‌‌ها زمانی اقدام به فروش کلیدنخورده‌‌‌های خود می‌‌‌کنند که با منابع حاصل از فروش بتوانند، پروژه جدید تعریف کنند. اما در شرایط فعلی و با توجه به تورم زمین و تورم ساخت و رکود خرید مسکن، این شرایط برای آنها فراهم نیست.
این بررسی درباره رفتار مشابه سمت تقاضا - بی‌‌‌میلی به خرید نوساز- نیز حاکی است، تقاضای حداقلی خرید آپارتمان به‌خاطر «اختلاف چشمگیر قیمت نوساز و قدیمیساز» و همچنین «فراوانی نسبی واحدهای سالخورده» به سمت این گروه سنی آپارتمان شیفت کرده است. براساس آمار رسمی، سهم واحدهای ۲۰سال ساخت به بالا از کل معاملات مسکن شهر تهران از ۵درصد در زمان قبل از عصر جهش قیمت مسکن به ۲۱درصد در سال ۱۴۰۱ رسید و اکنون، این سهم به ۲۴درصد افزایش یافته است که این هم «صعود تاریخی وزن قدیمی‌‌‌سازها» در کنار «سقوط تاریخی وزن نوسازها» به حساب می‌‌‌آید.
نبض قیمت نوساز و قدیمیساز
گزارش ها از نبض قیمت واحدهای نوساز و قدیمیساز در تهران حاکی است، مطابق وضعیت موجود فایل‌‌‌ها میانگین «قیمت پیشنهادی» هر مترمربع آپارتمان نوساز کلیدنخورده در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران و محله‌‌‌های منتخب، ۹۵ میلیون و ۴۰۰هزار تومان است. این رقم ۱۰درصد بیشتر از میانگین «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران است. میانگین «قیمت پیشنهادی» قدیمی‌‌‌سازها نیز در حال حاضر در بازار مسکن شهر تهران مترمربعی ۷۱ میلیون تومان برآورد میشود. به این ترتیب، فاصله بین سطح قیمت نوساز و قدیمیساز بالای ۳۰درصد است که خود عاملی برای میل تقاضا به خرید واحدهای با عمربنای ۲۰ تا ۲۵ سال محسوب میشود. سطح قیمت قدیمی‌‌‌سازها در عین حال حدود ۲۰درصد کمتر از قیمت میانگین شهر است.
نکته معناداری که در تحقیقات میدانی از بازار نوسازها شناسایی شد، تغییر کاهشی سطح قیمت این گروه سنی از واحدها طی دو ماه گذشته است. این کاهش در «قیمت پیشنهادی» در شرایطی رخ داده که هزینه تولید و ساخت مسکن افت پیدا نکرده است. واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن درباره این موضوع اعلام کردند، سازنده‌‌‌هایی که در شرایط سخت سرمایه‌گذاری ساختمانی، توان لازم برای تعریف پروژه جدید را دارند، برای شکستن رکورد خرید نوساز، تغییرات کاهشی در قیمت ایجاد می‌‌‌کنند تا بتوانند بفروشند. در بازار خرید و فروش نوساز، به‌رغم رکود عرضه فایل، رکود در سمت تقاضا اما سنگین‌‌‌تر اعلام شده است.
رابطه معنادار سقوط نوساز و صعود تورم مسکن
روند تورم مسکن، تورم ساخت، تورم زمین و فروش نوسازها در نمودار گزارش، به تصویر کشیده شده است. از سال ۹۶ به بعد، بازار ملک شاهد نوسانات شدید قیمت مسکن، هزینه ساخت و قیمت زمین به عنوان سه متغیر کلیدی اثرگذار بر نبض ساخت و فروش واحد نوساز بود. اما به‌رغم این افت و خیزها، «بازار معاملات ملک شاهد گذار تدریجی و پایدار از آپارتمانهای نوساز» بوده است. به بیان دیگر، اگر‌چه در برخی مقاطع طی سالهای اخیر، سرعت افزایش قیمت زمین و مسکن و همچنین هزینه ساخت، کاهش پیدا کرده اما «تداوم همین تورم‌‌‌ها در بازار ملک»، از یکسو «عرضه نوساز» را کاهش داده و از سوی دیگر از «فروش نوسازها» کاسته است. سقوط امروز بازار نوسازها در معاملات مسکن برآیند «کمبود عرضه ناشی از رکود ساخت» و «نخریدن نوساز به‌خاطر قیمت نوسازها» است.
به نطر من وقتی بی برنامگی باشد همینه در این کشور اگر بگویید ده تومن به دلار اضاف ه شد شتاب خریداراست ولی اگر ۱۰۰۰تومن دلا ر کم شد کسی چیزی نمی خره مردم حتی اگر طر ف قیمت تولید شده بدهند نمی خرند وباعث می شه یک عده‌ای ضررهای زیادی دهند دولت باعث رکود تورمی میشود ولی چیزی ارزان نمی‌شو د رکود تورمی از گرانی بدتر است چون هم سا زنده نابود میشود هم مردمی که تولید کرده اند صرر می بینند وهم عده‌ای ورشکست می‌ش وندمیگویند سازنده تولید کن سازنده با وام ۲۳درصدوبا هزینه های گزاف زمین وساخت شهر داری وغیره می‌سازد ولی مشتری در بازار نی ست سازنده می‌ماند پول بانک ۲۳درصد هزینه چند سال دوندگی ودر آخر صرر حسابی چون ثبا تی وجود ندارد کسی گوشش بدهکار توان خرید مردم صرر سازنده نیست بعد می‌گویند چرا مس کن تولید نمی‌شود هیچ کمکی به سازنده نمی شود واین تمام ماجراست