سقوط شدید قیمت مسکن در راه است؟ / پیش بینی آینده بازار

مهدی سلطان محمدی اظهار کرد: معمولا واژه رکود در بازار مسکن را در هر سه شاخص حجم معاملات، کاهش قیمت و کاهش تولید و عرضه واحدهای مسکونی به کار می برند که هم اکنون در هر سه شاخص با افت مواجهیم. اما از منظر اقتصادی تعریف درست از رکود مسکن، میزان ساخت و ساز و در واقع عرضه مسکن است که طی سه سال گذشته با وجود رشد قیمتها، عرضه کاهش یافته و سهم ساخت و ساز در تولید ناخالص داخلی پایین آمده است.

وی افزود: با توجه به اثرات روانی تحولات سیاسی، رشد قیمت طی سه سال گذشته و پایین آمدن توان متقاضیان در حال حاضر شیب رشد قیمت مسکن کند شده و بازار با نوعی تعدیل در این بخش مواجه شده است. با توجه به چرخه های رونق و رکود دوره های قبل، انتظار داریم که قیمتها در کوتاه مدت به ثبات برسد و حتی ممکن است در بعضی ماههای آینده با رشد منفی قیمت مواجه شویم.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در چرخه های رونق و رکود، زمانی که وارد چرخه رکود می شویم رشد قیمتها معمولا پایین تر از تورم می رسد. البته در این مقطع وقتی از قیمتها حرف می زنیم یعنی قیمت حقیقی را در نظر می گیریم و اثر تورم را خارج می کنیم. با این حساب رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی خواهد بود که به معنای کاهش قیمت حقیقی مسکن است.

سلطان محمدی یادآوار شد: بعد از پشت سر گذاشتن برهه زمانی سه سال گذشته که با افزایش قیمت دارایی ها در همه عرصه های اقتصادی از جمله بورس، ارز، طلا، خودرو و لوازم خانگی مواجه بودیم هم اکنون مقداری چشم انداز اقتصادی بهتر شده و انتظار می رود بخشی از حباب این بازارها تخلیه شود. همه این عوامل ما را به نشانه دوم رکود یعنی کاهش حجم معاملات است.

وی با بیان اینکه خریداران به دلیل علائمی که می بینند منتظرند قیمتها کاهش پیدا کند افزود: از سوی دیگر فروشندگان به دو دلیل در قیمتهای قبلی ایستادگی می کنند؛ یکی چسبندگی بازار مسکن است که این بخش نسبت به تغییرات محیطی، کند واکنش نشان می دهد. دوم رشد قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و هزینه های بالاسری بخش مسکن است. در واقع اگر سازندگان بخواهند با قیمتهای کمتر از نرخهای فعلی واحدهای خود را بفروشند نمی توانند در آینده پروژه جدید تعریف کنند. این دلایل به کاهش حجم معاملات در بازار مسکن منجر شده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن، رکود ساخت و ساز را اتفاق خوبی برای بازار مسکن ندانست و گفت: از منظر اقتصاد ملی، کاهش حجم تولید مسکن دقیقترین تعریف از رکود این بخش است. متاسفانه در سه سال گذشته با وجود آنکه قیمتها افزایش یافت و انتظار می رفت با رشد ساخت و ساز مواجه باشیم دیدیم این اتفاق نیفتاد و متوسط ساخت و ساز سالانه در کل کشور بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد باقی ماند. در این شرایط ممکن است شکاف بین عرضه و تقاضا باعث افزایش قیمتها در آینده شود.

سلطان محمدی درباره پیش بینی از وضعیت آینده بازار مسکن تاکید کرد: چیزی که می توان گفت اینکه شیب تند رشد قیمت ادامه پیدا نمی کند اما بعید است انتظار خیلی از افراد برای سقوط شدید قیمت مسکن نیز در آینده محقق شود. ممکن است در کوتاه مدت شاهد ثبات نسبی باشیم اما به نظرم در میان مدت قیمتها با شیب ملایمی رو به بالا حرکت خواهد کرد. البته ابهاماتی که در مولفه های مختلف مثل سیاست داخلی، سیاست خارجی، نرخ ارز، درآمد سرانه، حجم سرمایه گذاری در بخش مسکن و غیره وجود دارد پیش بینی وضعیت آینده بازار مسکن را دشوار کرده است.

وی راهکار کنترل بازار مسکن را افزایش عرضه در اطراف شهرهای بزرگ دانست و گفت: در تهران حدود ۷۰ درصد قیمت مسکن را زمین تشکیل می دهد و از طرف دیگر زمین چندانی در تهران وجود ندارد. امکان افزایش تراکم هم با توجه به پر شدن ظرفیت جمعیت پذیری تهران و دیگر کلانشهرها نیست. تنها راه حل این است که سرمایه گذاری در شهرهای اقماری انجام شود تا بخشی از فشار تقاضا در شهرهای مرکزی کاهش پیدا کند. البته صرفا عرضه زمینها و زیرساختهای محلی کفایت نمی کند و باید شهرهای اطراف به سیستمهای حمل و نقل، خطوط ریلی و بزرگراههای مناسب تجهیز شوند.

قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان

بنابراین گزارش، دی ماه امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در دی ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان می‌دهد. گزارش بهمن ماه هنوز ارایه نشده است.