قفل بازار مسکن باز شد

سال‌هایی که دولت سیزدهم در آن‌ها با رکوردشکنی‌های بی‌سابقه تورم روبه‌رو بود، برای مستاجران و متقاضیان مصرفی بازار مسکن، سال‌های دشواری به شمار می‌رفت. این سال‌ها با افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم همراه بود که نه تنها باعث فرار تقاضای مصرفی از بازار شد، بلکه سرمایه‌گذاران نیز از ورود به این بازار بازماندند. نتیجه آن شد که در بازار مسکن، تنها رکود و تورم حاکم گردید.

این روند طی سال پرماجرای ۱۴۰۳ نیز همچنان در بازار مسکن پابرجا بود و امید متقاضیان مصرفی را از خانه‌دار شدن ناامید کرد و نقدینگی سرمایه‌گذاران را به سمت بازارهای موازی از جمله ارز و طلا سوق داد.

اکنون در آغاز سال نو، سوال طرفداران بازار مسکن این است که آیا قیمت مسکن رشد خواهد کرد؟ در این گزارش به عوامل تعیین کننده جهت بازار مسکن پرداخته شده است.

یکی از عوامل کلیدی اثرگذار بر قیمت مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال گذشته، قیمت مصالح ساختمانی رشد محسوسی داشته و پیش‌بینی می‌شود این روند در سال ۱۴۰۴ نیز ادامه یابد.

علاوه بر این، دستمزد نیروی کار ساختمانی نیز به تبع تورم عمومی افزایش یافته است. این موارد در مجموع باعث بالا رفتن قیمت تمام‌شده واحدهای نوساز می‌شود و در واحدهای قدیمی نیز خود را در هزینه بهسازی و نوسازی واحدهای مسکونی نشان خواهد داد.

تحلیل کارشناسان حوزه شهری نشان می‌دهد که با رشد بودجه شهرداری‌ها در سال ۱۴۰۴، هزینه‌های صدور پروانه و عوارض ساختمانی نیز افزایش خواهد یافت. این موضوع به‌صورت مستقیم بر قیمت تمام‌شده ملک تأثیر گذاشته و می‌تواند یکی از محرک‌های رشد قیمت باشد.

 کاهش قدرت خرید مردم و تقاضای مصرفی

در نقطه مقابل، یکی از موانع جدی بر سر راه افزایش قیمت، افت قدرت خرید خانوارهاست. با وجود رشد اسمی درآمدها، قدرت خرید واقعی بسیاری از خانوارها کاهش یافته و همین مساله باعث افت تقاضای مؤثر در بازار شده است. کاهش معاملات در ماه‌های پایانی ۱۴۰۳ نیز نشانه‌ای از این روند است.

با این حال، این شرایط اثر چندانی در قیمت‌ها نداشته است و دستمزد متقاضیان بازار مسکن همچنان فاصله بسیار زیادی از قیمت ملک دارد.

در چنین وضعیتی، تسهیلات بانکی خرید مسکن نیز به دلیل مبلغ ناچیز با سود و اقساط بازپرداخت بالا، خرید خانه را به رویایی دوردست تبدیل کرده است.

داده‌های سامانه املاک و مستغلات نیز نشان می‌دهد که در بسیاری از مناطق کشور، قیمت‌ها از نیمه دوم سال ۱۴۰۳ به ثبات نسبی رسیده‌اند. این در حالی است که فروشندگان برای فروش ناچار به ارائه تخفیف‌هایی هستند که بیانگر فشار رکودی در بازار است. در صورت ادامه این وضعیت، افزایش قابل توجه قیمت‌ها در سال جاری بعید به نظر می‌رسد.

زمانی مناسب برای خرید مصرفی‌ها

برآیند داده‌ها و تحلیل‌ها نشان می‌دهد که هرچند فشارهای ساختاری از جمله افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و عوارض شهری می‌تواند موجب رشد قیمت مسکن شود، اما رکود بازار و کاهش قدرت خرید مصرف‌کنندگان مانع جهش جدی قیمت‌ها خواهد بود.

از این رو، برخی از کارشناسان مسکن پیش‌بینی می‌کنند که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ روندی با شیب ملایم و احتمالاً کمتر از نرخ تورم عمومی را تجربه کند. بر همین اساس نیز گفته می‌شود اکنون زمان مناسبی برای تامین سرپناه است و از همین رو زمان مناسبی است که خریداران مصرفی مسکن برای ورود به این بازار اقدام کنند.

در این میان اما نباید از تغییر  تحولات سیاسی غافل بود؛ زیرا هر گونه توافق یا برهم خوردن آن میان ایران و آمریکا، صحنه بازی بازیگران مسکن را در میان مدت و بلندمدت تغییر خواهد داد.