بازار مسکن تهران در کما | شانس خانه دار شدن به حداقل رسید

بی‌اغراق می‌توان گفت مسکن یکی از اساسی‌ترین کالاها در سبد هزینه‌های خانوار است و بخش زیادی از مخارج افراد به تأمین آن اختصاص می‌یابد. در سال‌های اخیر، بازار مسکن همانند سایر بازارهای دارایی و اقلام مصرفی خانوار، تحت تأثیر شرایط اقتصادی ایران و تورم‌های مزمن قرار گرفته است. این وضعیت باعث شده که بخش زیادی از جامعه قادر به تأمین مسکن مورد نیاز خود نباشند.

همین موضوع بهانه‌‌‌ای برای برگزاری پنل تخصصی «مسکن برای همه» یا «مسکن اقتصادی» در دومین روز از همایش چشم‌‌‌انداز صنعت ساختمان ایران شد. این پنل به میزبانی حسن بان، کارشناس مالی و اقتصادی، حجت‌‌‌اله میرزایی، رئیس مرکز پژوهش‌‌‌های اتاق بازرگانی ایران، حسین جوشقانی، صاحب‌نظر اقتصادی و همچنین محمد خدادادی، عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان برگزار شد.

حسن بان به عنوان میزبان این نشست، در ابتدا به چالش‌‌‌های اصلی بازار مسکن و ضرورت تغییرات اساسی در سیاستگذاری‌‌‌های آن اشاره کرد. او نخستین سوال خود را به نقش دولت در تامین مالی و تسهیل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان اختصاص داد و پرسید که آیا وظیفه اعتمادسازی و ایجاد اطمینان برای سرمایه‌گذاران بر عهده وزارت راه و شهرسازی است، یا باید در نهادهای دیگری مانند وزارت اقتصاد نیز پیگیری شود؟

بان بر ناکارآمدی روش‌های فعلی، به‌‌‌ویژه در حوزه رگولاتوری و تامین مالی تاکید کرد و خواستار اصلاحات ساختاری شد. او پیشنهاد کرد که دولت می‌تواند از ابزارهایی مانند صندوق ملی مسکن یا ابزارهای مالی نوین همچون توکن‌‌‌های مسکن برای تامین مالی استفاده کند. او در ادامه، برای راهکاری در جهت ساخت مسکن اقتصادی و تشویق سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی، از اعضای پنل پرسید که آیا می‌توان از مدل‌‌‌های موفق در سایر کشورها بهره گرفت و با استفاده از ابزارهای نوین مالی و تکنولوژی‌‌‌های جدید، مثل «کرادفاندینگ» یا همان تامین مالی جمعی یا توکن‌‌‌های مسکن، تحولی در این حوزه ایجاد کرد؟

همچنین او بر اهمیت اعتمادسازی و ایجاد سیاستگذاری پایدار تاکید و اظهار کرد که برای تشویق سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی، دولت باید اطمینان و شفافیت لازم را در خصوص بازگشت سرمایه فراهم کند. در زمینه اثربخشی سیاست‌‌‌های فعلی مسکن در تامین نیازهای مردم نیز پرسش کرد که آیا این سیاست‌‌‌ها که تاکنون به اجرا درآمده‌‌‌اند، برای رفع مشکلات کارآمد بوده‌‌‌اند یا نیازمند بازنگری هستند؟ پرسش دیگری که مطرح شد این بود که آیا در شرایط کنونی، با توجه به تفاوت نیازهای طبقات مختلف جامعه، می‌توان سیاست‌‌‌های ویژه‌‌‌ای برای هر طبقه در نظر گرفت که متناسب با توانایی و نیازهای آنان باشد؟

در ادامه، حسین جوشقانی، اقتصاددان در رابطه با تامین مالی حوزه مسکن گفت: مساله‌‌ ساختمان تنها تامین مالی نیست. متاسفانه، این موضوع به اقتصاد کلان برمی‌‌‌گردد. وقتی درآمد خانوارها کاهش یافته و کشور برای چند دهه با مشکل بیماری هلندی روبه‌‌‌رو بوده است، مسکن به‌‌‌عنوان کالایی غیرقابل تجارت با افزایش قیمت مواجه شده است. با وجود درآمدهای نفتی که در سال‌های متعدد وجود داشته، تورم در بخش ملک بیشتر از بسیاری از کالاها و خدمات بوده و این امر باعث شده که از یکسو درآمد خانوار کاهش یابد و از سوی دیگر، قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها با سرعت بیشتری افزایش یابد؛ در نتیجه قدرت خرید خانوارها، به‌‌‌ویژه آنها که در طبقات پایین‌‌‌تر قرار دارند، کاهش پیدا کرده است.

بنابراین، اگر به دنبال حل مشکل صنعت ساختمان هستیم، باید ابتدا مسائل اقتصادی کلان را بررسی کنیم. برای مثال، با توجه به سطح حداقل دستمزدها، یک فرد متاهل با توجه به مثلا قیمت یک متر آپارتمان نوساز در مناطقی مانند یافت‌‌‌آباد تهران اگر بخواهد یک واحد ۸۰ مترمربعی خریداری کند، باید حدود ۸۰ سال به صورت سالانه تنها یک مترمربع خریداری کند. اما با مشارکت مالی به شیوه‌‌‌های نوین در ساخت‌‌‌وساز و دریافت سود ۲۰ درصدی، می‌تواند پس از ۱۵ سال با همان مبلغ به یک واحد ۸۰ مترمربعی دست یابد. جوشقانی ادامه داد: برای بهبود دسترسی به مسکن و کاهش فشار مالی، ابتدا باید تفاوتی میان مسکن به‌‌‌عنوان کالای مصرفی و مسکن به‌‌‌عنوان دارایی قائل شد. در این میان، دولت موظف است مسکن مصرفی را برای اقشار نیازمند تامین کند. با این حال، سیاست کنونی برای ارائه مسکن به‌‌‌عنوان دارایی به اقشار کم‌‌‌درآمد، فشار مالی سنگینی بر دولت وارد می‌کند و مشکلات تامین مالی را ایجاد می‌کند، که این موضوع در مواردی به استقراض از بانک مرکزی و افزایش تورم منجر شده است.

این اقتصاددان در زمینه اجاره‌‌‌نشینی نیز گفت: یکی از راه‌‌‌حل‌‌‌ها، توسعه تجربه اجاره‌‌‌نشینی با حمایت دولت است، به‌‌‌نحوی‌‌‌که منازلی با هدف اجاره به‌‌‌صورت مجتمع‌‌‌های مسکونی ساخته شود. به‌‌‌عنوان مثال، در برخی کشورها، شرکت‌هایی وجود دارند که مجتمع‌‌‌های مسکونی بزرگ را برای اجاره فراهم کرده‌‌‌اند. به این‌‌‌صورت که شرکت‌ها بخشی از واحدها را با نرخ اجاره پایین‌‌‌تر به اقشار کم‌‌‌درآمد اختصاص می‌دهند و بقیه واحدهای مسکونی را با مبالغ روز اجاره‌‌‌بها به مستاجرهای خارج از طبقه حمایتی اجاره می‌دهند. چنین راهکاری، ضمن جلوگیری از شکل‌‌‌گیری مناطق حاشیه‌‌‌نشین و مشکلات اجتماعی ناشی از آن، باعث تقویت همبستگی اجتماعی می‌شود.

به گفته جوشقانی، پایبندی به قراردادهای بلندمدت و توجه به استهلاک ساختمان نیز از مسائل کلیدی است. در ایران، بحث نگهداری ساختمان‌‌‌ها و ضمانت آنها هنوز جایگاه مناسبی ندارد و این امر موجب کاهش عمر مفید ساختمان‌‌‌ها می‌شود. برخلاف کشورهایی که ساختمان‌‌‌های قدیمی را به‌‌‌روز کرده و با حفظ بنا، عمر مفید آنها را به بیش از ۱۰۰ سال رسانده‌‌‌اند، در ایران ساختمان‌‌‌های ۳۰ ساله به‌‌‌عنوان سازه‌‌‌هایی با عمر کوتاه محسوب می‌‌‌شوند. این موضوع، بار مالی سنگینی بر اقتصاد تحمیل کرده و نیاز به نوسازی و بازسازی مداوم را افزایش می‌دهد.

در ادامه حجت‌‌‌اله میرزایی، اقتصاددان نیز با تاکید دوباره بر اهمیت اقتصاد کلان در این صنعت گفت:  در اقتصادی که در ۱۰ تا ۱۲ سال اخیر به طور مستمر با رکود تورمی مواجه بوده و نرخ رشد اقتصادی آن در بازه‌‌‌ای ۱۰ ساله حدود یک‌درصد و نرخ رشد درآمد سرانه نزدیک به صفر بوده است، بازار سرمایه و بانک‌ها به شدت آسیب دیده‌‌‌اند و توان مالی دولت تحلیل رفته است که همه اینها ناشی از عاملی به نام تحریم‌‌‌هاست. به عنوان نمونه، درآمد نفتی کشور که زمانی ۱۲۰ میلیارد دلار بود، ناگهان به ۴۰ میلیارد دلار کاهش یافت و سایر منابع درآمدی دولت نیز کفاف جبران این کاهش را نمی‌‌‌دادند. اگرچه مالیات‌‌‌ها به تدریج طی این دهه افزایش یافته، اما در چنین شرایطی نه دولت می‌تواند اقدام جدی برای تامین مسکن انجام دهد، نه از بانک‌ها می‌توان انتظار تامین مالی داشت و نه می‌توان روی ابزارهای متعارف بازار سرمایه حساب کرد یا بر درآمد خانوارها تمرکز کرد.

او ادامه داد: برای مثال، حتی اگر مصوب شود که به خانوارها ۲ میلیارد تومان وام خرید مسکن اعطا شود، بیشتر خانوارها در دهک‌‌‌های اول تا هفتم نیز قادر به دریافت آن نیستند، چرا که با این شرایط، بازپرداخت ماهانه اقساط به حدود ۴۰ میلیون تومان می‌‌‌رسد؛ مبلغی که از حقوق بسیاری از خانوارها فراتر است. این روند تورمی و رکود سبب شده تا حدود ۶۵‌درصد از هزینه خانوارهای تهرانی صرف مسکن شود و این نسبت در سطح ملی برای خانوارهای شهری به ۵۰‌درصد رسیده است. این مساله سبب شده تا دوره انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن در برخی برآوردهای رسمی برای دهک‌‌‌های پایین به ۲۴۸ تا ۲۵۰ سال برسد و به‌‌‌طور میانگین به ۱۵۰ سال. این به آن معناست که تهران بیشترین دوره انتظار را در بین کلان‌شهرهای جهان برای خانه‌‌‌دار شدن دارد که واقعا نگران‌‌‌کننده است.

معجزه «خانه‌‌‌های کم‌‌‌متراژ»

این اقتصاددان افزود: راهکاری که می‌توان پیشنهاد داد، استفاده از توکنایز کردن مسکن (خرید یونیت‌‌‌های سرمایه‌گذاری مسکن به شیوه نوین و با کمترین میزان سرمایه و معاملات آن در بازار ثانویه) و عرضه آن در پهنه‌‌‌ای گسترده است که می‌تواند به جای فشار بر بازارهای ارز و طلا، به عنوان پشتوانه مالی پروژه‌‌‌های مسکن عمل کند. اما برای تحقق این امر، جسارت و آمادگی وزارت راه و شهرسازی و همکاری نهادهای مالی مانند بانک‌ها و بازار سرمایه نیاز است. هزینه‌‌‌های مبادلاتی بسیار بالاست و فرآیندهای اداری همچون صدور پروانه ساختمانی و پرداخت وام‌‌‌های بانکی بسیار زمان‌بر و گاهی با فساد و رشوه همراه هستند که به ناچار ساخت مسکن برای خانوار و سازنده غیر‌اقتصادی می‌شود.

این استاد دانشگاه در رابطه با اهمیت توجه به خانه‌‌‌های کم‌متراژ، گفت: در بسیاری از کلان‌شهرهای جهان، مسکن‌‌‌های کوچک‌‌‌متراژ ۱۵ تا ۴۰ مترمربعی راه‌حلی عملی محسوب می‌شود؛ اما در کشور ما، این موضوع با نگاه‌‌‌های انتقادی مواجه است. این نوع مسکن می‌تواند به کاهش التهاب بازار کمک کند و با برخی تغییرات مقرراتی، بخش خصوصی را به سرمایه‌گذاری در این بخش ترغیب کند؛ به‌ویژه در بافت‌‌‌های فرسوده‌‌‌ای که زیرساخت‌‌‌های شهری، حمل‌‌‌ونقل و انشعابات لازم را دارند و امکان دسترسی خانوارها به سطح رفاه حداقلی را فراهم می‌کنند.

به طور مشخص، در شرایط فعلی که اقتصاد کشور دچار بی‌‌‌ثباتی است و بازار سرمایه و نظام بانکی با محدودیت‌های شدیدی روبه‌رو هستند، نه دولت قادر است تامین مسکن را به‌‌‌طور جدی انجام دهد و نه بانک‌ها می‌توانند نقشی اساسی در تامین مالی ایفا کنند. همچنین بسیاری از خانوارها نیز با توجه به افزایش بی‌‌‌سابقه قیمت‌ها، توان ورود به بازار مسکن را ندارند. برای گروه‌‌‌های پایین جامعه، که شامل ۳۰‌درصد پایینی طبقات درآمدی می‌‌‌شوند، دولت متعهد است مسکن مناسب و اجاره‌‌‌ای فراهم کند. اما همچنان مسائلی همچون افزایش بی‌‌‌سابقه هزینه‌‌‌های مسکن، تورم و مشکلات تامین مالی و نیز عدم‌پایداری اقتصادی بر سر راه تحقق این اهداف وجود دارد.

کاهش وابستگی بخش خصوصی به دولت

محمد خدادادی نیز در این پنل به مشکلات متعدد مسکن و راهکارهای موردنیاز برای بهبود این حوزه اشاره کرد. وی ابتدا به دسته‌‌‌بندی متقاضیان بازار مسکن پرداخت: گروهی از جامعه به دلیل درآمد پایین حتی توان اجاره مسکن را ندارند، گروهی نیازمند مسکن اقتصادی هستند و تنها ‌درصد کمی از جامعه توانایی خرید مسکن را بدون مشکل دارند. به عقیده او، نیاز به افزایش درآمد سرانه، یکی از اصول کلیدی برای حل بحران مسکن است.

خدادادی تاکید کرد که تجربه‌‌‌های جهانی در حوزه مسکن اقتصادی ممکن است در ایران قابل اجرا نباشد، زیرا هزینه پول در ایران بسیار بالاست. به همین دلیل، بخش خصوصی نیاز به حمایت دولت دارد؛ از جمله کاهش هزینه‌‌‌های صدور پروانه‌‌‌ها و مجوزها، و نیز حذف برخی عوارض و مالیات‌‌‌ها برای کاهش هزینه‌‌‌های ساخت. او اشاره کرد که صدور مجوزهای ساختمانی برای بخش خصوصی باید به جای چند سال، تنها چند ماه طول بکشد تا سرمایه‌گذاران انگیزه بیشتری برای ورود به این حوزه داشته باشند.

همچنین خدادادی نقش بخش خصوصی را در افزایش چابکی و صنعتی‌‌‌سازی پروژه‌‌‌های ساختمانی ضروری دانست و پیشنهاد داد که دولت از تصدی‌‌‌گری در حوزه مسکن خارج شده و به بخش خصوصی فرصت بدهد تا از منابع و ظرفیت‌‌‌های موجود استفاده کند. او معتقد است که تا زمانی که اقتصاد ایران بیشتر به دولت وابسته باشد، نمی‌توان انتظار تحول چشمگیری در بخش مسکن داشت