رونق معاملات مسکن چیزی جز رونق سفته‌بازی و سوداگری نیست
دلالی بلای جان بازار مسکن
باوجود سیاست‌های مختلف دولت برای ساماندهی بازار مسکن، اما همچنان شاهد رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار هستیم و باتوجه به کاهش نسبی سرعت تورم بخش مسکن، میانگین نرخ خانه در تهران در حال نزدیک شدن به نرخ ۵۱ میلیون تومان برای هر مترمربع است.
برنامه‌ریزی غلط و عدم‌هماهنگی ارگان‌های مختلف، چالش‌های زیادی را بر سر راه تولید مسکن قرار داده است.
در شرایطی که طی سال‌های اخیر، خرید و حتی اجاره مسکن برای بسیاری از مردم سخت و حتی غیرممکن شده، جولان بدون محدودیت دلالان در پوشش مشاوران املاک، تلاطم‌های بازار مسکن را تشدید می‌کند. در چنین شرایطی، سیاست‌گذاری‌های صحیح نظیر رشد ساخت مسکن، وضع مالیات‌های تنظیمی نظیر مالیات بر معاملات مکرر، خانه‌های خالی و... هرچند اقداماتی لازم هستند، اما به‌دلیل زمانبر بودن اثرگذاری آنها، برای مدیریت آشفته‌بازار مسکن کفایت نمی‌کنند. از همین‌رو، اعمال نظارت دقیق بر بازار مسکن می‌تواند تا حد زیادی از التهاب در این بازار بکاهد و مانع جولان دلالان شود.
مسکن در بدترین دوران تاریخی خود
چند روز بعد از انتشار آمار تازه از معاملات مسکن در پایتخت توسط بانک مرکزی، حالا مرکز آمار ایران نیز اطلاعات تازه‌ای از تحولات بازار مسکن تهران طی آذر امسال منتشر کرده است. برخلاف بانک مرکزی که عنوان کرده بود معاملات مسکن در تهران از ۱۰ هزار واحد مسکونی فراتر رفته، گزارش مرکز آمار می‌گوید در ماه آذر، ۹ هزار و ۵۰۸ واحد مسکونی معامله شده که نزدیک به ۲۹ درصد نسبت به آبان رشد کرده است.
در هردو گزارش، نتایج کمابیش نزدیکی دیده می‌شود. هردو عنوان کرده‌اند که نرخ مسکن رشد پیدا کرده و رونق به معاملات برگشته، اما نکته اساسی این است که بخش مسکن از نظر عرضه و ساخت‌وساز در بدترین دوران تاریخ خود است.
گزارش تازه‌ای که اتاق تعاون از بررسی آماری اظهارات فعالان ساختمانی ۹۴ شرکت بزرگ در گروه‌های ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت‌وساز تخصصی ساختمان منتشر کرده، نشان می‌دهد شاخص کل ساختمان در آذر به رقم ۴۰.۹۵ رسیده است.
از آنجا که این عدد زیر ۵۰ است، وضعیت این صنعت در آذر همچنان رکودی ارزیابی می‌شود. براساس نتایج حاصل از طرح شامخ کل ساختمان که نمایانگر افت‌وخیز نوسان‌های بازار ساخت‌وساز به روایت مدیران و فعالان این حوزه به‌شمار می‌رود، در ماه گذشته، عدد مولفه‌های نرخ خرید مواد اولیه یا لوازم موردنیاز و نرخ محصولات تولیدشده و خدمات ارائه‌شده افزایش یافته که عموما ناشی از تشدید تحریم‌ها و همچنین اثرات نوسان نرخ ارز در چند ماه گذشته قلمداد شده است. در واقع، رونق معاملات چیزی جز رونق سفته‌بازی و دلالی بر سر واحدهای ساخته‌شده قبلی نیست.
سوداگران در کمین املاک
محمدعلی پورشیرازی، عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی در رابطه با موضوع دلالی در بازار مسکن به صمت گفت: وضعیت اقتصادی همیشه بر نرخ مسکن تاثیرگذار است و با افزایش نوسانات تورمی، نرخ مسکن هم با چالش روبه‌رو شده، زیرا یک نیاز اساسی و حیاتی برای خانوار است. بازار مسکن همیشه تحت‌تاثیر مسائل مختلف سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و... قرار می‌گیرد و به‌علت اهمیتی که این بازار در طول تاریخ برای افراد داشته، همیشه موردتوجه سودجویان و دلالان بوده است.
همچنین هجوم مردم به کلانشهرها برای بهره‌مند شدن از یک زندگی باکیفیت‌تر نیز از عوامل تاثیرگذار برای افزایش نرخ مسکن است، ازاین‌رو با قبول این نکته که نرخ مسکن از تمام فاکتورهای موجود تاثیر می‌گیرد، درمی‌یابیم که تنها گران شدن مصالح ساختمانی و بالا رفتن دستمزد کارگران، دلایل گرانی مسکن نیستند و سوداگران در تلاطم این بازار نقش گسترده‌ای دارند، همچنین حرکت‌های سیاسی چند سالی است که مسیر ناهمواری را برای ساماندهی بازار مسکن شکل داده و با اجرای طرح‌های نامناسب و بی‌هدف بر تلاطم این بازار پرطرفدار افزوده است.
پورشیرازی بیان کرد: افزایش هزینه‌های زندگی، فشار اقتصادی زیادی را به خانوارها تحمیل کرده است و دیگر درآمد افراد جوابگوی این‌همه گرانی نیست. طبق آمارهای منتشرشده، هزینه‌های مسکن تا ۶۰ درصد از درآمد خانوارها را می‌بلعد و مشکلات معیشتی زیادی را برای مردم به‌وجود می‌آورد. در حال حاضر بحث مسکن باتوجه به تاثیرپذیری گسترده‌ای که دارد، به یک چالش پیچیده و خاصی تبدیل شده که برای ساماندهی این بازار حیاتی نیاز است و بسیاری از بسترهای اقتصادی کشور اصلاح و دست سودجویان از این بازار کوتاه شود.
مسکن‌مهر، طرحی کاملا شکست‌خورده
پورشیرازی گفت: مسکن مهر یک خیانت بود و طرح آن در دولت نهم و دهم استارت خورد که بسیار ناکارآمد اجرا شد. مسکن مهر برگرفته از طرح مارشال آلمان بود که بعد از جنگ جهانی دوم توانست در حوزه مسکن بسیار دقیق و کارساز عمل کند و بازار مسکن را به جایی برساند که دیگرکسی مشکل خانه‌دار شدن نداشته باشد، اما در ایران برعکس این اتفاق رخ داد و با وعده‌های اشتباه و اجرای بی‌برنامه و بی‌اساس ساخت‌وسازها، نه‌تنها مشکل مسکن حل نشد، بلکه بسیاری از افرادی که تمام دارایی خود را برای خانه‌دار شدن گذاشته بودند، با مشکلات جبران‌ناپذیری روبه‌رو شدند؛ مشکلاتی که بعد از گذشت ۱۷ سال هنوز تمام نشده و میراث تلخی برای دولت سیزدهم بر جای گذاشته است.
نقش پررنگ دلال‌بازی در گرانی مسکن
پورشیرازی خاطرنشان کرد: متاسفانه در بسیاری از کشورهای آسیایی و افریقایی، دلال‌بازی دلیل اصلی مشکلات مختلف است و با منفعت‌طلبی و کارشکنی‌های مداوم تمام اهداف سیاسی را خنثی می‌کند و آتش بر دامن نابسامانی‌ها می‌زند؛ اتفاقی که هرگز در کشورهای اروپایی شاهد آن نیستیم.
در کشوری مثل فرانسه که از ثبات اقتصادی مناسبی برخوردار است، دلالی مسکن به‌نحوی انجام می‌گیرد که مالک و خریدار نتوانند بر گرانی مسکن دامن بزنند و اگر یکی از طرفین بخواهد، نرخ خارج از عرف پیشنهاد دهد، با مخالفت دلالان مسکن روبه‌رو می‌شود و به‌خاطر اینکه کمیسیون بیشتری دریافت کنند، طرفین را در تنگنا قرار نمی‌دهند.
وی در پایان گفت: در کشور ما بحث دلالی مسکن به‌شکل منفی وجود دارد،اما در نظر داشته باشیم که بیشتر دلالی‌های مسکن که به‌طورمشخص مشاوران املاک انجام می‌دهند، به منطقه مورد معامله بستگی دارد و در معاملاتی که در مناطق کم‌برخوردار انجام می‌شوند، به‌دلیل بضاعت مالی اندک خریداران، مانور مشاوران املاک برای بالا بردن قیمت‌ها بسیار کمتر از مناطق برخوردار شهری است و در مناطقی که ثروتمندان زندگی می‌کنند، مشاوران املاک در نقش فروشنده یا موجر را بازی می‌کنند و برای کسب سود بیشتر، قیمت‌های خارج از عرف پیشنهاد می‌دهند و باعث گرانی مسکن می‌شوند.
پشت‌پرده معاملات ملک
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن به صمت گفت: سوداگری و واسطه‌گری ملک در ایران جزو کارهای پرسود و بی‌دردسر در سال‌های اخیر است، در نتیجه بنگاه‌های املاک تنها به‌خاطر ارتباط بین خریداران و فروشندگان، حق‌الزحمه زیادی به جیب می‌زنند و تنها به‌خاطر اینکه کمیسیون بیشتری از طرفین دریافت کنند، تمایل زیادی برای افزایش غیرواقعی قیمت‌ها دارند، هرچند این موضوع را قبول ندارند و در گرانی ملک هیچ نقشی برای خود قائل نیستند.
وی در ادامه افزود: البته باید این نکته را دانست که برخی مشاوران املاک تنها در ظاهر از راه واسطه‌گری قانونی اقدام به درآمدزایی می‌کنند، اما در باطن با هدف کسب سودهای غیرمتعارف، املاک خوش‌نرخ و زیر نرخ را از مشتری‌هایی که نیاز مالی دارند، خریداری می‌کنند و طی چند مرحله معامله صوری در دور آخر به مصرف‌کننده واقعی می‌فروشند، اما تا زمانی که نرخ را چندبرابر نکرده‌اند، اجازه فروش فایل به مصرف‌کننده واقعی را نمی‌دهند.
این کارشناس خاطرنشان کرد: همین ترفند دلالان باعث ادامه‌دار شدن افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شد، در حالی که بارها شاهد آن بودیم که با هر نوسان قیمتی بلافاصله بازار سیاهی به‌وجود می‌آید یا عده‌ای روی قیمت‌ها موج‌سواری می‌کنند و هر بار هم نهادهای نظارتی و متولی با قاطعیت اعلام می‌کنند که دست دلالان و واسطه‌گران را کوتاه خواهند کرد و اجازه فعالیت به آنها را نمی‌دهند، اما به این دلیل که از اساس قانون موجود درباره برخورد با واسطه‌گری به‌اجرا نمی‌رسد، عده‌ای به‌دنبال بر هم زدن فضای اقتصادی هستند یا اینکه مجازات این افراد که مخل فضای اقتصادی و امنیت روانی جامعه هستند، بسیار سبک است.
وی در پایان گفت: کنترل کردن چگونگی فعالیت تمامی بنگاه‌های معاملات ملکی و کوتاه کردن دست دلالان مسکن از روند خریدوفروش خانه در سراسر ایران می‌تواند یکی از راهکارهای مهم در کنترل نرخ تمام‌شده مسکن و حتی کاهش نرخ آن باشد. امروزه با شتاب گرفتن گستره خدمات دولت الکترونیک و راه افتادن استارت‌آپ‌های فراوان در حوزه خریدوفروش مسکن و ملک، حتی اگر دولت هم هیچ اقدامی نکند، خواه‌ناخواه به‌مرور دست دلالان مسکن از حوزه خریدوفروش خانه کوتاه خواهد شد و این فرصتی خواهد بود تا نرخ مسکن در هر موعد، براساس نظریات کارشناسان حرفه‌ای و خبره تعیین و در سامانه‌های الکترونیکی به اطلاع خریداران و فروشندگان رسانده شود تا معاملات خودجوش در استارت‌آپ‌های خصوصی و سامانه‌های کنترل‌شده دولتی براساس قیمت‌های واقعی انجام گیرد. امیدواریم این موضوع از سوی متولیان مسکن و شهرسازی جدی گرفته شود.
سخن پایانی
یکی از نکات عجیب بازار مسکن، رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی باوجود کاهش شدید قدرت خرید مردم و در نتیجه تعداد معاملات املاک است. رشد ۴۰برابری تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی ثبت‌شده طی ۳۰ سال گذشته باوجود افت محسوس قدرت خرید مسکن مردم، معمای چگونگی ادامه حیات اقتصادی این بنگاه‌ها را در ذهن ایجاد می‌کند. این معما البته با نگاهی به بازار مسکن و وضع فعالیت بنگاهداران در این بازار به‌سادگی حل می‌شود.
ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال با هدف کسب سودهای کلان، مهم‌ترین انگیزه آنها برای فعالیت در حرفه مشاوری املاک است و البته تنها دلیل رشد برق‌آسای این بنگاه‌ها در سال‌های اخیر است. صرف‌نظر از معدود بنگاهدارانی که خود را آلوده به سفته‌بازی و نرخ‌سازی‌های کاذب نمی‌کنند و عموما افرادی باسابقه در این حرفه هستند، اکنون بخش قابل‌توجهی از بنگاهداران نقش دلال در بازار مسکن را دارند.
یکی از جذاب‌ترین مزیت‌های ورود دلالان به بازار مسکن، سوءاستفاده از رانت اطلاعات خریدوفروش واحدهای مسکونی است. در واقع، این افراد با افتتاح بنگاه معاملات ملکی و تبدیل شدن به محل رجوع خریداران و به‌ویژه فروشندگان مسکن، از آگهی‌های تجمیع‌شده در بنگاه سوءاستفاده و اقدام به خرید واحدهایی می‌کنند که ظرفیت رشد نرخ بیشتری دارند و سپس،همین واحدها را با قیمتی بالاتر به‌فروش می‌رسانند. در واقع، هدف این دلالان از فعالیت به‌عنوان مشاور املاکی، اولویت یافتن در خرید واحدهای ارزان‌تر و رسیدن به سود کلان از فروش همین واحدها به خریداران است. در چنین شرایطی، فروشندگان و خریداران مسکن بیش از هر چیز به طعمه‌های دلالان برای کسب سود تبدیل می‌شوند.
اهمال مدیران سایت‌های آگهی اینترنتی در ثبت هویت انتشاردهندگان آگهی و استفاده از این پایگاه داده برای شناسایی دلالان، فضا را برای جولان این سوداگران و التهاب هرچه بیشتر بازار مسکن فراهم کرده است. از همین‌رو، لازم است نهادهای متولی در همکاری با سایت‌های ثبت آگهی اینترنتی، نسبت به پالایش بازار مسکن از حضور دلالان اقدام کنند تا مردم بیش از این در تامین سرپناه دچار مشکل نشوند.
ارسال نظر