گرانی مسکن ارتباطی با قیمت مصالح ساختمانی دارد؟

اگر به دلیلی اهل سر زدن مداوم به بنگاه های املاک باشید یکی از متداول‌ترین مشاهدات که در هر روز چندین بار اتفاق می‌افتد، تعجب قیمت متقاضیان خرید مسکن از نحوه افزایش قیمت واحدهای مسکونی است. به استناد آمار ارائه شده از سوی دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت از مردادماه سال ۹۲ تا کنون، فقط ظرف مدت ۷ سال با افزایش ۶.۳ برابری به رقم ۲۱ میلیون تومان رسیده است. این در حالیست که قیمت مسکن در برخی از مناطق لاکچری نشین تهران به ۸۰ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده است.

به ماجرای مواجهۀ مردم با قیمت‌های نجومی مسکن در بنگاه برگردیم. در شرایطی که مردم همچنان در شوک قیمت‌های اعلام شده توسط مشاوران املاک فرو رفته‌اند، این مشاوران اغلب با گفتن این جمله که من خودم سازنده هستم و آیا شما می‌دانید قیمت آهن‌آلات چقدر افزایش پیدا کرده؟ یا گچ چقدر گران شده؟ به توجیه مبلغ اعلام شدۀ خود می‌پردازد.

نقش افزایش قیمت مصالح‌ ساختمانی در افزایش قیمت مسکن

طبیعتا سوال به وجود آمده برای مردم پس از شنیدن استدلال مشاوران املاک و سازندگان مسکن برای همه مخاطبان این استدلال نیز به وجود آمده است: مگر قیمت مصالح چقدر گران شده است؟ به منظور بررسی این موضوع به سراغ یکی از کارشناسان حوزه اقتصاد و مسکن رفته‌ایم. محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن در شروع بحث، ضمن اشاره به نهاده‌های مورد نیاز برای ساخت یک متر مربع واحد مسکونی عنوان کرد: « بررسی فرآیند ساخت واحد مسکونی مشخص می‌کند، این فرآیند در قالب دو بخش اولیه و ثانویه که در گفتار عموم جامعه به سفت‌کاری و نازک‌کاری معروف است، پیگیری می‌شود.»

این کارشناس حوزه مسکن، در بیان مصالح به کار رفته در ساخت واحدهای مسکونی، اظهار داشت: «ساخت خانه عموما شامل مصالحی از قبیل سیمان، بتن، شن، ماسه، آهن‌الات و... می‌شود.»

حمیدزاده در بیان افزایش قیمت‌های صورت گرفته در ارتباط با مصالح ساختمانی به کار رفته برای ساخت واحد مسکونی گفت: « به استناد آمار ارائه شده توسط مرکز آمار، کلیه مصالح ساختمانی به کار رفته در ساخت واحد مسکونی در بهار سال جاری نسبت به فصل مشابه سال قبل دچار پدیدۀ افزایش قیمت بوده‌اند.»

وی در تشریح افزایش قیمت نهاده‌های به کار رفته در ساخت مسکن، افزود: « کمترین افزایش قیمت در حوزه نهاده‌های ساختمانی مطرح شده مرتبط با ایزوگام با ۱۰.۳ درصد افزایش قیمت است. همچنین بیشتر افزایش قیمت نیز مرتبط با آهن آلات است که نسبت به سال گذشته ۵۰.۸ درصد افزایش را تجربه کرده است.»

این کارشناس اقتصادی، در پاسخ به این سوال که افزایش نهاده‌های ساختمانی تا چه میزان بر افزایش قیمت مسکن اثر گذار است، عنوان کرد: « با توجه به اینکه مسکن مجموعه‌ای از همه نهاده‌های مطرح شده است، در نتیجه میزان افزایش قیمت هر بخش با توجه به میزان به کار رفته آن تحت عنوان شاخصی با عنوان درصد ضریب اهمیت، باید مورد توجه قرار گیرد. »

حمیدزاده، در توضیح تاثیر افزایش قیمت هر بخش در قیمت ساخت واحدهای مسکونی، گفت: «در شرایطی که میزان افزایش قیمت هر بخش از نهاده‌های ساختمانی در درصد ضریب اهمیت آن ضرب شود و در نهایت مجموع این رقم بدست آمده برای کل نهاده‌ها محاسبه شود به تاثیر افزایش قیمت هر بخش در قیمت تمام شده ساخت مسکن پی می‌بریم.»

وی در بیان مثال از افزایش قیمت گچ و گچ‌کاری نام برد و افزود: « برای مثال، مطابق آمار بدست آمده از مرکز آمار کشور، قیمت گچ در بهار سال جاری نسبت به بهار سال گذشته ۳۰.۱ درصد افزایش را تجربه کرده است، در حالیکه درصد ضریب اهمیت آن در کل ساخت مسکن نزدیک به ۱ درصد است. بنابراین تاثیر افزایش قیمت گچ بر قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی معادل ۰.۲۸ درصد خواهد بود. یعنی اگر قیمت ساخت در سال گذشته معادل ۱ میلیون تومان باشد، تنها افزایش قیمت گچ این رقم را به ۱ میلیون و ۲۸ هزار تومان ارتقا می‌دهد. »

وی در بیان تاثیر افزایش قیمت کلیۀ مصالح ساختمانی بر قیمت ساخت مسکن، افزود: « مطابق جزئیات مطرح شده به منظور تاثیر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی بر قیمت ساخت مسکن، رشد قیمت مصالح منجر به افزایش قیمت ۳۳ درصدی در قیمت ساخت شده است.»

نتیجه‌گیری انجام شده توسط کارشناس مسکن مبنی بر اینکه رشد قیمت مصالح در سال گذشته منجر به افزایش ۳۳ درصدی قیمت ساخت شده است، این نکته را به ذهن می‌رساند که افزایش قیمت مسکن طبق هیچ شرایطی با افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی تناسب ندارد. برای مشخص کردن این نکته به سراغ حمید احمدی، کارشناس عمران رفتیم. احمدی در تشریح مقایسه بین افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، گفت: « قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در یک سال گذشته، رشد نجومی ۸۰ درصدی را تجربه کرده است، در حالی که افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی تنها در رشد قیمت ۳۳ درصدی قیمت ساخت مسکن موثر بوده است.»

این کارشناس عمران، در تببین اهمیت افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی بر افزایش قیمت مسکن، گفت: « در شرایط کنونی تنها ۱۵ درصد از قیمت یک واحد مسکونی مرتبط با هزینه ساخت است، بنابراین، افزایش قیمت ناشی از نهاده‌های ساختمانی تنهاد ۴.۶۲ درصد از افزایش قیمت ۸۰ درصدی مسکن را توجیه کرده مابقی افزایش قیمت به علت حضور تقاضاهای سرمایه‌ای است.»

با توجه به نکات مطرح شده توسط کارشناسان، به نظر می‌رسد توجیه سازندگان و مشاوران املاک در زمینه ارتباط افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی با افزایش قیمت مسکن تنها یک شوخی تلخ است. در حقیقت حضور تقاضاهای سرمایه‌ای و حجم عظیم سوداگران فعال در بازار مسکن زمینه‌ساز افزایش قیمت سرسام آور در بازار مسکن و متولیان مسکن در کشور باید هرچه سریعتر، چاره‌ای برای این آشفته بازار بیندیشند.