راهکارهای کنترل بازار مسکن چیست؟

محمود محمودزاده با حضور در برنامه تلوزیونی در خصوص وضعیت بازار مسکن گفت: افزایش نرخ اجاره نشینی ناشی از افزایش نرخ ملک و مسکن بوده و این افزایش هم وابسته به بازار‌های دیگر است.

وی با بیان اینکه بازار مسکن، مستقل نیست، گفت: این بازار، بسیار سرمایه پذیر است، زیرا در سال‌های گذشته نشان داده است که سرمایه‌گذاری مطمئنی با حاشیه سود مناسب است به همین علت از بازار‌هایی است که معمولا دچار سفته بازی می‌شود.

محمودزاده افزود: بر اساس آخرین آمار نفوس و مسکن، بیش از ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار شهری داریم که از این تعداد ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار یعنی حدود ۳۰ و ۷ دهم درصد آنها مستاجر هستند.

وی اضافه کرد: این آمار در ۷ استان کشورمان از جمله تهران بیش از ۴۰ درصد است پس از تهران، استان‌های کهگیلویه و بویر احمد، لرستان، قم و کرمانشاه هم این گونه است.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: برخی استان‌ها هم زیر ۳۰ درصد خانوارها، اجاره نشین هستند که پایین‌ترین نرخ اجاره نشینی در کشورمان را در اردبیل و پس از آن یزد، مازندران و گلستان داریم و بقیه استان‌ها بین ۳۰ تا ۴۰ درصد است.

محمود زاده ادامه داد: یکی از علت‌های مهم افزایش نرخ مسکن در سال‌های ۹۸ و ۹۹، هجوم سرمایه از بازار‌های رقیب بود و بخشی دیگر هم ناشی از رشد طبیعی و تورم بود.

صدیف بدری نماینده مجلس شورای اسلامی نیز بی‌توجهی دولت و مسئولان تصمیم گیر در عمل به وظایف قانونی خود را یکی از علت‌های مشکلات ناشی از مسکن دانست و گفت: اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی و بند ۴۱ سند چشم‌انداز توسعه ۲۰ ساله کشور بر تکلیف دولت در تامین مسکن مناسب برای همه اقشار کشور، صراحت و تاکید دارد.

وی ادامه داد: متاسفانه دولت نه تنها برنامه منسجم و منظمی در بازار تولید، ​ عرضه و کنترل قیمت‌های مسکن ندارد بلکه حتی تصمیمات انحرافی هم داشته است.

نماینده مجلس شورای اسلامی با اشاره به راهکار دولت مبنی بر گرفتن مالیات از خانه‌های خالی افزود: بیشتر خانه‌های خالی در مناطق بالای شهر‌ها هستند بنابراین این کار، مشکل اقشار محروم و فقیر جامعه را حل نمی‌کند.

وی اضافه کرد: حتما باید مبنای کنترلی برای اجاره بها داشته باشیم و باید بر اساس ارزش منطقه‌ای یا نرخ تمام شده، نرخی در نظر گرفته شود.

این نماینده مجلس شورای اسلامی گفت: می‌توانیم برای مستاجران، تسهیلات کم بهره و تمهیدات کنترلی در نظر بگیریم و و علاوه بر این برنامه کوتاه مدت باید برنامه‌های بلند مدت هم داشته باشیم.

 فرید قدیری کارشناس بازار مسکن هم گفت: ​ افزایش بیش از ۴۰ درصدی اجاره بها، معلول جهش نرخ مسکن است بنابراین باید جهش نرخ مسکن را علت یابی کنیم.

وی ادامه داد: انتظارات تورمی و نگاه فنی اغلب فعالان اقتصادی و مردم عادی به آینده تورم و متغیر‌های اقتصادی، موجب می‌شود که مردم نقدینگی و دارایی‌های خود را تبدیل و در بازاری سرمایه‌گذاری کنند که خطر کمتر و سود بیشتر دارد بنابراین طبیعی است بخش زیادی از نقدینگی دو سال اخیر در بازار مسکن و زمین سرمایه‌گذاری شده است.

وی گفت: رشد نقدینگی در ۳۰ سال اخیر بی‌سابقه بوده است بنابراین بخشی از این نقدینگی وارد بازار ارز، سرمایه و ملک می‌شود و این تقاضای سرمایه‌ای و غیر مصرفی در بازار مسکن، علت اصلی جهش قیمت‌های مسکن است.

 قدیری، کمبود عرضه مسکن در پنج سال اخیر را از دیگر علت‌های افزایش نرخ مسکن بیان و اضافه کرد: همه این علت‌ها به جهش نرخ مسکن منجر شده و در نتیجه در یک سال اخیر توان مستاجران در پرداخت اجاره بها، کاهش یافته است.

این کارشناس بازار مسکن گفت: دولت می‌تواند بخشی از پول پیش اجاره مسکن را در قالب تسهیلات به مستاجران بپردازد، اما نباید توقعی در مستاجران ایجاد شود که نتوان به آن پاسخ داد، زیرا احتمال تحقق این موضوع، بسیار ضعیف است.

نیاز سالانه مسکن، بیش از ۹۰۰ هزار واحد

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: بر اساس طرح جامع مسکن، سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در حوزه شهری و ۲۱۰ هزار واحد مسکونی در حوزه روستایی نیاز داریم.

محمود محمودزاده در ادامه افزود: در بودجه سال ۹۹، ریالی به مسکن اختصاص نیافت و بودجه‌ای برای مسکن حمایتی، تسهیلات یارانه‌ای و سهم تسهیلات از اعتبارات بانکی در نظر گرفته نشده است.

وی با بیان اینکه از حدود ۲۰ پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی حتی یک مورد هم تصویب نشد، ادامه داد: در سال ۹۰، هفده درصد تسهیلات بانکی، سهم گروه مسکن و ساختمان بود و این رقم در سال ۹۸ به هفت درصد رسید که سهم مسکن از این رقم، سه درصد است.

محمودزاده با اشاره به اینکه اکنون در مرحله جراحی بزرگ اقتصاد کشورمان هستیم، گفت: کشورمان کمبود‌ها را با نفت جبران می‌کرد، اما اکنون چنین چیزی وجود ندارد و بانک‌ها هم حاضر نیستند به بخش مسکن تسهیلات بدهند.

وی با اشاره به اینکه سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در حوزه شهری و ۲۱۰ هزار واحد مسکونی در حوزه روستایی نیاز داریم، افزود: تعداد صدور پروانه در ۶ تا ۷ سال گذشته به طور متوسط بین ۳۰۰ تا ۳۳۰ هزار واحد است یعنی ۴۰۰ هزار واحد مسکونی کم داریم.

محمودزاده اضافه کرد: حدود ۵۰۰ هکتار زمین دولتی شناسایی و با دستور دولت و مصوبه شورای‌عالی مسکن به سازمان ثبت برای انتقال مالکیت، معرفی شده است.

وی ادامه داد: همکاری دستگاه‌های دولتی در واگذاری زمین برای ساخت مسکن، خوب نیست و اخیرا طرحی را قرار دادیم که اولویت واحد‌های مسکونی این زمین‌ها به کارمندان واجد شرایط آن دستگاه‌ها داده شود و از این موضوع استقبال شده است.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه سامانه اسکان و املاک راه‌اندازی شد، گفت: سازمان امور مالیاتی هم همکاری بسیار نزدیکی دارد و تا هفته آینده اطلاعات کامل بارگذاری می‌شود.

وی افزود: پیشنهاد افزایش نرخ مالیات خانه‌های خالی را مطرح کردیم که بازدارنده باشد.

محمود زاده ادامه داد: بر اساس آخرین آمار سرشماری، بیش از دو میلیون و ۱۰۰ هزار واحد مسکن شهری، خالی و حدود دو میلیون خانه دوم داریم که اگر بتوانیم بخشی از آنها را وارد چرخه مصرف کنیم در کوتاه مدت، اتفاق بزرگی می‌افتد.

محمود زاده اضافه کرد: سازمان امور مالیاتی می‌تواند در کمتر از دو هفته پس از بارگذاری اطلاعات بر روی سامانه اسکان و املاک، اطلاعات مورد نیاز خود را از این سامانه استخراج کند.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: با توجه به عزم جدی که در دولت برای حل مشکل مسکن و اجاره بها وجود دارد به زودی خبر‌های خوبی در حوزه اجاره بها خواهیم داشت.

وی افزود: مدلی را طراحی کردیم که بر مبنای آن بانک‌ها به پرداخت تسهیلات در بخش مسکن، رغبت داشته باشند که در هفته آینده درباره آن اطلاع رسانی عمومی می‌شود.

محمود زاده اضافه کرد: سال‌ها نمی‌توانستیم زمین‌های شهری در محدوده و حریم را دریافت کنیم، اما اکنون با همکاری بسیار خوب وزارت جهاد کشاورزی، در شرف تحویل ۲۵۰ هزار هکتار زمین است که بانک زمین خیلی خوبی برای توسعه ساخت‌وساز‌ها ایجاد می‌شود.

وی با اشاره به اینکه قانون پیش فروش اشکالاتی دارد که قابلیت اجرا ندارد، گفت: پیشنهاد اصلاح این قانون را ارائه کرده‌ایم.

آقای محمودزاده افزود: سازنده‌ها نمی‌توانند رسماً پیش فروش و از سرمایه‌های مردم استفاده کنند.

وی گفت: با تعاملی که با سازمان بورس داشته ایم، صندوق‌های زمین و مسکن در امسال مصوب شد و حدود ۲۰ صندوق در وزارت راه و شهرسازی ارائه خواهد شد.

محمودزاده با اشاره به اینکه موضوع فروش سهامی مسکن هم مطرح است، افزود: این موضوع، سرمایه‌های خرد مردم را در حوزه تولید مسکن جذب می‌کند.

صدیف بدری نماینده مجلس شورای اسلامی هم گفت: لایحه قانون بودجه توسط دولت تهیه می‌شود و مجلس بر اساس قانون اساسی و آیین نامه داخلی مجلس، حق افزایش یک ریال هزینه برای لایحه دوم را نمی‌تواند داشته باشد مگر آن که منابع آن را در نظر بگیریم.

وی با بیان اینکه مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۸۷ قانون جامع حمایت از تولید مسکن را در ۲۴ ماده و چند تبصره تصویب کرد، افزود: همه نکات مهم برای تولید مسکن و کمک به اجاره مسکن در آن پیش‌بینی شده است، اما دولت در طول پنج سال گذشته برنامه‌ای برای مسکن نداشت.

بدری با بیان اینکه برای منابع مالی دولت و اقتصاد کشور در ۴۰ سال گذشته هیچ برنامه جامعی نداشتیم و نداریم، گفت: باید منابع مالی تعریف شده داشته باشیم. کشور‌های پیشرفته برای مستاجران، ۷۰ درصد اجاره بها را وام قرض الحسنه دراز مدت می‌پردازند و برای تولید و ساخت مسکن هم این گونه است.

وی با بیان اینکه بر اساس آمارها، ۸۵ درصد سپرده‌های بانکی به دو و نیم درصد صاحبان این حساب‌ها تعلق دارد، افزود: مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند بخشی از منابع مالی دولت را تامین کند.

سید حسین شریفی رئیس مرکز تحقیقات قوانین و مقررات ایران نیز گفت: نبود ضابطه میان مالک و مستاجر در تنظیم اجاره بها، خلاء یی هست که وجود دارد.

وی افزود: در کشور‌های پیشرفته، مولفه‌های موثر در نرخ مسکن و اجاره بها را احصا کردند به این ترتیب بازار اجاره مسکن در این کشورها، رها نیست.

شریفی اضافه کرد: طرحی را نوشته‌ایم که بر مبنای آن باید لایحه یا طرح دو فوریتی به مجلس ارسال شود و وزرای راه و شهرسازی و کشور و رئیس شورای‌عالی استان‌ها را در این لایحه موظف کردیم تا در مدت ۴۵ روز ضوابط پایه برای تعیین اجاره بها را بر اساس مولفه‌های موثر از قبیل مساحت، نرخ و سال ساخت و نوع مصالح بنا، دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، فضای سبز و شرایط مصرف انرژی آن واحد و امکانات آموزشی و مانند آن را برای واحد‌های مسکونی تدوین کنند.

رئیس مرکز تحقیقات قوانین و مقررات ایران با بیان اینکه حقوق مالک و مستاجر هم باید در این طرح رعایت شود، افزود: تفسیر این طرح را پس از تصویب در مجلس باید بر عهده شورا‌های اسلامی شهر و مدیریت شهری بگذارند ضمانت اجرای لازم برای اجرای این طرح را هم پیش‌بینی کردم.

حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک هم گفت: ​ رشد اجاره بها هنوز به حد سقف تورم حاکم بر کشور نرسیده است و اینکه رشد اجاره بها از تورم عبور کرده است درست نیست و این رشد هنوز زیر خط تورم است.

وی افزود: این رشد در شهر‌های بزرگ به خط تورم، نزدیک‌تر و هنوز به ۲۰ تا ۳۰ درصد و در شهر‌های متوسط و کوچک به طور میانگین هنوز به مرز ۲۰ درصد نرسیده است.

عقبایی اضافه کرد: با توجه به فرصت دو ماهه دولت به مستاجران به علت شرایط کرونا هنوز اوج جابه‌جایی مستاجران آغاز نشده است.

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک گفت: ممکن است قیمت‌های اعلامی مالکان بیش از میزان فوق باشد، اما قرارداد‌های تحقق یافته و تمدید شده، آمار ما را تایید می‌کند و نباید موج گرانی کاذب را در جامعه ایجاد کنیم، زیرا همین کار به افزایش نرخ‌ها منجر می‌شود

وی با تاکید بر اینکه دولت و مجلس باید کمک کنند، افزود: اکنون به عزم ملی در جهت کمک به مردم به ویژه دهک‌های ضعیف نیاز داریم.

قدیری کارشناس بازار مسکن هم با بیان اینکه شهرداری باید از ظرفیت نهاد‌هایی که زمین‌های مسکونی دارند استفاده کنند، گفت: باید توافق سه جانبه میان شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و زمین دار انجام شود و بر مبنای آن از زمین دار و سازنده تعهد گرفته شود که بخشی از واحد‌های مسکونی را به مستاجران نیازمند حمایت معرفی شده از سوی دولت، به مدت پنج سال اجاره دهند و در قبال آن شهرداری درصدی از عوارض را از آنها نگیرد.