بیابان های اطراف تهران قیمتی شدند

پس از جنگل‌خواری و کوه‌خواری، موج سوم تخریب محیط‌ زیست و هجوم به اراضی ملی و منابع طبیعی در حومه مناطق اطراف تهران و سایر شهرهای بزرگ شکل گرفت. طی سال‌های گذشته حومه مناطق تهران و شهرهای بزرگ به ویژه در شمال کشور، مقصد اصلی ساخت وسازهای غیرمجاز به واسطه تخریب جنگل‌ها و کوه‌ها بود.

مناطقی همچون دماوند، لواسان، اوشان فشم، کردان و... مناطق شهری و روستایی بودند که طی دست کم ۱۰ سال گذشته، به واسطه گسترش سریع ساخت‌وسازهای ویلایی غیرمجاز به یک برند شناخته‌شده در میان مناطق ییلاقی کشور تبدیل شده بودند. مناطق ییلاقی خوش آب و هوایی که بخش زیادی از ویلاسازی صورت گرفته در آنها بدون آنکه از قواعد و ضوابط ساخت وساز شهری پیروی کند، شکل گرفته بود.

 تحقیقات و مشاهده‌های میدانی از وضعیت ساخت وسازهای جدید در این مناطق ییلاقی طی ماه‌های گذشته نشان می‌دهد: طی یک سال گذشته، موج جدیدی از تقاضا از سوی افرادی که به دنبال خانه‌ها و اقامتگاه‌های ویلایی و تفریحی هستند در حومه شهرها شکل گرفته است. جالب آنکه بخش عمده این تقاضای جدید به اطراف حومه مناطق ییلاقی سوق پیدا کرده‌اند.

 بررسی‌ها حاکی از وجود عامل اصلی از شکل‌گیری این موج جدید تقاضا برای ویلاسازی در این مناطق است. علت نخست به طولانی شدن دوره ممنوعیت سفر به ویژه سفرهای میان استانی طی دو سال اخیر برمی‌گردد. طی این مدت، روزهای زیادی به دلیل شیوع ویروس کرونا، ممنوعیت سفر برای شهروندان ایجاد شد و به همین دلیل تعداد زیادی از آنها برای رفع نیازهای تفریحی و گذران اوقات فراغت خود تصمیم به جابه جایی مقصد سفر به حومه شهرهای محل سکونت گرفتند.

علت دوم گران شدن ملک و زمین درون محدوده اصلی شهرها بود. بخشی از تقاضای جدید ایجاد شده در حومه شهرها برای ساخت و خرید ویلا گروهی هستند که به دلیل جهش قیمتی رخ‌داده در بازار زمین و مسکن، امکان خرید در محدوده اصلی شهرها را پیدا کردند و به حومه شهرها مهاجرت کردند. هر دو این عوامل منجر به شکل‌گیری تقاضایی برای خرید ویلا در حومه مناطق ییلاقی پایتخت و سایر شهرهای بزرگ شده تا از این مسیر از یکسو نیاز تفریحی و از سوی دیگر اهداف سرمایه‌ای خریداران تحقق پیدا کند. به تعبیر دیگر جهش پی در پی قیمت مسکن طی دو سال گذشته، موج جدید خرید خانه دوم برای اقامت و تفریح را در حومه تهران ایجاد کرد. البته در این میان به دلیل آنکه هم ظرفیت ساخت وساز در این مناطق ییلاقی تکمیل شده و هم قواعد ساخت وساز تا حدودی در این مناطق حاکم شده به این معنی که تقریبا ساخت وسازهای غیرمجاز غیرممکن شده است و مهم‌تر آنکه به دلیل برند شدن، میانگین قیمتی قابل‌توجهی در بازار ویلاهای این مناطق ثبت شده، موج جدید تقاضای خرید خانه دوم به جای آنکه سراغ مناطق جنگلی و کوهستانی برود، به زمین‌های مسطح و دشت حومه شهرها پناه برده است.

 به این معنا که پس از جنگل‌خواری و کوه‌خواری، پدیده جدید دشت‌خواری در این مناطق به وجود آمده است. نکته مهم آنکه این شکل از تقاضا در حومه این مناطق ییلاقی همچون حومه دماوند یا حومه کردان مستقر شده‌اند. محدوده‌هایی که دارای روستاهای بکر و دست‌نخورده هستند و به طور طبیعی ساخت و خرید ویلاها در آنها ارزان‌تر از محدوده اصلی مناطق ییلاقی تمام می‌شود.

ویژگی بارز اراضی و دشت‌های این مناطق بکر که اکنون به مقصد اصلی سرمایه‌گذاران و متقاضیان مصرفی بازار ویلا تبدیل شده، نبود خدمات زیربنایی همچون آب، برق و گاز است. آن‌طور که بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد نحوه تامین آب برای قطعات زمین و ویلاهای این مناطق از چاه کشاورزی روستاهای اطراف، نحوه تامین برق از طریق صفحات خورشیدی و گاز از طریق خریداران کپسول‌های گاز است که به عنوان خدمات ویژه دشت‌خواری از سوی ملاکان حومه مناطق ییلاقی به خریداران این ویلاها ارائه می‌شود.

این اراضی به دلیل آنکه خدمات زیربنایی رسمی از سوی دولت ندارند به دو گروه مصرف‌کننده و ملاکانی تقسیم می‌شوند که این قطعات زمین را از صاحبان اولیه خریده و به مصرف‌کننده‌ها می‌فروشند. موج جدید ورود این گروه از متقاضیان به حومه مناطق ییلاقی تهران و سایر شهرها می‌تواند نشانه اولیه تبدیل این محدوده به مناطق ییلاقی برند باشد که اگرچه در حال حاضر برخورد مشخصی برای جلوگیری از این‌گونه ساخت وسازهای غیرمجاز نمی‌شود اما در آینده به سرنوشت مناطقی همچون کردان، دماوند و... دچار می‌شوند.

 این در حالی است که نهادها و دستگاه‌های مسوول در این حوزه می‌توانند با الگوگیری از تجربه سایر کشورها در حوزه مدیریت اراضی ملی و طبیعی، یک بازار رسمی برای تبدیل این مناطق به شهرک‌ها و مناطق توریستی ایجاد کنند. بررسی الگوی تجربه شده در سایر کشورها حاکی از آن است که در کشورهایی همچون چین، آمریکا و... اراضی ملی و منابع طبیعی به متقاضیان فروخته نمی‌شود بلکه دولت از طریق واگذاری حق بهره‌برداری به بخش خصوصی، زمینه تامین خدمات زیربنایی را فراهم می‌کند و از این طریق بخشی از هزینه‌های توسعه شهرها فراهم می‌شود. این در حالی است که طی سال‌های گذشته، در ایران دولت‌ها در مرحله نخست با فروش اراضی به پیمانکاران بخش خصوصی زمینه تامین خدمات زیربنایی همچون آب و برق را در این محدوده‌ها فراهم می‌کنند. نکته مهم آنکه قیمت‌ گذاری این اراضی در این مرحله به دلیل نداشتن خدمات زیربنایی بسیار پایین است و پیمانکاران پس از ارائه این خدمات در این اراضی می‌توانند با ارزش افزوده قابل‌توجه این اراضی را به فروش برسانند.

به تعبیری این‌گونه فروش اراضی ملی در یک بازار غیررسمی، نه تنها نمی‌تواند منافع عمومی را تامین کند بلکه در نبود قواعد رسمی ساخت وساز، خانه‌ها و ویلاهای ساخته شده پس از مدتی با قلع و قمع از سوی دستگاه‌های مربوطه مواجه می‌شوند.

یعنی در مرحله‌ای دولت اقدام به ورود می‌کند که تقریبا بخش زیادی از منطقه ساخته شده و بخش مهمی از قواعد ساخت وساز و شهرسازی و معماری در آن رعایت نشده است. کارشناسان معتقدند دو عامل مهم در ورود بعد از موعد اصلی دستگاه‌های مسوول برای مواجهه این نوع ساخت وساز‌ها دخیل است. اولین عامل جزیره‌ای بودن دستگاه‌ها در حوزه نظارت ساختمانی حومه شهرها است. نظارت بر این حوزه در بخش‌های مختلف از سوی وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انجام می‌شود.

همین روند نیز به غفلت در حوزه نظارت از مرحله نخست منجر می‌شود. علاوه بر این بخش زیادی از ملاکان پس از اقدام به خرید این اراضی، برای ایجاد ارزش افزوده، اقدام به نگهداری چندین ساله آن می‌کنند، این در حالی است که اگر مالکان ناچار به پرداخت مالیات سالانه بودند چنین اقدامی از سوی آنها انجام نمی‌شد. کارشناسان پیشنهاد می‌کنند دولت می‌تواند با راه‌اندازی یک بازار رسمی و اقدام به ساخت شهرک‌های تفریحی، علاوه بر تامین بخشی از منابع بودجه ملی، از تخریب گسترده دشت و منابع محیط‌زیست جلوگیری کند.