خرید خانه رسما غیر ممکن شد
رشد واقعی تسهیلات پرداختی به متقاضیان در بخشهای مختلف بازار مسکن طی ۹ ماهه نخست سال ۱۴۰۳ با کاهش چشمگیری مواجه شده است. به طور مشخص، تسهیلات مربوط به تعمیر خانه با افت شدید ۹۰ درصدی، تسهیلات خرید خانه با کاهش ۱۵ درصدی و تسهیلات ساخت خانه با افت ۲۸ درصدی همراه بوده‌اند.
شبکه بانکی در تأمین مالی بخش مسکن و ساختمان عملکرد قابل‌قبولی از خود نشان نداده و در هر سه شاخص اصلی وامدهی به این حوزه مردود شده است. بررسیها حاکی از ثبت رکوردی منفی در کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی است. تسهیلات مربوط به ساخت، خرید و تعمیر آپارتمان به دلیل کاهش شدید در رشد واقعی، افت چشمگیری داشته‌اند. این وضعیت که می‌توان آن را نوعی «تحریم بانکی بازار مسکن» دانست، ریشه در سه عامل اصلی دارد که به نظر می‌رسد تاکنون برای رفع آنها اقدام جدی صورت نگرفته است.
عملکرد ضعیف و غیرقابل قبول شبکه‌‌‌بانکی در «وامدهی به بخش مسکن و ساختمان» طی ماه‌‌‌های اخیر، از «تحریم اعتباری هر دو سمت عرضه و تقاضای خانه» در سال ۱۴۰۳ حکایت دارد؛ بانک‌ها در بخشنامه‌‌‌های عمومی خود را «آماده پرداخت» نشان می‌دهند اما در شعب و پای باجه، رسما به متقاضیان تسهیلات در این بخش، «نه» می‌‌‌گویند. بررسیها از آخرین وضعیت تامین مالی بخش مسکن و ساختمان توسط شبکه بانکی (مجموع بانک‌ها) بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد: سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختی طی ۹ ماه اول امسال «باز هم سقوط کرده است» و از رکود تحریمی نیمسال اول ۱۴۰۳ هم پایین‌‌‌تر آمده است.
از ابتدای سال‌جاری تا پایان آذر، فقط ۵.۲درصد از کل ۴۹۰۰ همت تسهیلات بانکی پرداخت‌شده به بخشهای مختلف، نصیب خانواده مسکن و ساختمان شد. این سهم بسیار نازل، در نیمه اول امسال کمی بیشتر بود؛ ۵.۶ درصد که البته آن هم بیانگر «بی‌‌‌تفاوتی سیستم بانکی به رکود مسکن» بوده است. سهم متعارف تامین مالی مسکن با وام‌‌‌های بانکی در ایران بر اساس دوره‌‌‌ای که بانک‌ها کارنامه قبولی دریافت کرده بودند، یعنی دهه ۸۰، رقمی بالای ۲۰درصد کل تسهیلات است.
خانواده بخش مسکن و ساختمان در صف دریافت تسهیلات شامل سه دسته می‌شود؛ خانوارهای صاحب واحد مسکونی قدیمی یا سن‌‌‌دار که به‌خاطر نداشتن توان مالی خرید خانه بهتر به دنبال تعمیر آپارتمان با «وام جعاله» هستند، خانه‌‌‌اولی‌‌‌های متقاضی «وام خرید» و در نهایت گروهی از سازندگان مسکن که بدون «وام ساخت» امکان سرمایه‌گذاری ندارند.
شبکه بانکی در پرداخت هر سه نوع تسهیلات مسکن و ساختمان طی ماه‌‌‌های گذشته از سال ۱۴۰۳، نسبت به سال قبل «کم گذاشت».
کارنامه تامین مالی مسکن توسط نظام بانکی را باید بر اساس «رشد واقعی تسهیلات» سنجید به این معنا که صرف‌‌‌نظر از رشد اسمی در حجم ریالی پرداخت وام‌‌‌ها، لازم است با احتساب تورم مسکن و تورم ساخت، میزان افزایش واقعی تسهیلات پرداختی مورد بررسی قرار بگیرد. در سال‌جاری پرداخت «وام جعاله مسکن» یا همان «تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی مخصوص تعمیرات خانه» تقریبا سقوط کامل کرده است و به نوعی، پرداختی‌‌‌ها به «صفر» رسیده است.
رشد واقعی حجم ریالی تسهیلات جعاله پرداختی طی ۹ ماه اول امسال منفی ۹۰درصد بوده است. میزان تسهیلاتی که در این فاصله پرداخت شده به لحاظ اسمی نیز ۵۷درصد کمتر از مدت مشابه در سال گذشته بوده است. بانک پرداخت‌‌‌کننده وام جعاله مسکن به‌خاطر آنچه «نبود اعتبار» عنوان می‌کند، دست خانوارهای متقاضی تعمیر آپارتمان را خالی گذاشته است.
در همین مدت حجم واقعی وام‌‌‌هایی که برای خرید مسکن به متقاضیان پرداخت شده است نیز ۱۵درصد کمتر از سال گذشته بوده است. رکود سنگین و تاریخی خرید مسکن در کشور می‌توانست با «شارژ بانکی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» به پایان برسد و نتیجه‌‌‌اش به «امیدواری سازنده‌‌‌ها به بازار فروش و ورود دوباره آنها به صحنه ساخت‌‌‌وساز» منجر شود. اما میزان وام‌‌‌هایی که برای خرید مسکن در ۹ ماه اول امسال پرداخت شد به لحاظ اسمی فقط ۱۰درصد بیشتر از سال گذشته بود.
همچنین گروه سوم متقاضی تسهیلات مسکن یعنی سازنده‌‌‌ها نیز در سال‌جاری «ناکام» ماندند؛ پرداختی واقعی بانک‌ها در حوزه وام ساخت در سال‌جاری ۲۸درصد کمتر از سال گذشته بوده است. میزان اسمی تسهیلات پرداختی تنها ۲۲درصد افزایش داشته که با توجه به تورم ۵۰درصدی ساخت مسکن در سال‌جاری نسبت به پارسال، «تامین مالی واقعی» فعالان ساختمانی مردود بوده است.
بانک‌ها مقصرند یا چه کسی؟
وضعیت موجود تامین مالی مسکن و ساختمان به عنوان یک بخش کلیدی در اقتصاد که رکود موجود در آن، «خانوارها را در رسیدن به اصلی‌‌‌ترین نیاز» به بن‌‌‌بست رسانده است، تحریم اعتباری این بخش را محرز کرده است. اما اکنون سوال این است: آیا بانک‌ها مقصر وضع موجود هستند؟ و اگر پاسخ منفی است، مقصر اصلی کیست؟
تکالیف بدون پشتوانه و موازی بازار مسکن در حوزه «پرداخت تسهیلات» در کنار «محدودیت‌هایی که سیاستگذار پولی برای خلق مدل‌‌‌های اعتباری ویژه مسکن ایجاد کرده است»، عاملان اصلی «تحریم بانکی بخش مسکن» هستند. گفته می‌شود قیمت تمام‌‌‌شده منابع برای بانک‌ها بابت پرداخت وام مسکن، بالاتر از نرخ سود مصوب است. از طرفی، طرح‌‌‌های دولتی مسکن‌‌‌سازی در سال‌های اخیر «مکنده اصلی وام‌‌‌ها در این بخش» بوده است.
بانک‌ها در این مدت ظاهرا عملکرد ضعیفی داشتند و «به جای پرداخت ۸۰۰هزار فقره وام مسکن ملی، تنها ۴۰۰هزار فقره پرداخت کرده‌‌‌اند»؛ بنابراین «ابعاد تحریم» به حدی بالاست که «تسهیلات تکلیفی» نیز روی زمین مانده است.اما در کنار این دو عامل اصلی، «بی‌‌‌عملی» بانک تخصصی برای «چاره‌‌‌اندیشی به نفع فعالان بخش مسکن و ساختمان» در سال‌های گذشته، به عنوان کارگردان سوم این تحریم مطرح است.
ارسال نظر