دو سناریو پیش روی بازار مسکن

گروهی از بازیگران اصلی صحنه معاملات ملکی که عمده تقاضای خرید مسکن در ماه‌های اخیر را به خود اختصاص داده و هم اکنون به‌عنوان تقاضای غالب خرید آپارتمان در بازار ملک حضور دارند، به تازگی از بازار اول به بازار دوم معاملات مسکن مهاجرت کرده‌اند. بررسی‌ها از تازه‌ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد اخیرا در حالی معاملات پیش فروش مسکن در برخی از مناطق و محلات شهر تهران نسبت به ماه‌های گذشته که بازار دوم معاملات مسکن-بازار پیش فروش- به حالت کما رفته بود با عرضه و تقاضای نسبتا بیشتر در مقایسه با ماه‌های قبل مواجه شده است که بازیگران و متقاضیان اصلی این بازار نیز مانند بازار اول معاملات مسکن –بازار معاملات خرید واحدهای مسکونی آماده- متقاضیان سرمایه‌ای یا سرمایه‌گذاران ملکی هستند.

طی ماه‌های گذشته در نتیجه تداوم رشد قابل‌توجه قیمت مسکن وخروج سطح قیمت‌ها از توان مالی وقدرت خرید خانوارها، تقاضای مصرفی عملا به حاشیه بازار رانده شده و به اجبار از این بازار خارج شد. معدود معاملاتی که در ماه‌های گذشته در بازار خرید وفروش مسکن انجام شد عمدتا مربوط به تقاضای سرمایه‌ای و خریدهای سرمایه‌ای از این بازار بود. بررسی‌ها حاکی است هم اکنون تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن نیز در حال مهاجرت به بازار دوم معاملات مسکن یعنی بازار پیش فروش است و این موضوع منجر به افزایش نسبی سطح تقاضا برای پیش خرید مسکن در هفته‌ها و روزهای اخیر شده است.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن در برخی از محلات و مناطق شهر تهران در حالی خبر افزایش تقاضا برای پیش خرید آپارتمان در هفته‌ها و روزهای اخیر را اعلام می‌کنند که تحقیقات میدانی و اظهارات آنها نشان می‌دهد آنچه اخیرا منجر به افزایش تقاضا برای خرید از بازار دوم مسکن شده است تداوم افزایش قیمت مسکن و خارج شدن سطح قیمت‌ها از توان مالی بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی است که پیش از این قادر به خرید آپارتمان آماده سکونت بودند.

در واقع علت افزایش تقاضا برای پیش خرید آپارتمان در بازار مسکن در روزها و هفته‌های اخیر حضور تقاضای مصرفی در بازار دوم مسکن نبوده است بلکه تغییر مقصد خریداران سرمایه‌ای از بازار اول معاملات مسکن به بازار پیش فروش علت اصلی این موضوع است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار پیش فروش مسکن در شرایط فعلی دست کم ۷ تفاوت یا ویژگی عمده در مقایسه با بازار پیش فروش سال‌های قبل دارد. یکی از این تفاوت‌ها، تغییر در فاصله قیمتی واحدهای مسکونی پیش فروشی نسبت به واحدهای مسکونی آماده است.

یک نکته مهم در ارتباط با سطح قیمت واحدهای پیش فروشی و فاصله آن با قیمت واحدهای مسکونی آماده در بازار معاملات مسکن آن است که هم‌اکنون این فاصله نسبت به ایام عادی بازار مسکن که بازار در شرایط ثبات قیمتی قرار داشت به میزان محسوسی کاهش یافته است. هر چند این فاصله در ماه‌های اخیر که التهابات و نوسانات قیمت در بازار مسکن شدیدتر از حد فعلی بود، در بسیاری از موارد از بین رفته بود. در شرایط عادی و وضعیت ثبات قیمت مسکن معمولا واحدهای مسکونی پیش‌فروشی به‌طور متوسط ۱۵ تا ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی نوساز و آماده سکونت ارزان‌تر هستند. این فاصله در ماه‌های گذشته به دلیل روشن نبودن چشم‌انداز تورم ساختمانی تقریبا از بین رفته بود اما در شرایط فعلی به‌طور میانگین به حدود ۶ تا ۱۰ درصد رسیده است.

خصوصیت دوم بازار پیش فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی به یک توصیه مهم کارشناسان به متقاضیان پیش فروش مربوط می‌شود.همیشه دو گروه پیش‌فروشنده در بازار مسکن حضور دارند که یک گروه از آنها سازنده و دیگری افرادی هستند که در مراحل قبلی اقدام به پیش خرید کرده‌اند اما هم اکنون خود به‌عنوان پیش‌فروشنده و عرضه‌کننده واحدهای نیمه تمام در بازار حضور دارند. کارشناسان توصیه می‌کنند بهتر است پیش خریداران، واحد موردنظر خود را از سازنده‌ها پیش خرید کنند و تضامین موردنیاز برای عمل به تعهدات را از آنها دریافت کنند. سومین توصیه یا خصوصیت بازار پیش فروش آن است که در شرایط فعلی کارشناسان معتقدند بهتر است تا حد امکان از پیش خرید مسکن در مرحله‌ای که هنوز عملیات ساختمانی آغاز نشده یا به اصطلاح پروژه بر روی خاک قرار دارد خودداری شود. ویژگی چهارم که این روزها کارشناسان نسبت به ضرورت افزایش سطح هوشیاری پیش‌خریداران در بازار مسکن بر آن تاکید می‌کنند ایجاد پدیده‌ای به‌عنوان پیش فروشندگان مشکوک است. برخی از آنها به دلیل عدم توانایی مالی یا فنی و برخی دیگر از مشکلات قادر به ادامه کار نیستند و اقدام به پیش فروش واحدهای خود می‌کنند. کارشناسان توصیه می‌کنند در فضای مه آلود فعلی پیش‌خریداران باید به خطر وجود این پیش فروشنده‌ها آگاه بوده و با پیش‌فروشنده‌های مشکوک وارد معامله نشوند.

یک ویژگی مهم دیگر بازار پیش فروش مسکن در شرایط فعلی تبدیل شدن این روش خرید به شکل تازه سرمایه‌گذاری ملکی است.برخی از افرادی که دو واحد مسکونی در تملک دارند و در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند با فروش یک واحد خود اقدام به پیش‌فروش یک واحد مسکونی بزرگ‌تر، واقع در محله بهتر یا کم سن تر می‌کنند. واحد دیگر خود را نیز در زمان تحویل و آماده شدن واحد پیش خرید شده به فروش می‌رسانند. در چنین شرایطی این افراد نه تنها واحد جدید را با قیمت زمان پیش خرید(نرخ ارزان تر مربوط به گذشته) خریداری کرده و در زمان تحویل ارزش آن افزایش یافته است بلکه واحد دوم را نیز در زمان تحویل واحد پیش خرید شده به قیمت روز به فروش رسانده‌اند و از این روش از تورم ملکی نیز منتفع شده‌اند.

مشخصه ششم بازار پیش فروش مسکن درشرایط فعلی افزایش نسبی سطح تقاضا و عرضه واحدهای مسکونی پیش فروشی در برخی از محلات و مناطق خاص تهران است. هم اکنون تقاضا و عرضه در بازار دوم معاملات مسکن در مناطق مرزی یعنی مناطق ۹ و ۱۰ و برخی از محلات ارزان‌تر مناطق مصرفی ۴ و ۵ نسبت به سایر مناطق بیشتر است.

هفتمین ویژگی بازار پیش فروش مسکن آن است که عمده واحدهایی که هم اکنون به‌صورت پیش فروش به بازار مسکن عرضه شده‌اند در مراحل پایانی ساخت قرار دارند و سطح قیمت‌های آنها با سطح قیمت واحدهای نوساز فاصله چندانی ندارد.

کاهش فاصله بین قیمت واحدهای مسکونی پیش فروشی با قیمت واحدهای مسکونی آماده و نوساز دو پیام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد. اولین پیام آن است که هنوز احتمال ادامه روند رشد قیمت مسکن در آینده هر چند با شیب کمتر وجود دارد چون بازار مسکن از بازارهای بیرونی و نوسانات آنها در حال تاثیرپذیری است.از سوی دیگر پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفته است اما چشم‌انداز ثبات قیمت نیز برای بازار مسکن وجود ندارد.عرضه کم در بازار مسکن نیز یکی دیگر از دلایل این کاهش فاصله و نزدیک شدن سطح قیمت واحدهای پیش فروشی به قیمت واحدهای نوساز است.همین موضوع باعث شده است پیش فروشنده‌ها بخشی از افزایش قیمت زمان تحویل پروژه را از هم اکنون در قیمت پیش فروش واحدها اعمال و از پیش خریدار مطالبه کنند.

شرایط فعلی بازار معاملات مسکن از یک زاویه دیگر هم فرستنده دو پیام مهم برای بازار مسکن است.پیام اول آن است که تقاضای غیرمصرفی یا سرمایه‌ای مسکن به جای آنکه به دنبال سودگیری بالا از بازار ملک در میان‌مدت یا کوتاه‌مدت باشد به دنبال کسب عایدی بلندمدت است و از این رو به بازارپیش فروش ورود کرده است. خود این موضوع نشان می‌دهد احتمال حرکت بازار مسکن در مسیر کاهش انتظار از بابت وقوع جهش قیمت در کوتاه‌مدت و میان‌مدت در میان سرمایه‌گذاران وجود دارد. پیام دوم هم آن است که مهاجرت خریداران سرمایه‌ای بازار مسکن از بازار اول معاملات آپارتمان به بازار دوم(پیش خرید) به معنای عدم برقراری ارتباط بازیگران اصلی بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی با سطح قیمت‌های حال حاضر بازار مسکن است.بررسی‌ها نشان می‌دهد شرایط فعلی و درونی بازار معاملات مسکن انتظارات موجود از بابت دور شدن بازار از جهش قیمت تحت تاثیر خروج متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی از بازار ملک را تقویت می‌کند، هر چند شرایط سایر بازارها بر تغییرات بازار مسکن بسیار اثرگذار و تعیین‌کننده خواهد بود.