بازار مسکن در چمبره دلالان

 چراکه با رشد غیرمنطقی و عدم کاهش آن با کاهش برخی از شاخص‌های اقتصادی تاثیرگذار در افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید مردم حالا این بازار با کاهش سوددهی و افزایش دوران خواب پول و کاهش مشتری به بازاری بی‌رمق تبدیل شده است.

برخی از کارشناسان اقتصــادی معتقدند یکی از عوامل اصلی‌ای که باعث شده تا قیمت رو به پایین نیاید همان بنگاه‌داری بانک‌ها است که با در اختیار داشتن سرمایه‌های مردم و به امید سود بیشتر وارد بازار مسکن شده و به افزایش قیمت‌ها دامن زدند. حال اما طرحی را مجلس در مورد جهش تولید مسکن به تصویب رسانده و امتیازاتی به بانک‌ها داده تا آنها با قراردادن تسهیلات خود برای اجرای این طرح و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بتوانند اوراق رهنی در بازار سرمایه عرضه کنند موضوعی که به عقیده برخی از کارشناسان اقتصادی این اقدام می‌تواند به کاهش تصدی‌گری و بنگاه‌داری بانک‌ها کمک کند.

در همین رابطه ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران به «آرمان‌ملی» درباره اینکه آیا دولت در اجرای طرح جهش تولید با توجه به همه مشکلاتی که در این عرصه وجود دارد، موفق عمل کند، گفت: «وقتی تصویب قانونی وجود داشته باشد قطعا امکان این اتفاق وجود دارد، در همین قانون مصوب شده تا بانک‌ها ۲۰ درصد کل تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص بدهند و بانک‌ها مکلف به اجرای این قانون هستند و باید این اتفاق بیفتد.» او ادامه داد: «بانک‌ها زیربار تسهیلات بلندمدت نمی‌روند ولی الان براساس این قانون باید این تسهیلات را حداقل به صورت ۱۵ ساله تخصیص بدهند چراکه مردم باید توان بازپرداخت را داشته باشند.» رهبر در واکنش به این مطلب که با توجه به کسری بیش از ۳۵۰ هزار میلیارد تومانی بودجه آیا ‌دولت توانایی تامین بوجه مورد نیاز برای اجرای مصوبه را دارد، افزود: «در این طرح صندوقی با عنوان "صندوق ملی مسکن" پیش‌بینی شده است و به‌نظر هم می‌رسد که منابع آن تعریف شده باشد.

بخشی از این منابع شامل ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در سال اول به این صندوق تزریق خواهد شد، درآمدهای برگشت اقساط مسکن مهر و فروش زمین‌هایی که جزو دارایی دولت است و در اختیار سازمان زمین و مسکن قرار دارد، همگی باید به این صندوق واریز شوند. فکر می‌کنم بتوانند منابع این صندوق را تامین کنند چون املاکی که دولت دارد قابل توجه هستند.»

 نظارت بر اجرا نباید فراموش شود

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این پرسش که با توجه به کارنامه ناموفق دولت‌ها در حوزه مسکن، ‌آیا این طرح موفق خواهد شد، گفت: «این موضوع بستگی به نظارت قوه مقننه دارد، یعنی وقتی مجلس مصوبه‌ای را می‌دهد و تکلیف می‌کند باید نظارت دقیق و درستی هم برای اجرای آن داشته باشد؛ متاسفانه به‌نظرم مجلس در این حوزه ضعیف عمل کرده است.» او ادامه داد: «اگر بخش نظارتی مجلس پیگیر اجرای مصوبه باشد انحرافاتی در مسیر تامین مالی پیش نیاید فکر می‌کنم می‌تواند کمک‌کننده باشد.

به عبارت دیگر با توجه به امکاناتی نظیر زمین که به صورت فراوان دولت در اختیار دارد می‌تواند به اجرا شدن این طرح امیدوار بود.» رهبر درباره اینکه جایگاه بخش خصوصی در این طرح کجاست؛‌ توضیح داد: «حتما باید فضا در این قانون برای حضور انبوه‌سازان فراهم شود؛ چون خود دولت سازنده نیست.

دولت باید منابع مالی این طرح را به صورت مستمر تامین کنند چراکه این اقدام مهم از طولانی‌تر شدن پروژه‌ها جلوگیری کرده و هزینه‌های نهایی ساخت هم افزایش پیدا نمی‌کند، اگر این اتفاق بیافتد فکر می‌کنم کار ساخت با توجه به نیروی فنی و تجهیزاتی که در اختیار داریم کار مشکلی نخواهد بود.» رهبر در پاسخ به این سوال که در بخشی از مصوبه جهش تولید گفته بانک‌هایی که تسهیلات خود را در اختیار این طرح قرار دهند مجاز به عرضه اوراق رهنی هستند، این اقدام می‌تواند به کاهش بنگاه‌داری بانک‌ها منجر شود، افزود: «به‌نظر من این مصوبه اگر درست اجرا شود می‌تواند کمک زیادی به این موضوع کند.

اصل اولیه این است که بانک‌ها از حالت بنگاه‌داری خارج شوند و با بخش خصوصی یا سرمایه‌گذاران رقابت نکنند چراکه بانک‌ها از منابع عظیم مالی که همان سپرده‌های مردمی است برخوردارند و این قدرت رقابت را از بخش خصوصی می‌گیرد.» او ادامه داد: «وقتی بانک‌ها وارد بنگاه‌داری می‌شوند از پول سپرده مردم برای سرمایه‌گذاری بهره می‌برند که تلاش می‌کنند هم سود بانکی سپرده‌ها و هم هزینه‌های سربار و جاری خود را تامین کنند.

بنابراین وقتی بنگاه‌دار بانک باشد نباید انتظار داشته باشیم که هیچ زمانی قیمت مسکن از ۲۰ درصد پایین‌تر بیاید. ولی اگر بنگاه‌دار بانک نباشد و سرمایه‌دار باشد؛ تعهدی ندارد که به سپرده‌گذار سود بدهد بنابراین باید با سرمایه‌ خودش کار کند تا سود بیشتری بدست آورد.

یعنی باید زمان و سرعت عمل داشته باشد تا بتواند به سود بیشتر برسد ولی بانک این مساله را ندارد و صرفا دنبال سود ۳۰ درصدی است تا ۲۰ درصد به مردم بدهد و ۱۰ درصد سود خالص را خودش بردارد و همین باعث می‌شود قیمت‌ها در جاهایی که بنگاه‌دارها بانک هستند غیرقابل پیش‌بینی افزایش یابد.» او تاکید کرد: «اگر تسهیلات بانک‌ها به طرح جهش تولید اختصاص یابد و اوراق رهنی در بازار سرمایه عرضه کنند می‌توانند منابع خود را از بازار سرمایه تامین کنند و این بدین معنا است که عملا بانک‌ها از بنگاه‌داری دور خواهند شد و این به نفع بازار مسکن است.»

بانک‌ها با استفاده از میلیاردها تومان سرمایه مردم وارد بازار مسکن شده و با بنگاه‌داری این بازار را به مرز انفجار قیمتی کشاندند و با کاهش عرضه تسهیلات ساخت و ساز را متوقف کرده و قیمت‌ها را مدیریت شده افزایش دادند. حالا اگر طرح جهش تولید مسکن به درستی اجرا و بانک‌ها به وظایف خود در این مصوبه عمل کنند می‌توانیم شاهد کاهش بنگاه‌داری و حتی با افزایش عرضه کاهش قیمت مسکن را در کشور باشیم.