راهکار‌هایی ویژه برای ریزش قیمت مسکن

طی سال‌های گذشته، مهم‌ترین و اصلی‌ترین خواسته خانوار‌ها مسکن بود. در شرایطی که حدود هفت میلیون مستاجر در کشور داریم به نظر می‌رسد دولت سیزدهم باید نگاه ویژه‌ای به بخش مسکن داشته باشد. برخی کارشناسان بر این باورند طی هشت سال گذشته حدود پنج سال آن بدون ریل‌گذاری بخش مسکن سپری و همین موضوع باعث شد قیمت مسکن طی سال‌های گذشته رشد فزاینده‌ای را تجربه کند. هرچند افزایش نرخ ارز هم باعث افزایش قیمت بازار مسکن شد، اما تجربه مسکن‌سازی حتی در بحران‌های ارزی گذشته نشان می‌دهد، افزایش عرضه می‌تواند تا حد زیادی قیمت آن را کنترل کند. در زمان دولت دهم، پروژه مسکن مهر کلید خورد، اما برخی کارشناسان منابع آن را تورم‌زا دانستند و معتقد بودند هر چقدر چاپ پول برای مسکن مهر انجام شود، باعث کاهش قدرت خرید خواهد شد، اما خریداران رضایت داشتند با تسهیلات بانکی و همچنین با سرمایه اندک خانه‌دار می‌شدند. هم اکنون سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار برای خانوار‌ها تهرانی ۴۷درصد و برای خانوار‌های سراسر کشور ۳۷درصد است. از سوی دیگر، دوره انتظار برای دسترسی به مسکن در سال گذشته ۳۵سال برآورد شده است، بنابراین دولت سیزدهم باید توجه زیادی را به بخش مسکن معطوف کند. تقریبا همه نامزد‌های انتخابات ریاست‌جمهوری به بحث مسکن‌سازی اشاره داشتند و برنامه‌های خود را در این زمینه معرفی کردند. از این رو به این موضوع پرداخته ایم که آیا امکان ساخت سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور اجرایی است یا خیر.

زمین‌های دولتی واگذار شود

در آستانه انتخابات ۲۸خرداد ۱۴۰۰ ریاست‌جمهوری برخی نامزد‌های انتخاباتی وعده ساخت یک میلیون مسکن و بعضا یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکن را در کشور مطرح کرده‌اند. به همین دلیل برخی کارشناسان به این وعده انتقاداتی وارد و برخی دیگر آن را عملیاتی دانسته‌اند. پیش‌بینی ساخت چهار میلیون مسکن در عرض چهار سال در دولت سیزدهم با اعطای زمین رایگان، وام ارزان‌قیمت با آورده اولیه صفر و بدون یک ریال بودجه دولتی توسط نامزد‌ها مطرح شد. موافقان تحقق این وعده معتقدند ساخت مسکن سه مشکل اساسی تأمین نقدینگی، تأمین زمین و تأمین مصالح ارزان قیمت روبه‌روست، در صورتی که دولت سیزدهم بتواند این سه مشکل را مدیریت کند به‌راحتی بیش از یک میلیون مسکن در سال در کشور ساخته خواهد شد. اما دولت سیزدهم چطور باید این سه مساله را حل کند؟ در این خصوص کارشناس می‌گویند روش‌های زیادی وجود دارد که اساسا به انتشار اسکناس ختم نمی‌شود و به‌راحتی می‌توان ساخت این مسکن را جهت‌دهی کرد. از این رو آنان روش‌هایی، چون مانده تسهیلات صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، حساب‌های امانی، بازار رهن ثانویه، واسپاری مسکن، توسعه‌ای شدن بانک مسکن و موارد دیگر را پیشنهاد کرده‌اند. در خصوص تامین زمین برای ساخت این تعداد مسکن به صورت سالانه در کشور نیز باید به این نکته اذعان داشت که حدود ۹۰درصد مساحت کشور در اختیار دولت است و هیچ محدودیتی برای تخصیص زمین مناسب، به منظور احداث سالانه یک میلیون مسکن در کشور وجود ندارد. از طرف دیگر اگر دولت اراده ساخت مسکن در داخل شهر‌های فعلی را داشته باشد نیز زمین‌های قابل‌توجهی در اختیار وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی برای ساخت مسکن وجود دارد. بد نیست بدانیم تمامی مصالح اصلی ساخت مسکن در کشور مانند فولاد، سیمان، میلگرد و... در کشور در حال تولید است و ظرفیت تولید نیز بسیار بیشتر از نیاز داخل است و به کشور‌های مختلف نیز صادر می‌شود، بنابراین می‌توان با ایجاد هماهنگی میان دستگاه‌های دولتی مصالح با قیمت مناسب به دست سازندگان برسد.

راهکار‌های مقابله با رکود مسکن

وقتی صحبت از وام ارزان‌قیمت و آورده متقاضی در ساخت یک میلیون مسکن در سال می‌شود سوالی که به ذهن‌ها متبادر می‌شود این است که اساسا دولت سیزدهم با کدام منابع مالی قصد تامین چنین پروژه مالی عظیمی را دارد، در حالی که دولت‌ها معمولا با کسری بودجه هر ساله روبه‌رو شده و ممکن است انتشار و چاپ پول بدون پشتوانه هزاران مشکل و دردسر دیگر برای کشور به‌همراه آورد. طبق برآورد‌های صورت‌گرفته زمین، بخش زیادی از قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد و دولت‌ها با ارائه زمین رایگان اقدام به مسکن‌سازی ارزان می‌کنند. شاید مسکن مهر و طرح اقدام ملی بخشی از این پروژه مسکن‌سازی باشند، اما آنچه باید مبنای دولت سیزدهم باشد فراهم‌کردن زیرساخت حضور بخش خصوصی در مسکن است. طبق نظر کارشناسان اقتصادی قطعا طی سال‌های آینده رکود اقتصادی به جامعه تحمیل خواهد شد و دولت سیزدهم باید شرایطی فراهم کند که بخش اشتغال‌زای اقتصاد مانند مسکن در جایگاه سوددهی قرار داشته باشد.

در حال حاضر چه تعداد مسکن ساخته می‌شود؟

براساس آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی سالانه حدود ۵۳۰هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود. با توجه به این که دولت به صورت مستقیم در بحث مسکن‌سازی ورود نمی‌کند و ریل‌گذار سیاستگذاران بخش خصوصی است تصمیم‌گیری‌ها در دولت سیزدهم باید متفاوت از گذشته باشد. ساخت مسکن در کشور، نیازمند همکاری تمامی بخش‌ها و نهاد‌های مختلف زیر مجموعه دولت است، بنابراین می‌توان مسکن را مساله‌ای بین بخشی عنوان کرد، پس در این امر باید وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی، وزارت تعاون، وزارت اقتصاد، وزارت صمت و سازمان برنامه و بودجه با نظارت یک شورا که تحت نظر رئیس‌جمهوری است با هم همکاری کنند. از طرف دیگر بدون شک اگر طرح مسکنی بخواهد بهترین نتیجه ممکن را بدهد باید دولت تسهیلات ارزان‌قیمتی را برای آن اختصاص دهد. به عنوان نمونه دولت می‌تواند با اعطای زمین رایگان با اجاره ۹۹ساله همچون طرح مسکن مهر، استفاده از بخش خصوصی وانتخاب انبوه‌سازان معتبر و صلاحیت‌دار می‌تواند نقش عمده‌ای را در پیشرفت واحد‌های مسکن داشته باشد. برای تحقق این امر مدیریت کلان پروژه‌ها باید به عهده شهرداری‌ها بوده و مطابق با طرح‌های جامع شهر‌ها با تامین زمین مورد نیاز ساخت مسکن‌های مطابق با رشد طبیعی شهر‌ها و رعایت اصول شهرسازی باشد.

اقدامات مانع احتکار زمین

رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: بسیاری از ارگان‌های دولتی زمین‌هایی در حریم شهر‌ها در اختیار دارند که قابلیت اجرای طرح‌های مسکونی را داشته، اما احتکار کرده و در اختیار تولیدکنندگان مسکن قرار نمی‌دهند. از این رو در طرح جهش تولید و تامین مسکن، دستگاه‌های دولتی را مکلف کردیم ابتدا همه اموال و دارایی‌های خودشان را در سامانه اموال و املاک ثبت کنند تا زمین‌ها قابل شناسایی باشد.

محمدرضا رضائی‌کوچی در این باره افزود: دستگاه‌های دولتی را مکلف کردیم زمین‌های در اختیار خود را برای انبوه‌سازی و ساخت مسکن به وزارت راه و شهرسازی انتقال دهند و اگر دستگاهی از این قانون استنکاف کرد، وزارت راه شهرسازی طی نامه‌ای به سازمان ثبت و اسناد آن دستگاه را مکلف کرده تا به وزارت راه انتقال دهد. همچنین تمامی زمین‌های در حریم شهر‌ها نیز با هدف ساخت مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار خواهد گرفت. در نتیجه علاوه بر دولت، مجلس نیز بر مسکن‌سازی تاکید دارد و اگر دستگاه‌های دولتی در این زمینه همکاری داشته باشند زمین هم تامین خواهد شد.

نیاز سالانه و انباشته مسکن

بر اساس آمار ثبت احوال کشور، سالانه حدود ۶۰۰ هزار ازدواج و حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار طلاق ثبت می‌شود. مشخصا با این تفاسیر سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز است و اگر نیاز انباشته گذشته را به آمار سالانه بیفزاییم عدد قابل‌توجهی به دست می‌آید. حدود هفت میلیون مستاجر در کشور داریم و اگر طی سال آینده سالانه یک میلیون واحد مسکن هم ساخته شود تنها نیاز سالانه رفع خواهد شد، اما نکته قابل توجه اینجاست از این تعداد مستاجر حدود یک میلیون نفر دارای مسکن کوچک بوده و در واحد‌های بزرگ‌تر مستاجر هستند و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن که مجلس هم روی آن تاکید دارد و مصوبه‌ای در این زمینه به تصویب رسیده است. این تاکیدات نشان می‌دهد مسکن به یک مشکل برای خانوار‌های متوسط و کم‌درآمد تبدیل شده و افزایش ساخت آن به متعادل‌سازی قیمت کمک شایانی خواهد کرد. نمایندگان مجلس قصد دارند زمین‌های در اختیار دستگاه‌های دولتی که هم اکنون بلااستفاده رها شده است را به ساخت واحد‌های مسکونی در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن اختصاص دهند. در این خصوص اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس گفته است: دستگا‌های اجرایی باید زمین‌های تحت اختیارشان را در سامانه وزارت دارایی ثبت کنند؛ چرا که تمامی اراضی به عنوان دارایی دولت به امانت در اختیار دستگاه‌ها قرار گرفته است. اما در حال حاضر به نحوی برداشت شده که گویی زمین‌ها برای خود دستگاه‌ها بوده و به دولت تحویل نمی‌دهند. این زمین‌ها هر کدام با هدف خاصی مانند ایجاد اماکن ورزشی، فرهنگی، آموزشی و مواردی از این قبیل به دستگاه‌ها داده شده، اما در حال حاضر بلااستفاده مانده و رها شده‌اند.

وی خاطرنشان کرد: طبق این طرح، دستگاه‌های اجرایی باید برای زمین‌های تحت اختیار خود سند تک برگ دریافت کنند. با این کار، خود به خود در سامانه نیز ثبت شده و دارایی دستگاه‌ها و دولت از حیث زمین کاملا مشخص و شفاف می‌شود.

ظرفیت ساخت ۲ میلیون مسکن در سال وجود دارد

مجتبی بیگدلی، رئیس مجمع صنعت مسکن ایران

در کشور‌هایی که رشدجمعیت منفی دارند به منظور ثبات در بحث اقتصاد مواردی مانند مسکن را برای مهاجران خارجی درنظر می‌گیرند تا هم تقاضای این کالا کاهش نیابد و هم اقتصادشان در یک مسیر مشخص حرکت کند. با توجه به این که یکی از وزارتخانه‌هایی که بیشترین بودجه را در این کشور‌ها به خود اختصاص می‌دهد وزارت راه و شهرسازی است، این وزارتخانه با وجود مسکن مازاد، بازهم به تولید مسکن می‌پردازد؛ زیرا ۱۲۰۰گروه شغلی در این کشور‌ها و از جمله ۷۰درصد صنایع کشور‌ها که زیرمجموعه این صنعت است، باید پویا باشد و اشتغال مردم حفظ شود.

هزینه بیمه و مالیات برای ساخت هر مترمربع زمین قبلا بسیار پایین بود، اما این هزینه‌ها طی سال‌های گذشته حداقل چهاربرابر شده، در حالی که دولت‌ها در کشور‌های توسعه‌یافته این هزینه‌ها را متقبل می‌شوند. در این کشور‌ها کارآفرینان و شاغلان از معافیت‌هایی برخوردارند، اما در ایران دستگاه‌های مختلف از جمله بانک‌ها، نظام‌مالیاتی، شهرداری‌ها و... مسابقه دریافت پول از کارآفرینان را دارند. در ایران در بدترین منطقه اگر کسی بخواهد مسکن انبوه بسازد، از سوی نهاد‌های مختلف بدترین رفتار‌ها با او صورت می‌گیرد. در حال حاضر ۲۰۰هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد که این تعداد هر لحظه به عنوان بمب ساعتی عمل می‌کند و با وقوع سیل یا زلزله تلفات زیادی را رقم می‌زند؛ بنابراین دولت باید قانون حمایت از انبوه‌سازی مسکن را به تصویب برساند و از طرف دیگر یارانه به آن بدهد.

همان‌طور که مسکن مهر متری ۳۰۰هزار تومان برای مردم ساخته‌شد، انبوه‌سازان این آمادگی را دارند سالانه یک‌میلیون و ۵۰۰هزار واحدمسکونی در کشور بسازند و یک‌ساله به مردم تحویل دهند.

این آمادگی وجود دارد که با ارائه تضامین مختلف، برای ساخت این تعداد مسکن در کشور با دولت تفاهم‌نامه منعقد شود. این موضوع بار‌ها گفته شده، اما ظاهرا گوش شنوایی نیست و انبوه‌سازان را به عنوان سرمایه‌دار زالو صفت معرفی می‌کنند. متاسفانه سیستم‌بانکی مخالفت زیادی با انبوه‌سازی دارد. مسکن یک خروجی دارد، بر این اساس یک یا دو سال طول می‌کشد ساخته شود؛ بنابراین نه تنها تورم ایجاد نمی‌کند بلکه سرمایه‌های سرگردان مردم را نیز جذب می‌کند و پناهگاه امنی برای این پول‌ها محسوب می‌شود.

در حال‌حاضر هفت‌میلیون نیاز انباشته شده مسکن در کشور وجود دارد، سالی ۶۰۰هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد و سالی ۵۰۰هزار مسکن برای حوادث غیرمترقبه باید احداث شود؛ بنابراین باید نهضت مسکن‌سازی در کشور شکل بگیرد.