شرایط بحرانی در بازار ملک

 باتوجه به شرایط حاکم بر بازار، مسکن وارد یک دوره جدید شده که تا به امروز این دوران را تجربه نکرده بود. این نیاز احساس می‌شود که بازبینی دقیقی برای پیش‌بینی‌ها و قوانین موجود انجام بگیرد. براساس تجربه سابق در بازار، هرگاه نرخ مسکن بالا می‌رفت، سازندگان سنتی وارد عرصه ساخت‌وساز شده و در کل تولید با رونق همراه می‌شد، اما این روند در شرایط فعلی دیگر صدق نمی‌کند. در واقع با گرانی، ساخت‌وساز جان تازه‌ای نمی‌گیرد، بلکه رکود تورمی بیشتر بر حوزه ساخت‌وساز سایه می‌افکند.بنابراین در شرایط موجود سیاست‌گذاران، سرمایه‌گذاران و همچنین مصرف‌کنندگان باید بدانند که بازار مسکن با شرایط جدید روبه‌رو است. در نتیجه، وضع سیاست‌های جدید برای آن نیز ضرورت دارد و پیروی از نسخه‌های قدیمی، محکوم‌ به شکست خواهد شد. اکنون متوسط زمان برای خرید خانه در گذشته ۲۰ الی ۲۵ سال بود، اما در شرایط فعلی اگر میانگین درآمد خانه را تا چند سال آینده در یک محدوده معین قرار دهیم و نرخ تورم رشد چندانی نداشته باشد، به‌یقین مدت‌زمان متوسط خرید خانه در صورت ملایم بودن شیب افزایش نرخ برای متقاضیان مصرفی به چند ده سال رسیده است.

هزینه مسکن، درآمد خانوار  را می‌بلعد

باتوجه به افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن در چند سال اخیر، مردم حجم زیادی از درآمد خود را نسبت به میزان معمول جهانی به هزینه‌های مربوط به مسکن اختصاص می‌دهند. مردم در تمام جهان، با هر اندازه حقوق ماهانه‌ای که داشته باشند، باید مبلغی را برای هزینه‌های مسکن کنار بگذارند. طبق استانداردهای جهانی، هر فرد شاغل، یک‌سوم درآمد خود را در ماه صرف هزینه‌های مربوط به مسکن می‌کند. البته نمی‌توان گفت این قاعده برای ایرانیان نیز صدق می‌کند؛ در حال‌ حاضر بازار مسکن و اجاره در وضعیت نابسامانی به سر می‌برد و تورم نیز هر روز شرایط را سخت‌تر می‌کند. طبق آخرین آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌ای کشور نسبت به دی‌ سال گذشته به ۳.۵۱ درصد رسیده و نسبت به ماه گذشته ۸.۲ درصد افزایش را تجربه کرده، نرخ مسکن نیز در مقایسه با دی‌ سال گذشته ۵.۳۹ درصد رشد داشته و این رقم در بازار اجاره به ۴.۳۹ درصد رسیده است. این آمار نشان می‌دهد در این بازه زمانی هم مانند چندین سال اخیر، مسکن بزرگ‌ترین سهم را در درآمد خانوارهای ایرانی داشته و نزدیک به نیمی از هزینه‌های غیرخوراکی به مسکن اختصاص‌ یافته است. این مسئله بیانگر آن است که تامین مسکن در سال گذشته حدود ۳۶ درصد از بودجه خانوارهای ایرانی را به خود اختصاص داده است. مدتی پیش نیز، رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری ایران را بین ۶۰ تا ۷۰ درصد خواند و اعلام کرد، در حالی که میانگین این شاخص در جهان ۱۸ درصد و در دامنه نوسانات در حدود ۱۵ تا ۲۵ درصد است.

مسکن، دغدغه اصلی خانوارهای ایرانی

فرامرز محبی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تناسب نداشتن نرخ مسکن با درآمدها به صمت گفت: خرید مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای هر فرد در تمام جوامع است که اگر به این نیاز توجه نشود، می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری داشته باشد و جامعه را به‌سمت نیستی سوق دهد، همچنین قدرت خرید یکی از فاکتورهای اصلی در امید به زندگی در هر شهر و کشور است که نباید نادیده گرفته شود. با این اوصاف، ما چندین سال است که در کشور با مشکل تامین مسکن مواجهیم و تعداد زیادی از خانوارها نه‌تنها توانایی خرید یک‌خانه حداقلی را هم ندارند، بلکه برای اجاره یک واحد نقلی هم کم‌توان هستند.

در دولت‌های گذشته، اقدامات زیادی برای خانه‌دار کردن اقشار هدف انجام گرفته که مسکن‌مهر از شاخص‌ترین آنها است، اما متاسفانه این اقدام نیز نتوانست چاره حل مشکل بازار مسکن باشد، چرا که بعد از مدتی این پروژه به‌دست دلالان و سوداگران افتاد و از بازار مصرفی خارج شد. از طرفی، تلاش‌های دولت جدید نیز برای ساماندهی بازار مسکن بی‌نتیجه مانده است و خرید خانه روزبه‌روز سخت‌تر می‌شود. وی خاطرنشان کرد: در حال‌ حاضر یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهای ایرانی داشتن یک سرپناه برای ادامه زندگی است، اما به‌دلیل نرخ تورم بالای جامعه در سال‌های اخیر، نرخ مسکن با رشد بسیار زیادی روبه‌رو و این افزایش نرخ مسکن به‌نوبه خود باعث افزایش نرخ اجاره در کشور شده است. به‌دلیل وجود تحریم‌های اقتصادی از جمله تحریم فروش نفت و سیستم بانکی، نرخ ارز در کشور افزایش‌ یافته است که خود این موضوع هم، علت افزایش تورم و ایجاد رکود در بازار مسکن بوده است. باوجود چنین تورمی، هزینه‌های زندگی برای خانوارها بالا رفته، در صورتی‌ که درآمدها متناسب با تورم افزایش نیافته است.

خرید خانه رویا شد

فرامرز محبی به صمت گفت: برای محاسبه دوره دسترسی خانوارها به مسکن، 2 شاخص زمان انتظار برای خرید مسکن که نشان‌دهنده تعداد سال‌هایی است که فرد با پس‌انداز ۱۰۰ درصد درآمد خود به‌صورت سالانه قادر به خرید مسکن خواهد بود و همچنین طول زمانی صاحب‌خانه شدن با پس‌انداز طبیعی معادل یک‌سوم درآمد سالانه خانوارها، ملاک قرار می‌گیرد و براساس آن، طول دوره‌ای که باید فرد برای دسترسی به مسکن منتظر بماند، محاسبه می‌شود.

این کارشناس تصریح کرد: اکنون خانه‌دار شدن در این وضعیت تورمی ایران برای بسیاری از خانواده‌ها به رویا تبدیل‌ شده و شاخص دسترسی به مسکن در خانواده‌های با حداقل حقوق وزارت کار و بدون فرزند اکنون به ۴۹ سال رسیده و دوره انتظار خرید مسکن هم از ۱۶۴ سال فراتر رفته است.از این‌رو باتوجه به اینکه طول دوره دسترسی به مسکن به میزان ۱۰ سال و بیش از آن شرایط و وضعیت غیرعادی و بحرانی تلقی می‌شود، به‌نظر می‌رسد شرایط در بازار مسکن ایران یکی از بحرانی‌ترین و بدترین شرایط از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در میان کشورهای دنیا باشد. مطالعات جهانی نیز این موضوع را به‌اثبات می‌رساند.

وی در پایان گفت: به‌طورمتوسط نزدیک به ۳۱ درصد مردم در کشور و در تهران نزدیک به ۴۴ درصد مردم مستاجر هستند. در این راستا، ما باید به‌سمت مسکن در استطاعت حرکت کنیم. منظور از مسکن در استطاعت، دسترسی به مسکن شایسته است. بنابراین، باید متناسب با نیاز و توان هر خانوار فضایی را فراهم کرد که هر خانواده بتواند مسکن خودش را داشته باشد و دولت برای فراهم‌سازی سرپناه ارزان برای طبقه کم‌درآمد گام‌های موثری بردارد.

افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار

مهرداد صمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار، فشار مضاعفی را به جیب مردم تحمیل کرده است و عمده درآمد صرف تامین سرپناه می‌شود. یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های افراد طی ماه‌های اخیر افزایش نرخ مسکن به‌شمار می‌رود.

 افراد اعم از خریدار، مستاجر و حتی فروشنده از وضعیت موجود مسکن ناراضی هستند و افزایش قیمت‌های متوالی مسکن در ماه‌های اخیر مشکلات زیادی را برای آنها به‌وجود آورده است. افزایش نرخ مسکن موجب ایجاد فشار مضاعف بر افراد شده و بر سبد کالای مصرفی خانوارها و سبک زندگی افراد تاثیر منفی داشته است.

شرایط بازار مسکن در حال ‌حاضر به‌گونه‌ای رقم خورده است که می‌توانیم بخش زیادی از هزینه‌های سبد خانوار را به بخش مسکن نسبت دهیم. از این‌رو، هزینه‌های سبد مصرفی این خانوارها با نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند. در نتیجه، هرچقدر هزینه‌های تهیه مسکن افزایش یابد، خانوارها باید در سایر هزینه‌ها صرفه‌جویی کنند.

وی افزود: آنچه حائزاهمیت است، نقش سرپناه به‌عنوان نیاز اولیه برای بشر است که در قانون اساسی نیز به آن توجه شده،بنابراین زمانی که مشکلات تامین مسکن از حالت عادی خارج شود، سایر نیازهای شهروندان را به‌خطر می‌اندازد و بخش زیادی از سبد خانوار را می‌بلعد.

در نتیجه تا زمانی که میزان درآمدها با هزینه‌های خانوار تناسب نداشته باشد، بسیاری از نیازهای اساسی زندگی نظیر آموزش، رفاه، مواد غذایی، تفریح و... پاسوز هزینه‌های بخش مسکن می‌شود. اگر نیازهای اولیه و بنیادی تامین نشود، به‌طبع سایر نیازها تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد و این موضوع صدمات جبران‌ناپذیری را به بدنه جامعه وارد می‌کند.

صمدی خاطرنشان کرد: در جامعه‌ای که درگیر تورم است، بیشترین فشار روی دهک‌های پایین اقتصادی و قشر کم‌درآمد جامعه است. درباره تورم مسکن در کشورمان نیز می‌توان همین معضل را بیان کرد. آمارهایی که درباره نرخ مسکن دی‌ در تهران منتشر می‌شود، نشان می‌دهد که هنوز هم سهم بزرگی از درآمد خانوار، خرج مسکن می‌شود؛ موضوعی که به‌تدریج تبدیل به یک معضل بسیار بزرگ برای خیلی از خانواده‌ها شده است.

سخن پایانی

مسکن ۳۰ تا ۶۰ درصد هزینه‌های خانواده‌ها را می‌بلعد تا آنجا که حتی تامین آن از توان افراد عادی و قشر کارمند هم خارج است،اما با تهیه مسکن می‌توان نیمی از هزینه‌های اقتصادی خانواده‌ها را جبران کرد. تامین مسکن مناسب برای اقشار کم‌درآمد به‌ویژه محروم و آسیب‌پذیر حقی قانونی است و قانون اساسی ایران در اصل ۳۱، داشتن مسکن متناسب را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته که براساس آن دولت موظف به حمایت از اقشار کم‌درآمد است. علاوه بر اصل ۳۱ قانون اساسی، ماده ۲۵ اعلامیه جهانی حقوق بشر نیز تامین مسکن مناسب را پیش‌نیاز زندگی شایسته برشمرده است. در حال‌ حاضر مسکن نقش بسزایی در زندگی بسیاری از خانواده‌ها دارد و به‌لحاظ تاثیرگذاری در سبد هزینه خانوارهای کم‌درآمد به‌ویژه دهک‌های متوسط و پایین جامعه از اهمیت بسیاری برخوردار است.خانه در ایران روزبه‌روز گران‌تر و با مشکلات جدیدی روبه‌رو می‌شود. ساخت‌وسازها به کمترین حد خود در چند سال اخیر رسیده و این موضوع سمت عرضه را با مشکل مواجه کرده است. آمارهای بانک مرکزی نیز حاکی از کاهش تعداد معاملات نسبت به قبل در پی کاهش قدرت خرید مردم است کارشناسان افزایش تعداد معاملات در آذر را نیز ناشی از تقاضای سوداگرانه در بازار می‌دانند.این در حالی است که هزینه وام مسکن، هم برای متاهلان و هم برای مجردها به‌تازگی افزایش ‌یافته و حتی اخذ وام را برای متقاضیان در حالت سخت‌تری قرار داده است. کارشناسان این حوزه معتقدند در صورت افزایش نرخ تورم، صعود نرخ دلار و نبود نظارت درست بر قیمت‌گذاری مسکن، این بازار در سال آینده در وضعیت بحرانی‌تری قرار می‌گیرد و خرید مسکن را در عمل ناممکن می‌کند.