پیشی گرفتن قیمت زمین از آپارتمان

محمود باقری اعلام کرد: سال ۷۶ همزمان با دوره ریاست جمهوری آقای خاتمی، همراه با فاصله گرفتن از جنگ، وضعیت اقتصاد پایدارتر از قبل شد و نرخ مسکن در تهران، حدودا معادل ۳۳۰دلار بود. در آن برهه قریب به هشت سال، شاهد رشد خوبی از نظر صنعت و اقتصاد بودیم، کشور ثروتمندتر و اوضاع بهتر شده بود. این رشد و رونق در حوزه مسکن نیز مشاهده شد.

وی ادامه داد: سال ۸۴ متوسط نرخ مسکن در تهران ۵۸۰هزار تومان معادل ۶۴۰ دلار بود که تقریبا رقمی معقول بود. سال ۸۵ نیز نرخ مسکن همراه با رشد بود ولی نرخ دلار تا حدودی ثابت بود. درآمد‌های دولت به علت فروش نفت افزایش یافت و پول زیادی به کشور تزریق شد.

 باقری با بیان این‌که طرح زودبازده آقای احمدی نژاد موجب تزریق رقم زیادی به اقتصاد کشور و در نتیجه شوک بازار مسکن شد، اظهار کرد: نقدینگی به بازار مسکن فشار آورد و در سال ۸۶ نرخ مسکن به ۱۶۰۰دلار رسید که سال بعد هم این اتفاق ادامه داشت. سال ۸۷ مسکن تهران با بالاترین رقم دلاری روبه‌رو شد که هر متر مربع آن برابر با ۱۸۰۰دلار بود. این رقم در عقل نمی‌گنجید زیرا معادل با نرخ مسکن در بسیاری از کشورهای توسعه یافته دنیا بود.

این کارشناس افزود: رشد اقتصادی ما ۴ درصد بود که آن‌هم به تبع رشد درآمد‌های نفتی حاصل شد. در واقع رشد صنعت به علت تزریق مرتب دلار و سرکوب نرخ ارز منفی شده بود که عملا واردات بر تولید ارجحیت داشت. رشد مسکن نیز علی رغم افزایش قیمت‌ها روندی نزولی داشت.

پیشی گرفتن نرخ زمین از آپارتمان

وی با اشاره به این‌که سال‌های پیش از ۸۶ نرخ زمین و آپارتمان در تهران برابر بود، تصریح کرد: سال ۸۶ و ۸۷ کمبود سیمان در تهران موجب افزایش نرخ آن نسبت به سایر کشورها شد که این اثر خود را در نرخ زمین نشان داد. یعنی زمین کالایی ارزشمندتر از آپارتمان شده بود و در حالی که نرخ آپارتمان رشدی سه برابری داشت، نرخ زمین ۶ برابر رشد یافت و هر متر مربع آن به۲۵۰۰ دلار یعنی سه میلیون تومان رسید.

باقری بیان کرد: سال ۸۸ توام با راکد شدن بازار و کاهش قدرت خرید، قیمت‌ها کمی نزولی شد و دوباره سال ۸۹ درآمد‌های نفتی سبب شد نرخ مسکن به همان ۱۶۰۰ دلار بازگردد.

این کارشناس در ادامه توضیح داد: تا سال ۸۹ صعودی در نرخ مسکن مشاهده نمی‌شود. ولی سال ۹۰ همراه با افزایش نرخ ارز، تورم هم مشهود بود که در پی آن قیمت‌ها در سال ۹۲ به ۱۲۰۰ دلار برای هر متر مربع رسید و از آن پس نیز همین روال حفظ شده است.

افق نرخ مسکن در تهران

باقری با تاکید بر رشد عجیب نرخ دلار در چند هفته اخیر گفت: اگر این وضعیت ثابت بماند، نرخ مسکن قطعا دو ماه آینده شوکی را تجربه خواهد کرد.

وی تصریح کرد: نرخ مسکن به دلار از سال ۹۲ تا کنون تقریبا ثابت است و اگر نرخ دلار در همین نرخ تثبیت شود، نسبت نرخ مسکن هم حفظ خواهد شد که باتوجه به وضعیت فعلی اقتصاد ایران وکاهش درآمد سرانه، قیمتهای کنونی مسکن مناسب نیست.

باقری افزود: برای این‌که قیمت‌ها به تعادل برسد، نرخ مسکن باید به همان ۸۰۰ دلار سال ۸۴ بازگردد و اگر وام مسکن به حدود ۳۰۰ یا ۳۵۰ میلیون تومان برسد، می‌توانیم بگوییم نرخ مسکن در تهران نرخ طبیعی است. این افق مسکن در تهران است که البته همراه با آن نرخ در سایر شهرها نیز به تعادل نسبی خود می‌رسد.

قیمت مسکن چگونه به تعادل میرسد؟

وی در پاسخ به چگونگی به تعادل رسیدن قیمت‌ها گفت: هزینه ساخت ثابت است پس به تعادل رسیدن نرخ آپارتمان در تهران زمانی ممکن خواهد شد که نرخ زمین به نرخ خود در سال‌های قبل از ۸۴ بازگردد.

باقری در خصوص چگونگی کاهش هزینه ساخت بیان کرد: در حوزه ساخت قیمت‌ها کاهش نمی‌یابد مگر با کاهش نرخ زمین و کاهش هزینه‌های عوارض شهری چون عوارض ساخت صدور پروانه، هزینه انشعابات دولتی و... که با کاهش هزینه‌ها در این مولفه‌ها می‌توان نرخ ساخت را تا حدود ۱۵ درصد کاهش داد.

اعمال عوارض بر نرخ زمین

وی با اشاره به سیاست‌های مختلف کنترل نرخ مسکن مثل کنترل اجرا، عرضه زمین رایگان، عرضه مسکن اجتماعی و... توضیح داد: تا حدودی همه این سیاست‌ها در تهران اتفاق افتاده است اما طرحی که در تهران اجرا نشد، سیاست کنترل بازار زمین یعنی اعمال عوارض بر نرخ زمین بود.

این کارشناس در رابطه با عوارض بر نرخ زمین بیان کرد: این عوارض به این صورت است که در هر پهنه متناسب با زمین عوارض صادر می‌کنیم. این روش در کشورهایی که دچار کمبود عرضه زمین بودند، از جمله چین اعمال شده و نتایج آن نیز مطلوب بوده است.

وی همچنین درباره سیاست‌های تشویقی شهرداری گفت: سیاست‌هایی چون تخفیف ۵۰درصدی عوارض ساختمان بر اثر تجمیع، در تهران متوقف شده است و راه‌حل این است که بازار زمین در تهران کنترل شود که البته این موضوع هم از طرف دولت بعید است و هم با توجه به منافع گروه‌هایی خاص امیدی به آن نیست.

باقری ادامه داد: در تمام دنیا خانه‌های کوچک را در مرکز شهر می‌گیرند و کسی که دوست دارد خانه بزرگتر داشته باشد، به حاشیه می‌رود ولی در ایران عکس این موضوع صادق است یعنی فرد به علت افزایش نرخ مسکن مجبور است در حاشیه هم خانه‌ای کوچک بگیرد که این اتفاق مطلوب نیست و بازار عرضه زمین در تهران باید کنترل شود.

کنترل بازار عرضه زمین

به گفته این کارشناس مسکن، کنترل بازار عرضه زمین شدنی است و در همه دنیا انجام شده است و نتایج آن‌هم مانند انگلستان در سال ۱۹۸۰موفقیت‌آمیز بوده است.

وی در ادامه تصریح کرد: با افزایش امکان عرضه، نرخ عوارض موجب می‌شود که نرخ زمین در تهران به وضعیت سابق برگردد و این کار در کل کشور امکان اجرایی شدن دارد.

محمود باقری با تاکید بر فرهنگ بد ایرانیان مبنی بر خرید زمین جهت حفظ ارزش پول گفت: این امر برای اقتصاد کشور زیان‌آور است و سیاست کنترل بازار زمین این است که زمین نباید خالی باشد یا باید آن را ساخت و یا عوارضش را پرداخت کرد که سیاست جدیدی نیست و اجرای آن در بسیاری از کشور‌ها با موفقیت همراه بوده است.

این کارشناس در رابطه با مالیات‌ها بیان کرد: لازم است مالیات بر زمین در کشور رواج یابد و حبس سرمایه ملی در زمین و یا ساخت خانه‌های تک واحدی در جایی که تقاضای زمین شدید است باید پایان یابد. اجرایی شدن این مولفه می‌تواند نرخ زمین را کاهش دهد و اگر کاهشی ۴۰ درصدی در نرخ زمین داشته باشیم و ۳۰ تا ۴۰درصد به وام مسکن بیافزاییم مشکل حل خواهد شد.

کاهش شدید ساخت مسکن در ایران

وی اظهار کرد: ما اکنون در بن بستی اقتصادی محصور شده‌ایم. یکی از بخش‌هایی که میتواند سیکل تورمی و رکود زیاد در تولید ناحالص داخلی را درهم شکند، مسئله مسکن است.

باقری در ادامه توضیح داد: سالانه حدود ۶۰۰ هزار واحد مسکونی برای زوجین نیاز است. حدود ۲۰۰ هزار طلاق در کشور داریم که نیمی از آنها نیاز به مسکن دارند. بخشی از جوانان می‌خواهند مستقل شوند که این موضوع خود حدود ۲۰۰هزار تقاضا ایجاد می‌کند. یعنی ما در حالت طبیعی بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون تقاضای مسکن داریم. در صورتی که فقط ۳۵۰ هزار واحد در سال ساخته می‌شود و ساخت باید ۴ برابر شود.

نجات صنعت با رشد در حوزه مسکن

این کارشناس با تاکید بر این‌که توسعه صنعت در شرایط تحریم بسیار سخت است یادآور شد: مسکن مهم‌ترین بخشی است که در این شرایط سخت می‌تواند برای ما حدود ۳۰درصد رشد در بخش ساخت‌وساز را به ارمغان آورد و تقاضا و ظرفیت آن نیز موجود است.

باقری افزود: شوروی در دهه ۶۰ بالاترین نرخ رشد اقتصادی در دنیا را داشته است که ناشی از بخش مسکن بوده است. موتور محرک اقتصاد در چین از دهه ۹۰ تا۲۰۱۰ بخش مسکن بوده است. نمونه‌های دیگری که می‌توان به آن اشاره کرد، کره دهه ۶۰، ژاپن دهه ۵۰ تا ۷۰ و آسیای جنوب شرقی است که بسیاری از کشور‌های درحال توسعه این راه را پشت سر گذاشته‌اند و درحال‌حاضر تنها راه نجات ما نیز همین است.

وی ادامه داد: با توجه به این که ما اکنون در صنعت نسبت به سال‌های قبل دچار افت هستیم و صنعت نمی‌تواند نیاز به رشد ما را برآورده کند، در بخش کشاورزی هنوز مسئله کم آبی موجود است و در مسئله صادراتی نیز مشکل داریم، عملا تنها راهی که می‌تواند مشکلات ما را حل کند توسعه حوزه مسکن است.

باقری با بیان این که نرخ مسکن در تهران نسبت به محرکها بسیار سریع پاسخ می‌دهد تاکید کرد: چسبندگی نرخ نرخ مسکن در تهران بالاست پس تبعا اگر محرک‌های مالیاتی و تشویقی ما سریع اعمال شود پاسخش نیز به همان سرعت در بخش مسکن مشاهده خواهد شد.

این کارشناس مسکن گفت: عمده ساخت بخش خصوصی در تهران و شهرهای بزرگ بر پایه قراردادهای مشارکتی است نه قرارداد خرید زمین. قرارداد مشارکتی بر اساس تغییر قیمت‌های مختلف در تهران به شدت دچار کاهش شده و هیچ مالکی به علت تغییر نرخ زمین حاضر به عقد قرارداد مشارکتی نیست و این امر در تهران نزول یافته است که اقدامات تشویقی یا کاهش عوارض صدور پروانه و یا کاهش مالیات می‌تواند این محرک را به حرکت درآورد.

وی متراژ بالای واحدها را یکی از معضلات تهران دانست و تصریح کرد: ساختار قوانین شهری ما به روز نشده است و میانگین متراژ آپارتمان در تهران ۱۰۵ متر است که این مسئله خرید مسکن در تهران را با مشکل همراه می‌کند و میانگین نرخ را به دو و نیم میلیارد رسانده که ما باید تغییر عظیمی در قوانین معماری و خانه‌سازی تهران به نفع ساخت واحدهای کوچکتر داشته باشیم. عملی شدن این اتفاق می‌تواند تحولی عظیم در اقتصاد مملکت ایجاد کند.

لزوم تاسیس شرکت‌های اجاره مسکن

محمود باقری در پایان گفت: در کنار سیاست‌های مجتمع‌سازی، شرکت‌های ریت (REIT) نیز باید در ایران احداث شوند. یکی از مشکلات ما مالیات بر اجاره است که پلکانی نیست و عدم وجود این شرکت‌ها در دامن زدن به نابه‌سامانی اجرا نقش داشته‌اند. مسئله اجاره شخصی شده و از هیچ قانونی پیروی نمی‌کند. این شرکت‌ها می‌توانند با اجاره خانه مستاجران را از کابوس جابه‌جایی هرساله رها کنند و برای آنان آرامش خاطر ایجاد کنند و هم با وثیقه خانه‌ها نزد بانک به وام تبدیل شوند.