علل گرانی مسکن در ایران
قیمت مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی و حتی کشورهای همسایه تا اندازه‌ای بالاست که تمایل سرمایه‌گذاران ایرانی به حضور در کشورهایی همچون ترکیه برای خرید مسکن افزایش یافته است.
یکی از مهم‌ترین مسائلی که موجب این تفاوت نرخ شده، تغییر ماهیت مسکن در ایران است؛ به این نحو که مسکن در ایران به سبب گرانی از کالای مصرفی به کالایی سرمایه‌ای تغییر ماهیت داده است. علاوه بر آن، چالش و گره «زمین» کماکان به قوت خود باقی است و موجب شده مافیای مستغلات و املاک، سر این رشته دراز را ادامه دهند و هرچه بیشتر، «زمین» را در مشت خود بگیرند. بررسی ریشه و علل گرانی مسکن در ایران را با دو کارشناس این حوزه بررسی کرده‌ایم.
نرخ مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی بالاتر است
علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی درباره نرخ مسکن به می‌گوید: نرخ مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی بالاتر است، زیرا در مورد مسکن باید سبدی از ارکان درآمدی و هزینه‌ای را در نظر گرفت. مثل مقایسه درآمد که در آن، سبد هزینه زندگی و سبد درآمد مقایسه می‌شود. حتی با وجود مقایسه خارج از این سیستم و بدون لحاظ‌کردن سبد هزینه و درآمد، بازهم نرخ مسکن در ایران به‌شدت گران‌تر از میانگین جهانی است.
پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در ادامه به چند علت مهم و ریشه‌ای در این موضوع می‌پردازد: چند مورد، شاه‌کلید این موضوع هستند. بحث اصلی سوداگری و ماهیت سرمایه‌ای مسکن در ایران است که مجموعه قوانین و محیط اجرایی و اداری کشور از آن حمایت می‌کند. در هر کشور دیگری که روی مسکن سرمایه‌گذاری کنید، افزایش سود شما از این طریق مشمول مالیات بر عایدی سرمایه املاک می‌شود. اگر خانه‌ای را یک میلیون بخرید و سال بعد دو میلیون بفروشید، بخشی که تورم است کسر می‌شود، الباقی که عایدی شماست مشمول مالیات بسیار سنگینی می‌شود و معمولا به‌صورت پلکانی و معکوس است.
سوداگری مسکن در ایران و فرار از مالیات
فرنام با اشاره به سوداگری در مسکن می‌گوید: اگر خریدوفروش مسکن به‌صورت مستمر انجام گیرد، به آن معناست که آن مسکن، موردنیاز صاحب آن نیست و آن فرد، در حال دادوستد است که در این صورت، مالیات به‌شدت سنگینی برای آن در نظر گرفته می‌شود. در برخی از کشور‌ها این عدد ۵۰ درصد عایدی را شامل می‌شود. حتی در کشورهایی با اقتصاد آزاد هم فقط بعد از ۱۰ سال خریدوفروش، آن مسکن، در قالب کالای مصرفی در نظر گرفته شده و مالیات خیلی کم یا صفر برای آن بسته می‌شود. این امر جزء اصلی‌ترین عواملی است که مسکن را از سوداگری دور می‌کند.
بااین‌حال این کارشناس به تقلای برخی سوداگران و نفوذ در بطن اجرای قانون اشاره کرده و می‌افزاید: ما تا‌به‌حال با وجود تأکیدات قانونی، مالیات بر عایدی را در بخش مسکن اجرا نکرده‌ایم. اشکالی ندارد که یک نفر صد‌ها ملک داشته باشد، اما اینکه بدون خلق ارزش‌افزوده این املاک ده‌ها برابر ارزش پیدا کنند، جای سؤال دارد.
قمار «زمین» در نرخ مسکن
فرنام به مؤلفه‌های نرخ مسکن اشاره کرده و تصریح می‌کند: مصالح، نیروی انسانی، جواز‌ها و حقوق انشعاب و زمین از جمله مؤلفه‌های نرخ مسکن در ایران به شمار می‌روند. در تهران، ملک نوساز کمتر از ۱۰ میلیون تومان هم هست، اما چرا متوسط نوساز بین ۲۵ تا ۳۰ میلیون است. پس ارکان و اجزا و مصالح ساختمانی باعث افزایش نرخ نیستند. اصل بحث زمین و سوداگری مسکن است که به این قضیه دامن می‌زند، چون مسکن به ماهیت حفظ سرمایه تبدیل شده و مردم پولشان را به این سمت می‌برند. درحال‌حاضر، تعداد زیادی خانه‌های خالی داریم که از آنها باید مالیات گرفته شود. وقتی تقاضا، سرمایه می‌شود یعنی مقدار زیادی تقاضا خارج از بعد مصرفی اضافه می‌شود، محدودیت عرضه وجود دارد، دلالی هم که در همه حوزه‌ها پاشنه آشیل اقتصاد ماست، باعث می‌شود نرخ مسکن در مقایسه با قیمت‌های دنیا توجیه‌پذیر نباشد.
او به یک اشتباه محاسباتی در بعد نرخ مسکن در ایران اشاره کرده و می‌گوید: نگاه اشتباه ساختاری که در این حوزه وجود دارد، برقراری تناظر یک‌به‌یک قسمت مسکن با دلار است. مثلا نمودار‌هایی کشیده می‌شود که متوسط نرخ دلار ۱۶ هزار تومان بود و مسکن هم ۱۶ میلیون تومان بود. اگر امروز دلار ۱۷ هزار تومان باشد، انتظار می‌رود متوسط معاملات تهران هم ۱۷ تومان باشد. در‌صورتی‌که هیچ توجیه اقتصادی‌ای ندارد. اگر خودروی خارجی وارد کنید که با ارز رابطه دارد، این اتفاق منطقی است، اما نرخ مصالح ساختمانی رشد خیلی کمتری دارد، همین‌طور رشد تمام مجوزها. پس تبدیل معاملات به دلار فاقد منطق است. اگر اقتصاد آزاد داشته باشید که به‌راحتی سرمایه قابل‌انتقال داشته باشید، می‌توانید بگویید ارزش محصولی که در دست دارم، به چه اندازه است. پس اگر خیلی گران شود، نمی‌فروشد و نرخ کاهش می‌یابد. وقتی چنین ارتباطی نداریم، برقراری این تناظر اشتباه است.
این پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی به ارتباط بین نرخ ملک یا مستغلات با رشد اقتصادی می‌پردازد و تصریح می‌کند: وقتی در کنار زمینی، زیرساختی مانند مترو، مدرسه و... تعبیه می‌شود، نرخ آن زمین افزایش می‌یابد. در مورد مستغلات هم وقتی منطقه یا شهر در شرایط رشد اقتصادی است، یعنی کسب‌وکار‌ها بیشتر می‌شود و تقاضا برای مستغلات و زمین بیشتر می‌شود، افزایش منطقی است، اما در یک دهه گذشته، متوسط برایند نرخ رشدمان تقریبا ثابت بوده، بنابراین افزایش شتاب‌آلود نرخ مسکن در این مدت، توجیه‌پذیر نیست و حتی اگر با منطق اقتصادی رصد کنیم، باید با کاهش نرخ آن در برخی نقاط نیز روبه‌رو باشیم. جایی که در بورس است و رونق دارد، تقاضای جدید خلق می‌شود، ثروت مردم بیشتر می‌شود و ظرفیت‌های سرمایه‌گذاری به وجود می‌آید و مردم سراغ نیاز‌های دوم مثل خانه دوم، اقامتگاه گردشگری می‌روند و منطقی است که افزایش نرخ داشته باشیم. اما سرمنشأ این افزایش نرخ کنونی، سوداگری املاک و مستغلات است.
مالیات بر خانه‌های خالی امسال اجرایی می‌شود
او در قالب راهکاری برای حل این گره می‌گوید: قوانینی داریم که تصویب شده و اگر اجرایی شود، به این امر کمک می‌کند. مثلا مالیات بر عایدی سرمایه در همه جای دنیا در آزادترین اقتصاد‌ها هم وجود دارد، اما اکنون در ایران اعمال نمی‌شود. اگر من بدانم هرچه پول دارم در ملک سرمایه‌گذاری کنم و حتما سود خواهم کرد، سوداگری شکل می‌گیرد، اما اگر بدانم در حوزه مسکن ۳۰ درصد سود می‌کنم و در بورس ۵۰ درصد، بازار متعادل می‌شود. از سال ۹۴ قانونی درباره خانه‌های خالی داشتیم که تا‌به‌حال اجرایی نشده و طبق قانون امسال باید اجرایی شود.
مورد دیگر بحث مالکیت اراضی است. مابازای عایدی به این صورت است که مثلا من ملاک بزرگی هستم و هکتار‌ها زمین زراعی، تفریحی و خانه دارم و مجبورم مالیات زیادی بابت سود این املاک بدهم و این مالیات‌ها برای تأمین مسکن گروه‌هایی که محدودیت دارند، هزینه می‌شوند. شهرداری و دولت یا بخش خصوصی خانه‌هایی را تولید کرده و با شرایط حمایتی در اختیار مستأجران قرار می‌دهد. شدت تقاضا از بازار مسکن کم شده و بازار به تعادل می‌رسد. اگر با منطق همه‌جانبه به موضوع نگاه کنیم، موضوع نرخ مسکن به‌شدت در ایران حبابی است، اما این‌طور نیست که این حباب به‌سرعت از بین برود بلکه با عزم و اراده جدی و مدیریت همه‌جانبه است که این حباب برطرف می‌شود.
کمیابی زمین، عامل افزایش نرخ مسکن
اما مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز چندان موافق نیست که نرخ مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی بالاتر است. او می‌گوید: وقتی قیمت‌ها را مقایسه می‌کنیم، خیلی‌ها نرخ مسکن را در تهران در مناطق متوسط یا خوب تهران به ذهن می‌آورند. باید توجه کنیم قیمتی که در مناطق نسبتا گران‌قیمت و متوسط‌نشین تهران می‌بینیم، تفاوت بسیار زیادی با متوسط نرخ مسکن در سطح کشور دارد. وقتی قیمت‌ها را در سطح کشور مقایسه می‌کنیم باید متوسط کشوری را در نظر داشته باشیم نه اینکه یک شهر خاص را با متوسط کشور مقایسه کرد. خیلی‌ها شاخص‌های نرخ کشورهای دیگر را می‌بینند و می‌گویند متوسط نرخ در آن کشور‌ها پایین‌تر از نرخ خانه در تهران است.
بله در خیلی جا‌ها این‌طور است، ولی وقتی گران‌ترین مناطق تهران یا متوسط ایران را با جا‌های دیگر مقایسه می‌کنیم، تفاوت در حدی نیست که به نظر می‌آید.
سلطان‌محمدی با تأکید بر اینکه باید در مقایسه بین دو پدیده، شرایط مشابه را در نظر گرفته، تصریح می‌کند: درآمد مردم هم در سطح ملی با درآمد مردم تهران تفاوت زیادی دارد. نوع هزینه‌ها در شهر‌های بزرگ معمولا بالاتر است و دلیل منطقی دارد که نرخ مسکن در شهر‌های بزرگ گران‌تر باشد. یکی از دلایل مهم، کمیابی زمین در شهر‌های بزرگ است. به‌ویژه مناطق خوب که در خیلی از شهر‌ها توسعه‌پذیر نیست و در طول زمان کیفیتی پیدا کرده که به‌سادگی تکثیرشدنی نیست.
کمبود زمین در مناطق مرکزی شهر‌های بزرگ باعث می‌شود که در همه‌جای دنیا مسکن گران باشد. مثل تورنتو، توکیو، سئول، هنگ‌کنگ، نیویورک و لندن، قیمت‌ها نسبت به کل کشور بالاتر هستند، اما به محض اینکه به فاصله ۲۰۰ کیلومتری شهر‌های بزرگ می‌روید، قیمت‌ها متفاوت است. در ایران هم وقتی به هشتگرد و پرند بروید که ساخت شهرسازی نسبتا موجهی دارند، قیمت‌ها خیلی با تهران متفاوت است.
این کارشناس اقتصاد مسکن به سوداگری معاملات مسکن هم اشاره کرده و می‌گوید: دلیل دیگر معاملات سوداگرانه‌ای است که در شهر‌های بزرگ درباره زمین صورت می‌گیرد. کمیابی زمین، باعث می‌شود سوداگری را شاهد باشیم که نرخ را به طرز نامتعارفی در شهر‌های بزرگ بالا می‌برد. امکان عرضه مسکن هم در این شهر‌ها محدود است، چون ضوابط شهرسازی اجازه نمی‌دهد که تراکم از حدی بالاتر برود. در نظر داشته باشید جغرافیای تهران سال‌هاست که بسته شده و اجازه توسعه نمی‌دهند. زمانی خارج از طرح جامع اجازه ساخت‌و‌ساز می‌دادند که باعث می‌شد قیمت‌ها کنترل می‌شد. وقتی قرار باشد محدودیت‌ها رعایت شود، عملا عرضه زمین محدود می‌شود.
عرضه زمین در تهران محدود شد
توجه کنید که شهر تهران بعد از انقلاب مساحت جغرافیایی‌اش چند برابر شد. بعد از شیخ فضل‌الله نوری تمام محدوده خارج از تهران به حساب می‌آمد، اما بخش بزرگی از زمین‌ها به تهران اضافه شده و مساحت تهران بیش از سه برابر شد که باعث شد قیمت‌ها تا مدت‌ها کنترل شود. بعد که زمین‌ها تمام شد، تصمیم گرفتند تراکم را بالا ببرند. تراکم تهران که در بیشتر مناطق به‌طور متوسط ۱۲۰ درصد و حتی شمیرانات ۸۰ درصد بود، در دوره آقای کرباسچی، چون هزینه‌های شهر تهران قابل تأمین نبود، اجازه دادند که تراکم فروخته شده و هزینه‌های شهرداری تأمین شود و میزان عرضه مسکن به همان نسبت افزایش پیدا کرد. یعنی وقتی قبلا می‌توانستید در زمین هزار متری ۸۰۰ متر بنای مفید داشته باشید، اکنون می‌توانید سه هزار متر مفید داشته باشید، یعنی عملا چهار برابر میزان عرضه مسکن در آن زمین اضافه شده است. از چند سال قبل، به‌ویژه با شورای شهر جدید و بعد از اینکه طرح جامع تهران تصویب شد، اجازه ندادند تخلفی صورت بگیرد که باعث شد عرضه واحد‌های مسکونی محدود شود. زمینی در شهر تهران ندارید که عرضه کنید.
حتی زمین دولتی هم نیست. از طرف دیگر، اجازه تراکم بیشتر هم نمی‌دهیم که باعث شد عرضه واحد‌های مسکونی در تهران محدود شود. عرضه‌ای که تا چند سال قبل حتی تا ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال می‌رسید، الان به کمتر از ۷۰، ۸۰ هزار رسیده است. این امر باعث افزایش نرخ مسکن می‌شود. او می‌افزاید: در مناطقی که میزان عرضه زمین محدودیت زیادی نداشته یا تراکم محدود نیست و می‌شود طبقات را اضافه کرد رشد نرخ به شکلی که در تهران یا شهر‌های بزرگ شاهد هستیم، نیست. در مجموع در چند دهه گذشته درست است که نرخ مسکن به نسبت سبد خانوار افزایش پیدا کرده، اما نسبت به درآمد خانوار محدود بوده است. با توجه به تورم بالای کشور، نرخ همه کالا‌ها افزایش پیدا کرده همین‌طور نرخ طلا، ارز و سهام. از ابتدای امسال نرخ سهام پنج برابر شده است. وقتی تورم هست نرخ همه کالا‌ها ازجمله مسکن افزایش پیدا می‌کند.
قیمت مسکن از تورم پیشی گرفته است
این کارشناس به قیاس تورم با نرخ مسکن در ایران پرداخته و می‌گوید: نرخ مسکن در ایران کمی از تورم جلوتر است که به‌ویژه در شهر تهران نخست، به خاطر کمیابی زمین و دوم کیفیت ساختمان‌ها چنین شده است. ساختمان‌هایی که اکنون ساخته می‌شود از نظر کیفیت واقعا قابل مقایسه با دو، سه دهه قبل نیست. نوع مصالحی که به کار می‌رود متفاوت است، تجهیزات بیشتری در ساختمان نصب می‌شود مثلا سیستم‌های سردکننده، کابینت، آشپزخانه‌های مجهز، سیستم‌های برقی و تأسیساتی همه گران‌تر از سابق است و با کیفیت بهتری اجرا می‌شود. مضافا اینکه تأمین پارکینگ اجباری شده و معمولا کنار واحد انباری هم باید باشد که باعث شده هزینه ساخت بالاتر باشد.
با طبقاتی هم که اضافه شده، کد‌های زلزله و سازه‌ای ساختمان تغییرات زیادی کرده و سازه ساختمان گران‌تر از سابق است که باعث می‌شود نرخ مسکن از تورم پیشی بگیرد و شاید با اغماض بتوان گفت همپای تورم است و در سال، شاید درصد اندکی از تورم پیشی گرفته باشد؛ بنابراین پیشی‌گرفتن نرخ مسکن از تورم به دو دلیل کمیابی زمین در شهر‌های بزرگ و افزایش کیفیت و هزینه‌های ساخت است که ناشی از استاندارد‌های ساختمان بوده و اینکه سطح انتظارات مردم بالاتر آمده و وقتی تعداد طبقات افزایش پیدا کند، هزینه ساختمان هم افزایش پیدا می‌کند.
۶۰ درصد نرخ مسکن در ایران، زمین است
با این حال او نیز نقش «زمین» را در نرخ مسکن در ایران تأیید می‌کند و می‌گوید: واقعیت این است که در شهر تهران ۶۰ تا ۷۰ درصد نرخ مسکن به‌دلیل نرخ زمین و عوارض قانونی است. قرارداد‌های مشارکت که بسته می‌شود معمولا ۶۰ تا ۷۰ درصد بنای ساخته‌شده سهم صاحب زمین می‌شود؛ یعنی هیچ کاری نمی‌کند فقط زمین را در اختیار می‌گذارد، اما از ساختمان دوسوم را صاحب می‌شود. پس دوسوم نرخ تمام‌شده مسکن در شهر تهران به خاطر زمین است. در شهر‌های دیگر این رقم کمتر است. مسئله کمیابی زمین است.
سلطان‌محمدی به سه راهکار برای حل این مسئله اشاره کرده و می‌گوید: سه راه‌حل داریم. اول اینکه بگوییم شهر تهران را به‌صورت افقی گسترش دهیم که نمی‌توان چنین انتظاری داشت، چون طرح جامع اجازه نمی‌دهد و تهران هم در اطرافش زمینی ندارد؛ بنابراین تهران جای گسترش ندارد، اما تقاضا برای تهران همچنان بالاست. دوم، چون طرح جامع اجازه نمی‌دهد گسترش عمودی هم امکان ندارد، چون طرح جامع اجازه نمی‌دهد و خیابان‌ها و معابر گنجایش جمعیت‌پذیری بیشتری را ندارد. راه‌حل سومی باقی است که متأسفانه در طول چند دهه گذشته در موردش خوب کار نکرده‌ایم. همان کاری که بیشتر شهر‌های بزرگ دنیا به این ترتیب مشکل را حل کرده‌اند.
ضرورت اتصال ریلی شهر‌های اقماری به مرکز
او در باب راهکار سوم، می‌گوید: بسیاری از کشور‌ها توانسته‌اند شهر‌های اقماری در کنار شهر اصلی بسازند که کیفیت مسکونی خوبی هم داشته باشد و این‌ها با خطوط ریلی و اتوبان‌های باکیفیت به شهر اصلی وصل می‌شوند. در این قضیه متأسفانه کوتاهی کرده‌ایم و شهر‌های اقماری ما هنوز خطوط ریلی‌اش وصل نشده است. هشتگرد تازه وصل شده و هنوز تعداد واگن‌هایش کافی نیست. شهر پردیس در حال برنامه‌ریزی برای اتصال به خطوط ریلی است. تمام منطقه شهریار و شهر اندیشه که سکونتگاه بزرگی است، هیچ‌کدام به تهران دسترسی ریلی ندارند.
این عوامل باعث شده سکونت در حاشیه شهر‌ها برای مردم مطلوب نباشد و بیشتر تمایل دارند که در تهران ساکن باشند که تقاضا را افزایش داده است. اگر می‌توانستیم روی خطوط ریلی بیشتر سرمایه‌گذاری کرده و شهر‌های اقماری بیشتری درست کنیم، عرضه زمین دچار محدودیت نبود. در فاصله ۵۰ یا ۱۰۰ کیلومتری تهران، امکان عرضه زمین وجود دارد. شهر‌های اقماری آلودگی کمتر و طبیعت بهتری دارند و عرضه زمین هم بیشتر است. ما نتوانستیم این کار‌ها را بکنیم. اگر بتوانیم مسئله دسترسی شهر‌های اقماری را به‌خصوص با خطوط ریلی حل کنیم می‌تواند در کنترل نرخ مسکن مؤثر باشد.
دوسوم نرخ مسکن در تهران، به زمین برمی‌گردد
از او درباره دورشدن مردم به‌سبب افزایش نرخ مسکن به حاشیه‌های شهر در دو سال گذشته می‌پرسم و او پاسخ می‌دهد: هنوز بار تهران کمتر نشده است. کسانی که بتوانند ترجیح می‌دهند در تهران بمانند. درست است که عده‌ای از تهران خارج می‌شوند، اما افرادی هم هستند که از حاشیه یا شهرستان‌ها به تهران می‌آیند و هنوز جمعیت تهران کاهش پیدا نکرده است. هنوز شهر تهران برای خیلی از حاشیه‌نشین‌ها و شهرستان‌ها مطلوب‌ترین شهر است، به‌خصوص اینکه مرکز فعالیت‌های اقتصادی است. همین‌طور اصفهان، شیراز، مشهد و تبریز که چنین مشکلی را دارند. مهم‌ترین عامل افزایش نرخ مسکن، افزایش نرخ زمین بوده که دو سوم نرخ مسکن را در تهران تشکیل می‌دهد.
او با تأکید بر عملکرد وزارت راه‌وشهرسازی نقد وارد کرده و می‌گوید: وزارت راه‌وشهرسازی یعنی اینکه مسئله مسکن با راه مرتبط است و اگر بخواهیم بنیادی فکر کنیم، باید مشکل راه را در مسکن حل کنیم. وگرنه در شهر تهران دولت زمینی ندارد که بخواهد عرضه کند. کسانی که زمین دارند میدانند که زمین محدود است و به‌طور تاریخی یاد گرفته‌اند هرچه زمین را نگه دارند نرخ رشد می‌کند و تقاضا هم وجود دارد. بنابراین این دولت و در رأس آن وزارت راه‌وشهرسازی است که باید فکری به حال اتصال شهر‌های اقماری به کلان‌شهر‌ها از طریق خطوط ریلی کند.
جای تاسف دارد فقط باید شرم کنندکسانی که زمین رامال خود میدانند.