بازار مسکن ایران در کما | گرانی خانه ناگزیر شد
از سال ۱۳۹۷، بازار مسکن کشور وارد دوره‌ای از افزایش مستمر قیمت‌ها شد. این رشد پیوسته قیمت‌ها بدون دورههای ثبات، منجر به کاهش قدرت خرید بخش بزرگی از مردم و دشواری آن‌ها برای ورود به بازار مسکن گردید.
بازار معاملات مسکن تهران بر اساس یک «مشاهده رسمی» دچار رکود شده است. بررسی آمارهای شهرداری در خصوص صدور «پایان‌کار» آپارتمان‌ها نشان می‌دهد که سال گذشته، تعداد واحدهای نوساز وارد شده به بازار مصرف، کمترین میزان را در تاریخ ثبت کرده است. در سال گذشته برای تنها ۱۷ هزار واحد مسکونی پایان‌کار صادر شد، که این تعداد معادل ۱.۵ ماه از حجم معاملات مسکن در اوایل دهه ۹۰ است. وضعیت کنونی نشان‌دهنده «گرفتگی شدید در روند ساختوساز» و «کمبود واحدهای قابل فروش» در بازار است.
اگر ظرف سال‌های اخیر به دنبال خرید خانه بوده باشید؛ متوجه فایل‌‌‌های اندک مربوط به خانه‌‌‌های نوساز می‌‌‌شوید. کاهش ساختوساز در کشور طی سال‌های اخیر با تضعیف عرضه ساختمان بر آتش گرانی خانه در کشور دمیده است. جهش مداوم قیمت مسکن از سال ۱۳۹۶، کاهش توان متقاضیان برای خرید خانه، تورم مستمر در بخش تولید و کاهش سودآوری فعالیت ساخت مسکن در کشور باعث شده تا از حجم ساخت‌‌‌وسازها به شکل قابل‌توجهی کاسته شده و با خشک شدن چشمه عرضه مسکن بر آتش گرانی‌‌‌ها دمیده شده است. آمار رسمی شهرداری از صدور ۱۷هزار پایان کار در سال ۱۴۰۲ حکایت دارد؛ این رقم کمترین تعداد صدور پایان کار از سال ۱۳۸۵ بوده و موید کاهش ورودی خانه‌‌‌های نوساز به بازار است.
شهرداری تهران در تازه‌‌‌ترین گزارش خود «آمارنامه شهر تهران» برای سال ۱۴۰۲ را منتشر کرد؛ داده‌‌‌های رسمی مربوط به تعداد پایان کارها در این آمارنامه بیانگر آن است که در کل سال ۱۴۰۲ برای ۱۷هزار واحد مسکونی در شهر تهران پایان کار صادر شده است. این رقم بیانگر میزان حجم ورودی ساختمان نوساز به بازار مسکن پایتخت در این سال است. تعداد پایان کارهای صادر شده در سال ۱۴۰۲ کمترین میزان تعداد پایان کار صادر شده از سوی شهرداری تهران در بازه سالانه با شروع از ۱۳۸۵ است. اگرچه سازندگان برای عرضه خانه به بازار لزوما منتظر اخذ پایان کار نمی‌‌‌مانند و بخشی از ساختمانهای نوساز بدون پایان کار نیز روانه بازار می‌‌‌شوند؛ اما تعداد پایان کار شاخص مناسبی از عرضه خانه‌‌‌های تکمیل و وارد بازار شده به شمار می‌رود. کاهش تاریخی تعداد صدور پایان کار شهرداری در سال ۱۴۰۲ روند افول عرضه در این بخش را به وضوح نمایان می‌کند.
در حالی در طول سال ۱۴۰۲ برابر ۱۷هزار واحد مسکونی نوساز به بازار عرضه شد که در اوایل دهه ۹۰ در بازه یک و نیم ماهه (۴۵ روزه) حدود ۱۷هزار خرید و فروش خانه در شهر تهران به ثبت می‌‌‌رسید و در بخشی از این دوره‌‌‌ها، حدود ۵۰درصد معاملات مربوط به خانه‌‌‌های نوساز بود.
داده‌‌‌های رسمی شهرداری تهران از صدور پایان‌‌‌کارهای ساختمانی برای اولین مرتبه از سوی «دنیای‌اقتصاد» مورد بررسی قرار می‌گیرد؛ این داده‌‌‌ها موید خشکی عرضه مسکن به مفهوم سقوط قابل‌توجه حجم ساخت‌‌‌وسازهاست. رکود در بخش ساخت مسکن کشور از سال ۱۳۹۳ آغاز شد و با توجه به تورم در بخش تولید و رکود در بخش تقاضا، این رکود در سال‌های اخیر شدت بیشتری به خود گرفت. در حالی در سال ۱۴۰۲ برای ۱۷هزار واحد مسکونی پایان کار از سوی شهرداری صادر شد که تعداد پروانه‌‌‌های صادرشده در سال ۱۳۸۵ برابر ۶۶هزار فقره و در سال ۱۳۹۱ برابر ۵۱هزار فقره بود.
بانک مرکزی از سال ۱۳۹۶ گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را به شکل ماهانه منتشر کرده و این رویه تا مرداد امسال ادامه یافته است. بر اساس گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن پایتخت، در مرداد سال ۱۳۹۶ برابر ۱۷هزار و ۹۸۴ واحد مسکونی در شهر تهران معامله شد که از این تعداد ۴۶.۷درصد آپارتمان‌‌‌های نوساز (با عمر صفر تا ۵ سال بنا) بودند. در این گزارش همچنین ذکر شد که در مرداد سال ۱۳۹۵ برابر ۵۱.۵درصد از معاملات مسکن شهر تهران مربوط به ساختمانهای نوساز بوده است. این در حالی است که در آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت تعداد معاملات خانه ثبت‌شده در این بازار برابر ۳هزار و ۷۰۰ فقره اعلام شد و در آن ذکر شد که از کل معاملات واحدهای مسکونی در پایتخت در این بازه زمانی ماهانه ۲۷.۲درصد مربوط به خانه‌‌‌های نوساز بوده است. این داده‌‌‌ها بیانگر کاهش همزمان حجم معاملات مسکن در پایتخت و کاهش قابل‌توجه سهم نوسازها در این معاملات است.
رکود معاملات، ساختوساز را منتفی کرد
از سال ۱۳۹۷ بازار مسکن کشور وارد دوره اوج‌‌‌گیری مداوم قیمتی شد؛ این اوج‌‌‌گیری مداوم قیمتی بدون وجود دورههای ثبات باعث شد تا از قدرت خرید بخش قابل‌توجهی از مردم برای ورود به بازار مسکن کاسته شود. کاهش توان قدرت خرید مصرفی و در ادامه سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن کشور، همزمان با صعود تورم در بخش ساختوساز ترمز ساخت مسکن در کشور و به‌خصوص شهر تهران را کشید. بخشی از سازندگان به دلیل عدم‌توانایی در فروش املاک در میانه رکود مصرفی و سرمایه‌‌‌ای، دیگر توانایی ساختوساز جدید را پیدا نکردند و بخشی دیگر به دلیل تورم در هزینه ساخت و کاهش سودآوری فعالیت ساختوساز از این فعالیت تولیدی خارج شده‌‌‌اند و این موضوع به کاهش عرضه ساختمان در کشور دامن زد.
کاهش عرضه یکی از موتورهای محرک تورم قیمت مسکن در کشور شمرده می‌شود؛ تورم عمومی، قیمت مسکن و هزینه‌‌‌های تولید از دیگر موتورهای محرک تورم مسکن در بازار داخلی شمرده می‌شود. بررسی اقدامات دولت‌‌‌های مختلف در زمینه تنظیم‌‌‌گری بخش مسکن از آن حکایت دارد که کاهش ساختوساز و عرضه مسکن عاملی در جهت رشد بهای هر مترمربع خانه است؛ اما رشد عرضه لزوما به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود. در این شرایط همزمانی رشد عرضه و کنترل تورم عمومی در میان‌مدت، ترمز رشد قیمت مسکن را کشیده و استمرار این رویه در میان‌مدت و بلندمدت و بهبود سطح رفاه عمومی می‌تواند به کاهش زمان انتظار تا خانه‌‌‌دار شدن بینجامد.
بر اساس داده‌‌‌های رسمی شهرداری تهران در سال ۱۴۰۲ برای ۴۵هزار واحد مسکونی در کشور پروانه ساخت صادر شد، این در حالی است که کف نیاز سالانه تهران حداقل ۷۵هزار واحد مسکونی است. برآورد کف نیاز تهران به خانه در قالب طرح جامع مسکن و مطالعات مرتبط، با احتساب میزان ازدواج، میزان طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمانهای کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک‌‌‌‌‌‌‌نفره ناشی از افزایش سن ازدواج در اوایل دهه ۹۰ به دست آمده است و در سال‌های بعد نیز مطالعات مشابه در شهرداری، نیاز سالانه به ساخت مسکن را در همین حول و حوش اعلام کرد.
در حالی در سال ۱۴۰۲ برای ۱۷ هزار واحد مسکونی در شهر تهران پایان کار صادر شد که طی دو سال گذشته شهرداری و دولت، با راه‌‌‌اندازی قرارگاه مسکن و مسکن ملی، «برنامه ساخت ۲۰۰هزار واحد مسکونی در تهران» را آغاز کردند. اما این طرح‌‌‌های موازی به نتیجه مدنظر نرسید و موید این عدم‌حصول نتیجه آمار رسمی شهرداری از صدور پایان کار است. بی‌‌‌نتیجه ماندن چنین طرح‌‌‌هایی نشان از آن دارد که لازم است تا سیاستگذار به نحوی برای بخش مسکن کشور تصمیم‌گیری کند که اقدامات وی با چالش‌‌‌ها نقطه تلاقی داشته باشد. در این شرایط راه عبور از چالش کنونی حل چالش تورم عمومی و تورم مسکن (قیمت مسکن) است؛ به نحوی که به مرور زمان قدرت خرید به اقشار مختلف بازگردد و تعادل در حجم عرضه و تقاضا این بازار را به شکل متعارف خود بازگرداند.
ارسال نظر