راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره‌بها
محمود اولاد-کارشناس بازار مسکن
از زمانی که ساخت‌وساز در شهرها به‌لحاظ معماری به‌اشباع رسید، این موضوع با افزایش قیمت‌ها و بالا رفتن تورم همراه شد، در سوی مقابل، درآمد خانوارها با کاهش شدیدی روبه‌رو شد و همین موضوع در بحث مسکن، مشکلات زیادی برای مردم ایجاد کرد.
تا زمانی که دولت علت‌های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص‌های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه‌حل‌هایی که در شرایط عادی بهترین گزینه‌ها برای کنترل بازار باشند، جواب نخواهند داد و بازار سروسامان نخواهد گرفت. دولت برای کنترل بازار مسکن باید وضعیت اقتصاد کلان را درست کند. تا زمانی که این مسئله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به‌کار گرفته می‌شود، به‌هیچ‌عنوان جوابگو نخواهد بود.
طی چند سال اخیر، با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره‌بها شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به‌دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار، موجبات افزایش بیش‌ازپیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.
بر اساس آمارهای رسمی، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه‌رو شده که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها نبود امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است، همچنین افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است. حباب نرخ مسکن از نسبت نرخ میانگین هر مترمربع واحد مسکونی به میانگین اجاره‌بهای یک سال آپارتمان به‌دست می‌آید. براساس نسبت‌های فعلی، عدد به‌دست‌آمده بالای ۳۳ است که از سقف همیشگی نرخ به اجاره خیلی بیشتر است.
به‌طور قطع، هر آنچه اتفاق بیفتد، براساس نرخ تورم خواهد بود، اما آنچه همه‌ساله رخ می‌دهد، این است که از مهر تا بهمن شاهد افزایش آن‌چنانی در نرخ حوزه مسکن نیستیم، البته این ثبات قیمتی در ماه‌های پایانی سال به عوامل مختلف دیگری نیز برمی‌گردد و نمی‌توان تاثیر شرایط اقتصادی و شرایط سیاسی را نیز نادیده گرفت.
بازار مسکن یک بازار همگن نیست، بنابراین نرخ واحدهای مسکونی در مناطق و محله‌های مختلف شهر با هم تفاوت اساسی دارد، همچنین در هر ماه بسته به اینکه خریداران در کدام مناطق بیشترین خرید و کمترین خرید را انجام دادند، نرخ میانگین به‌شکل قابل‌توجهی تغییر می‌کند، در نتیجه نمی‌توان با حاصل نسبت میانگین قیمت ها به میانگین نرخ اجاره، نسخه واحدی درباره حبابی بودن یا نبودن نرخ مسکن پیچید.
دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسهیلات، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، بسته کنترل بازار مسکن را در 3 بخش تدوین کرده است که در جلسه سران قوا برای راهکارهای کوتاه‌مدت آن تصمیم‌گیری شد. باتوجه به اینکه، اجاره‌بهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به‌عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می‌شود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه‌شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش نرخ مواجه شود، به‌علاوه اجاره‌بهای دریافتی، نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ مسکن به‌عنوان یک دارایی روی اجاره‌بها با وقفه ظاهر خواهد شد.
بر همین اساس و به‌طورکلی مهم‌ترین عوامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.
ارسال نظر