رکود تورمی در انتظار مسکن؟

شاخص مدیران خرید ساختمانی برای آبان‌ماه هم در سطح زیر ۵۰ قرار گرفت تا در این ماه هم شاهد تشدید رکود باشیم. هر گاه شامخ به کمتر از ۵۰ می‌رسد یعنی وضعیت در قیاس با ماه قبل رکودی شده است. حال این برای سومین ماه پیاپی است که شامخ ساختمان در سطح رکودی قرار گرفته است. چیزی که نشان از تشدید پیوسته رکود ساختمانی دارد.

شامخ چیست؟

شامخ یا همان شاخص مدیران خرید عددی بین صفر تا صد دارد. شیوه تهیه این شاخص هم به این صورت است که در پایان ماه، اتاق تعاون ایران از مدیران بخش مسکن ۱۲ سوال کیفی پرسیده می شود که پاسخ آن‌ها کاهش، افزایش یا بدون تغییر است. حال برای کمی کردن این شاخص کیفی، به جای پاسخ‌های فوق عدد گذاشته می‌شود. به این صورت که اگر تولید کاهش یافته باشد، عدد صفر در نظر گرفته می‌شود و اگر افزایشی باشد عدد ۱۰۰، عدم تغییر هم عدد ۵۰ می‌گیرد. به این ترتیب هنگامی که شامخ کمتر از ۵۰ می‌شود نشان می دهد که میزان فعالیت‌های ساختمانی مانند تولید و ارائه خدمات، نسبت به ماه گذشته کاهش داشته است. به این ترتیب مقایسه سری زمانی اعداد این شاخص کار چندان درستی نیست، زیرا که این شاخص به نوعی کیفی است.

به عنوان مثال فرض کنید ۳ سازنده وجود دارند که از آن‌ها نظرسنجی می‌شود. اگر این افراد تولیدشان در ماهی که گذشته نسبت به ماه قبلی حتی یک واحد هم کاهش یافته باشد عدد صفر برای پاسخشان در نظر گرفته است و با توجه به این که همه بنگاه‌ها اعلام کاهش تولید کرده‌اند عدد شامخ صفر می‌شود. اما اگر یک بنگاه با افت شدید ۱۰ واحدی تولید مواجه شده باشد و دو بنگاه دیگر هر کدام یک واحد تولیدشان را افزایش داده باشند، عدد دو بنگاه صد می‌شود و یک بنگاه که کاهش تولید داشته صفر. عدد شامخ در این حالت ۶۷ می‌شود. این در حالی است که در حالت اول تولید کل در مجموع ۳ واحد کم شده و در حالت دوم ۸ واحد. به این ترتیب می‌توان گفت که با شامخ نمی‌توان «مقدار کاهش تولید» یا حتی «شدت کاهش تولید» را نشان داد. شامخ تنها گستردگی تغییرات فعالیت‌های بنگاه‌ها را نشان می‌دهد. در همین رابطه هم می‌توان به اثر فصلی بر شامخ اشاره کرد. به عنوان مثال در فروردین‌ماه هر سال به علت نیمه تعطیل بودن، شامخ افت بسیار شدیدی را تجربه می‌کند. علت هم این که اغلب بنگاه‌ها فعالیتشان در نوروز تعطیل می‌شود و به همین خاطر با گستردگی بالای کاهش تولید، عدد شاخص مدیران خرید هم معمولا به کمترین میزان می‌رسد. همچنین نمی‌توان عدد شامخ برای دو ماه با فاصله را با هم مقایسه کرد. به عنوان مثال اگر در خرداد و آذر شامخ ساختمان عدد ۵۰ را نشان دهد، این به معنی برابری سطح فعالیت‌های ساختمانی در این دو ماه نیست بلکه تنها نشان می‌دهد که در هر دو ماه نسبت به ماه قبلشان شاهد تغییری در فعالیت‌های اقتصادی نبودیم.

طی ماه‌های قبل رکود ملکی با عدم تغییر قیمت‌ها همراه بود. چیزی که داده‌های رسمی معاملات در شهریور و مهر نشان می‌داد و همچنین در نظرسنجی شامخ هم در برخی از سوالات مربوط به قیمت مواد اولیه و محصول نهایی شاهد رسیدن به سطوح پایین‌تر از ۵۰ بودیم. اما به نظر می‌رسد این روند در ماه گذشته و بعد از جهش ۲۰ درصدی نرخ ارز طی دو ماه اخیر تغییر کرده است.

طبق گزارش بانک مرکزی در آبان‌ماه متوسط قیمت مسکن در تهران جهش عجیب ۷ درصدی را تجربه کرد و تعداد معاملات مسکونی هم به ۸ هزار واحد افزایش یافت. حال در ماهی که داده‌ها حاکی از روشن شدن دوباره موتور تورم ملکی بود، مدیران شرکت‌های ساختمانی هم این وضعیت را تایید می‌کنند. به طوری که در دو سوال مربوط به قیمت شاهد رسیدن شامخ‌ها به بالاتر از ۵۰ هستیم. سوال اول در خصوص قیمت مواد اولیه است که با رسیدن به ۶۸ نشان از گستردگی افزایش قیمت مصالح و زمین دارد. سوال دیگر هم در خصوص قیمت محصول نهایی بود که آن هم با رسیدن به شامخ ۶۴ رشد قیمت‌ها در ماه قبل را تایید می‌کند.

در شرایطی که داده‌ها حاکی از روشن شدن موتور تورم ملکی است، به نظر می‌رسد که رکود بازار باز هم تشدید شده است. به طوری که به کارگیری نیروی کار، سفارشات جدید، سرعت انجام کار، موجودی مواد اولیه همگی در سطوح رکودی قرار داشتند. البته در بین سوالاتی که می‌تواند نشان‌دهنده وضعیت رکود یا رونق باشد، تنها سوال میزان فروش کالا و خدمات به شامخ بالاتر از ۵۰ دست یافته است. این گزاره را رسیدن معاملات ملکی به ۸ هزار واحد در ماه هم تایید می‌کند.

آخرین سوال هم در خصوص انتظارات مدیران بوده که در این ماه هم شاهد افزایش ناامیدی فعالان ملکی بودیم. به طوری که عدد شامخ برای این سوال به ۴۲ رسیده است. مجموع این گزاره‌ها در کنار هم می‌تواند پیام‌آور آغاز رکود تورمی در بازار مسکن باشد. هر چند درذ ماه گذشته تعداد معاملات مقداری افزایش یافت ولی به نظر می‌رسد مسیر کلی این صنعت به ویژه در بحث ساخت‌وساز و عرضه به سمت رکود شدیدتر باشد.