حـرکت بـازار مسـکن سـایـه بـه‌ سـایـه تـورم

مسائل بین‌المللی، وضعیت بازار ارز، مسائل داخلی کشور، همه و همه دست به‌دست هم می‌دهند و آثار متفاوتی روی بازار مسکن می‌گذارند.

 اما به‌طورکلی سیاست‌هایی که تاکنون دولت به‌کار برده، روی عرضه و تولید اثر منفی گذاشته است. زمانی هم که عرضه کم شود، در میان‌مدت و حتی کوتاه‌مدت باعث بالا رفتن قیمت‌ها می‌شود، به‌ویژه اینکه تورم هم به‌شدت بالا باشد، بنابراین پیش‌بینی می‌شود که باتوجه به شرایط کنونی، بازار مسکن به سیر صعودی خود ادامه دهد.

بازار مسکن ایران، تافته جدابافته

بازار مسکن ایران، متفاوت از بازار مسکن سایر کشورها، یک بازار سرمایه‌گذاری است و مسکن در ایران نه یک کالای مصرفی، بلکه یک کالای سرمایه‌ای است. مدت طولانی است که تلاش می‌شود بازار مسکن در ایران همانند سایر کشورها یک بازار مصرفی معرفی شود، در صورتی‌ که در باور مردم ایران، این قسمت از بازار نه‌تنها مصرفی نیست، بلکه سرمایه داری است، چرا که در تجاربی که مردم به‌دست آورده‌اند، بازار قابل‌اطمینانی برای افرادی که قصد سرمایه‌گذاری دارند، معرفی نشده و مردم به این درجه از اطمینان نرسیده‌اند که در بازارهای دیگر، سرمایه آنها دارای امنیت است.

افزایش نرخ و ناپایداری بازار مسکن باعث شده تا بسیاری از مردم از این بازار خارج شوند، زیرا هزینه‌های زندگی و سهم پرداختی بابت تهیه خانه در حال افزایش و خانوارها را با ناتوانی روبه‌رو کرده است. اگر زمان مناسب برای تامین سرمایه مسکن حدود ۲۰ تا ۳۰ سال باشد، امروز به بالای یک قرن افزایش‌ یافته است. واقعیت این است که دوره انتظار برای خرید مسکن قابل‌مقایسه با هیچ کشوری نیست و غیرپایدار بودن بازار مسکن نگرانی‌های جدی را به‌وجود آورده است. از سویی به‌نظر می‌رسد تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن حل‌وفصل شود، به کنترل تورم برمی‌گردد. تا وقتی برای مهار تورم برنامه‌ای نداشته باشیم، آسیب‌ها در بازار مسکن کماکان وجود خواهد داشت که این موضوع به روابط بین‌المللی و خنثی‌سازی تحریم‌ها برمی‌گردد.

آینده پرنوسان در انتظار بازار مسکن

حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن در رابطه با چالش‌های بازار مسکن به صمت گفت: شرایط اقتصادی کشور به‌ویژه در حوزه ارز به‌گونه‌ای پیش رفته که کل اقتصاد کشور دچار التهاب شده است. دولت باید اقدام به حفظ ارزش پولی ملی کند، چرا که در حال‌ حاضر این تنش قیمتی در تمامی بخش‌ها اثرگذار است و تنها بخشی که کمتر دچار نوسان شده، مسکن است که این اثرپذیری زمان می‌برد. محتشم اظهار کرد: دلار در سال گذشته ۲۳ هزار و ۵۰۰  تومان بود که در حال ‌حاضر به مرز ۴۰ هزار تومان رسیده که این افزایش نرخ در تمامی بخش‌ها و کالاها از جمله خدمات و نیروی انسانی، نهاده‌ها و زمین اثرگذار بوده است. کاهش ارزش پول ملی به‌طورقطع در تمامی بخش‌های مسکن اثرگذار است و همین موضوع در آینده این بازار را با نوسان روبه‌رو خواهد کرد. وی بیان کرد: از سوی دیگر، در بخش تخصیص تسهیلات ساخت مسکن بسیاری از بانک‌ها تمایلی به پرداخت تسهیلات ندارند و این در حالی است که تنها بانک مسکن اقدام به پرداخت این تسهیلات می‌کند و دولت باید با برنامه‌ریزی‌هایی که انجام می‌دهد، بتواند زمینه را برای پرداخت این تسهیلات فراهم کند، چرا که در صورت  اجرا نشدن این طرح، بازار مسکن با کمبود سرمایه‌گذار در این حوزه روبه‌رو خواهد شد.

سردرگمی سرمایه‌ها در بازار مسکن

محتشم خاطرنشان کرد: در برخی مناطق، خرید‌وفروش انجام نمی‌شود، چون فروشنده‌ای وجود ندارد و با قیمت‌های فضایی می‌خواهند ملک خود را به‌فروش برسانند. بازارهای مختلف به مسکن وابسته هستند، اما متغیری که بیشترین تاثیر را بر این بازارها دارد، اقتصاد کلان است، به‌طورمثال اکنون سرمایه‌ها در بازار مسکن سردرگم هستند، اما این بازار همچنان جذابیتی برای جذب سرمایه ندارد.

محتشم در رابطه با وضعیت ساخت‌وساز اظهار کرد: بازار ساخت‌وساز، به‌دلیل نوسانات هر روز نرخ، کمابیش متوقف شده و سازنده نمی‌تواند با نوسان قیمتی پیش‌آمده، ساخت‌وساز انجام دهد و یک پروژه را تمام کند. او در زمانی که نمی‌داند قیمت‌ها به چه صورت است، نمی‌تواند منابع کافی تهیه کند و نرخ نهایی را تخمین بزند. زمانی که مهندس نتواند منابع را تخمین بزند، نمی‌تواند پیش‌فروش انجام دهد و به‌همین‌دلیل پروژه به‌سرانجام نمی‌رسد،بنابراین تولید به تصمیم و رفتارهای دولت برمی‌گردد. این کارشناس پیرامون طرح نهضت ملی مسکن به صمت گفت: دولت می‌گوید نهضت ملی مسکن را به‌سرانجام می‌رساند، اما اقدامی انجام نمی‌گیرد، اکنون در عمل شاهد هستیم که وعده ساخت یک میلیون واحد در سال باوجود گذشت ۱۵ماه محقق نشده است. محتشم در پایان گفت: متاسفانه هیچ تصویرسازی و زیرساخت صحیحی نیز برای پروژه نهضت ملی انجام نگرفته است. به‌طورمثال می‌گویند ما زمین واگذار می‌کنیم، اما خود پروژه واگذاری زمین با سوالات زیادی مواجه است، بنابراین تا زمانی که یک‌سری تصمیمات مشخص از سوی دولت، تصمیم‌گیران و نهادهای مرتبط اتخاذ و این تصمیمات و طرح‌ها کارشناسی نشود، نمی‌توان به ثبات قیمت‌ها امیدوار بود.

بازار ملک با وعده وعید کنترل نمی‌شود

وحید شقاقی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: زمانی که از بازارهای دارایی حرف می‌زنیم، نمی‌توانیم یکی را از بقیه جدا کنیم؛ طلا، ارز، بورس، مسکن و خودرو؛ ۵ بازاری هستند که به‌مانند زنجیره به هم وصل هستند. به‌طور مثال نمی توان انتظار داشت که بازار ارز با افزایش نرخ همراه باشد، اما مسکن تکان نخورد، از سوی دیگر این بازارها بر روی‌هم اثر متقابل دارند و از هم نیز تاثیر می‌گیرند. وی افزود: بازار مسکن با وعده و وعید کنترل نمی‌شود، بلکه باید در سیاست‌گذاری‌های خرد و کلان تجدیدنظر کرد تا بتوان انتظار داشت که قیمت‌ها متعادل شود، این در حالی است که دولت در این زمینه باید دست به سیاست‌گذاری‌های اصلاحی بزند، در غیر این صورت، بازار مسکن سامان نخواهد یافت و همچنان شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود.

شقاقی بااشاره به اینکه در حوزه سیاست‌های کلان، نیازمند توجه جدی به بحث آمایش سرزمین هستیم، اظهار کرد: تا زمانی که بحث مهاجرت به‌طورواقعی حل نشود، بحران مسکن همچنان پابرجا خواهد بود. طی 2 دهه اخیر، روند مهاجرت به شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران و اطراف آن شدت یافته، به‌طوری‌که تمرکز جمعیتی در 2 استان تهران و البرز بیش از ۹ برابر میانگین کشور است، چنین آماری خود گویای این استکه  تا در زمینه سیاست‌های کلان اصلاح انجام نشود، نمی‌توان مسکن را درست کرد. توزیع عادلانه ثروت و امکانات رفاهی در کشور به‌هیچ‌عنوان انجام نگرفته، این توسعه نامتوازن باعث ایجاد خسارت‌های مادی و معنوی بسیار شده است. شما در نظر بگیرید، یک خانواده از یک شهرستان کوچک به‌دلیل کمبود امکانات و بیکاری به کلانشهری به‌مانند تهران مهاجرت می‌کنند، در گام نخست توان آنها به خرید و اجاره خانه در تهران نمی‌رسد، بنابراین مجبور می‌شوند، حاشیه‌نشین شوند، زمانی که تعداد این افراد حاشیه‌نشین زیاد می‌شود، دو اتفاق روی می‌دهد؛ اول اینکه نرخ مسکن به‌طورطبیعی در آن مناطق نیز بالا می‌رود، زیرا که تقاضا زیاد می‌شود و از طرفی دوباره شاهد توزیع ناعادلانه امکانات خواهیم بود.

شهرهای حاشیه‌ای تهران هیچ‌گونه امکاناتی ندارند، اما تمام امکانات در تهران متمرکز شده است، بنابراین سیاست کلان دیگری که باید مورداصلاح قرار بگیرد، تمرکززدایی است، چرا که نباید تمامی امکانات و منابع در شهرهای بزرگ جمع شود، بلکه این امکانات باید در شهرهای کوچک و روستاها نیز به‌طور یکسان توزیع شود تا این‌چنین شاهد مهاجرت به شهرهای بزرگ نباشیم.

هزینه تولید مسکن در کشور بسیار بالا است

شقاقی بیان کرد: در حوزه سیاست‌های خرد در بخش مسکن نیز نیاز به اصلاح بسیار وجود دارد، اولا هزینه تولید مسکن در ایران به‌هیچ‌عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود بهای تمام‌شده مسکن به‌صرفه نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران درمی‌آید، این در حالی است که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام‌شده کاهش یابد، در غیر این‌صورت نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد. صنعتی‌سازی مسکن یکی از راهکارهایی است که می‌تواند هزینه تولید خانه را کاهش دهد. متعادل نبودن عرضه و تقاضا نیز یکی دیگر از دلایلی است که نرخ مسکن به‌طورمداوم افزایش پیدا می‌کند، در این راستا دولت نتوانسته، تولید و عرضه مسکن را شتاب دهد، بر همین اساس است که همیشه تقاضای بسیاری برای خانه وجود داشته، اما به‌دلیل اینکه به این تقاضا پاسخ داده نشده، قیمت‌ها روزبه‌روز گران‌تر شده است. وی در پایان گفت: میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره در سال‌های اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که بخش خصوصی باتوجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت‌وساز مسکن نیست و برای همین است که در بازار با کمبود مواجهیم و دولت باید بسترهای لازم را فراهم کند تا بخش خصوصی بتواند به تولید مسکن اقدام کند، بنابراین همان‌طور که ملاحظه می‌کنید، بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد و بنده باتوجه به وضعیتی که ترسیم کردم، افق روشنی را برای بازار مسکن در زمینه کنترل و کاهش قیمت‌ها متصور نیستم.

سخن پایانی

حوزه سیاست‌های خرد و کلان بخش مسکن نیاز به اصلاحات بسیار دارد. هزینه تولید مسکن در ایران به‌هیچ‌عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود بهای تمام‌شده مسکن به‌صرفه و اقتصادی نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران در می‌آید، این در حالی است که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام‌شده کاهش یابد، در غیر این صورت نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد.

صنعتی‌سازی مسکن یکی از راهکارهایی است که می‌تواند هزینه تولید خانه را کاهش دهد، متعادل نبودن عرضه و تقاضا نیز یکی دیگر از دلایلی است که نرخ مسکن به‌طور مداوم افزایش پیدا می‌کند، در این راستا دولت نتوانسته، تولید و عرضه مسکن را شتاب دهد، بر همین اساس، همیشه تقاضای بسیاری برای خانه وجود داشته، اما به‌دلیل اینکه به این تقاضا پاسخ داده نشده، قیمت‌ها روز به روز گران‌تر شده است.

میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره در سال‌های اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که بخش خصوصی باتوجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت‌وساز مسکن نیست و برای همین است که در بازار با کمبود مواجهیم، دولت باید بسترهای لازم را فراهم کند، تا بخش خصوصی بتواند به تولید مسکن اقدام کند، بنابراین همان‌طور که مشهود است، بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد و باتوجه به وضعیتی که ترسیم شده، افق روشنی برای بازار مسکن در زمینه کنترل و کاهش قیمت‌ها متصور نیست.