افسار قیمت از دست بازار مسکن در رفت!

گزارش شاخص نرخ کالاها و خدمات در دی ۱۴۰۱ که از سوی مرکز آمار ارائه شده، گویای آن است که نرخ تورم ماهانه مسکن در کل کشور ۲.۸ درصد و نسبت به ماه قبل بدون تغییر بود. این به‌معنای آن است که نرخ مسکن در یک ماه گذشته ۲.۸ درصد افزایش یافته، اما نرخ رشد آن در مقایسه با ماه آذر به یک اندازه بوده است.

همچنین نرخ افزایش نقطه به نقطه نرخ مسکن که میزان رشد قیمتی در مقایسه با دی سال گذشته را نشان می‌دهد، از افزایش ۳۹.۵ درصدی حکایت دارد. دی ماه، این عدد ۴۱.۷ درصد بود. بنابراین، آمار گویای کاهش ۲.۲ درصدی تورم نقطه به نقطه مسکن است. تورم سالانه مسکن که رشد نرخ خانه در ۱۲ ماه منتهی به دی ۱۴۰۱ را به‌تصویر می‌کشد هم، نشان‌ از افزایش ۳۳.۷ درصدی دارد. صمت در این گزارش تورم ۳ ماهه آخر سال بخش مسکن را بررسی کرده است.

تورم ماهانه مسکن در تهران رکورد زد

مرکز آمار، در ماه دی سال جاری اعلام کرد، تورم ماهانه مسکن تهران از بانک مرکزی پیشی گرفته و به بیشترین سطح دوساله خود رسیده است. طبق داده‌های این مرکز، نرخ متوسط نرخ وزنی هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به ۵۴ میلیون و ۹۲۶ هزار تومان رسیده و از ماه قبل خود ۸.۸ درصد بیشتر شده، اما رشد شاخص نرخ مصرف‌کننده نیز به‌تبع رشد نرخ در این ماه، صعودی بوده و به ۹.۸ درصد رسیده است.

در ادبیات اقتصادی، شاخص نرخ مصرف‌کننده با قیمت هم‌معنی نیست. به‌طورکلی آنچه مبین تورم است، شاخص نرخ مصرف‌کننده است که با در نظر گرفتن وزن هر کالا در سبد مصرفی نشان می‌دهد، به‌طور واقعی‌تر شاخص نرخ تورم چه میزان را داشته است.

داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، شاخص نرخ مسکن تهران در نخستین ماه زمستانی کشور برابر با ۱۹۱.۴ بوده است. مقایسه‌های آماری نشان می‌دهد تورم ماهانه دی ۱۴۰۱ در بخش مسکن تهران معادل با ۹.۸ درصد بوده و در قله حداقل ۲ سال اخیر قرار گرفته است. این رویداد موجب رشد نقطه‌ای مسکن برابر با ۶۶ درصد شده و در بالاترین سطح یک سال اخیر قرار گرفته است.

در کنار رشد تورم مسکن در تهران، داده‌ها نشان از مسیر صعودی معاملات نیز در این بازه زمانی داشته و به‌طورکلی در این ماه، ۱۲ هزار و ۱۳۹ فقره معاملات مسکن در تهران انجام گرفته که نسبت به ماه قبل خود، ۳.۱ درصد بیشتر شده است. رشد نرخ مسکن، رکوردزنی تورم مسکن تهران و در ادامه، افزایش معاملات مسکن در این شهر می‌تواند نشان از هجوم معامله‌گران به بازار مسکن تهران باشد. برخی تحلیلگران معتقدند در دی‌ امسال، معامله‌گران در پایتخت از بازار مسکن به‌عنوان بازاری امن برای سرمایه‌گذاری استفاده کرده و با رشد تقاضا در این شهر، موجبات افزایش قیمت‌ها را فراهم آورده‌اند.

رشد نرخ تورم مسکن ادامه دارد

ابوالحسن میرعمادی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با شرایط بازار مسکن به صمت گفت: شرایط بازار مسکن متاثر از کلیت اقتصاد کشور است و به‌نظر می‌رسد که رشد نقدینگی و به‌تبع آن، رشد نرخ تورم ادامه دارد. بنابراین، بازار مسکن هم از این وضعیت تاثیر می‌گیرد، مگر آنکه دولت بتواند این شرایط بسیار دشوار اقتصاد را مهار کند و کنترل اوضاع را به‌دست بگیرد. او ادامه می‌دهد: در حال ‌حاضر بازار مسکن ایران با کمبود شدید عرضه و سرمایه‌گذاری در این بخش مواجه است و تا وقتی عرضه به ۳ تا ۴ برابر رقم فعلی نرسد، نمی‌توان تورم بخش مسکن را مهار کرد. تا پایان سال، چشم‌انداز چندانی برای کاهش نرخ مسکن وجود ندارد و حتی اگر گفت‌وگوهای احیای برجام به‌نتیجه برسد، تاثیر آن در بازار مسکن آنی نخواهد بود و با رشد سرمایه‌گذاری در این بخش، بازار مسکن را در سال آینده متاثر می‌کند. اگر سناریوی احیای برجام رخ دهد، میزان کاهش نرخ مسکن قابل‌ملاحظه نخواهد بود، چرا که کمبود عرضه در این بازار بسیار زیاد است و عطش بازار به‌سادگی رفع نمی‌شود.

احتمال تعدیل نرخ مسکن

در زمستان امسال رشد نرخ مسکن کند بوده است و احتمال دارد بعد از رشد قابل‌توجه قیمت‌های بازار در این فصل، اندکی نرخ‌ها تعدیل شوند. بازار مسکن به حد کافی رشد نرخ را تجربه کرده است و قدرت خرید مشتریان اجازه نمی‌دهد شوک دوباره به بازار مسکن وارد شود.

میرعمادی ادامه می‌دهد: بازار با رشد ۲ تا ۲.۵ برابری نرخ مصالح ساختمانی و رشد ۴ تا ۵ برابری بهای خدمات تاسیسات ساختمان مواجه است و با رشد تورم عمومی و افزایش دستمزد کارگران، چگونه می‌شود انتظار کاهش نرخ داشت؟

این کارشناس تاکید می‌کند: شاخص‌های کلان اقتصاد وضعیت هشدارآمیز دارند و بازار مصالح ساختمانی و خدمات ساختمان آشفته است و تمایل به سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش و در نتیجه تولید مسکن افت داشته و با این شرایط، حرف زدن از کاهش نرخ آن‌هم با ارقام قابل‌توجه، غیرواقعی است، مگر اینکه گشایش واقعی در اقتصاد ایجاد شود و توافقات برجام به فروش اندک نفت و توافقات محدود کوتاه‌مدت منحصر نشود و رشد قابل‌ملاحظه سرمایه‌گذاری در ایران اتفاق بیفتد که البته درصد این احتمال بسیار کم است.

بازار غیرقابل‌پیش‌بینی شده است

میرعمادی معتقد است که پیش‌بینی بازار مسکن بسیار دشوار شده، چرا که اقتصاد ایران در شرایط متزلزلی قرار دارد. بازار مسکن هم مانند سایر بازارها از شرایط کلی اقتصاد تبعیت می‌کند و در حال‌ حاضر وضعیت شاخص‌های اقتصادی ناامیدکننده و هشداردهنده است.

این کارشناس در پایان گفت: اگر وضعیت اداره اقتصاد کشور به همین منوال پیش برود، افزایش نرخ مسکن دور از انتظار نیست و افزایش نرخ مسکن و کاهش روزافزون قدرت خرید مردم هم، در نهایت منجر به رشد حاشیه‌نشینی می‌شود.

پیش‌بینی بازار مسکن تا پایان سال

محمد مرتضوی، کارشناس بازار مسکن در این رابطه به صمت گفت: رشد نرخ تمام‌شده مسکن مدام در حال وقوع است و وقتی نرخ مصالح ساختمانی در چند ماه چند برابر می‌شود، به‌طورقطع در ابتدا بر بهای تمام‌شده و سپس بر نرخ نهایی مسکن اثر مستقیم خواهد داشت. دولت بارها وعده کنترل نرخ مسکن را داده است، اما هر بار بنا به دلایلی به فراموشی سپرده می‌شود. اینکه سازندگان مسکن ندانند از ابتدای آغاز پروژه تا انتهای پروژه چه میزان سرمایه نیاز خواهند داشت یک ایراد اساسی برای بخش مسکن و ساخت‌وساز است. همین نداشتن اطلاع دقیق از میزان سرمایه موردنیاز باعث می‌شود تا بسیاری از سازندگان از ساخت‌وساز منصرف شوند. رکود، تاثیرات مخربی بر عدم‌تعادل در بازار مسکن خواهد داشت؛ زیرا فاصله بین عرضه و تقاضا را عمیق‌تر و گاهی جبران آن را ناممکن می‌کند که در آینده می‌تواند به افزایش نرخ منجر شود.

علت رشد تورم در بازار ملک

مرتضوی خاطرنشان کرد: بعد از اینکه نرخ ارز دوباره در مسیر رشد قرار گرفت، متقاضیان مسکن به فکر این افتادند که سرمایه‌های خود را به‌نوعی حفظ کنند. حتی برخی از این متقاضیان حاضر بودند که وام خرید مسکن و اوراق بخرند تا بعدا بتوانند مسکن خریداری کنند. به‌طورقطع روند رو به رشد معاملات مسکن می‌تواند برای بخش مسکن مفید باشد، اما اینکه این رشد معاملات باعث رشد نرخ مسکن شود، نمی‌تواند چندان مفید و ارزشمند باشد. از طرفی، عده بسیار کمی ممکن است از رکود منتفع شوند؛ اما افت ساخت‌وساز و کاهش معاملات، عدم‌تعادل در بازار مسکن را عمیق‌تر می‌کند. در رکود، همیشه بی‌انگیزگی و خروج سرمایه‌گذاران از تولید مسکن به‌نحو قابل‌توجه و وسیعی اتفاق می‌افتد. این کارشناس تصریح کرد: اگر قرار باشد سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کنیم که بیش از این دچار عقب‌ماندگی در پاسخگویی به تقاضا نشویم، رکود باعث می‌شود از این هدف دورتر شویم. هرساله تعداد واحدهای مسکونی موردنیاز بیشتر از گذشته خواهد شد. حتی اگر به یک بازار قابل‌قبول در آینده دسترسی پیدا کنیم، گاه خلاهای ایجادشده در شرایط رکود غیرقابل‌جبران است و برنامه‌های آتی را هم مختل می‌کند.

مرتضوی با بیان اینکه رکود مسکن به این معنی نیست که نرخ افزایش پیدا نمی‌کند، به صمت گفت: در شرایط فعلی نرخ نهاده‌های ساختمانی و خدمات مرتبط با بخش مسکن از جمله صدور مجوزها و دستمزدها با افزایش مواجه شده است؛ بنابراین رکود را نمی‌توانیم عاملی برای توقف یا کاهش نرخ مسکن تصور کنیم. وی افزود: تولید مسکن هر ماهه در حال کاهش است. در هفته‌های اخیر هم با افزایش نرخ سیمان، یونولیت، دستمزد و... مواجه شده‌ایم که بی‌میلی سازندگان برای اجرای پروژه‌ها را درپی دارد. سیمان از پاکتی ۵۰ هزار تومان به ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان رسیده و نرخ یونولیت هم از حدود ۷۰ هزار تومان به ۵۰۰ هزار تومان افزایش‌ یافته است. برخلاف پیش‌بینی برخی کارشناسان، چون در رکود هستیم، نباید افزایش نرخ داشته باشیم، باز هم در بازار معاملات، قیمت‌های پیشنهادی مقداری بالاتر رفته است.

طرح نهضت ملی مسکن شبیه یک طرح شکست‌خورده است

مرتضوی با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی حمایت لازم را از تولید مسکن توسط بخش خصوصی انجام نمی‌دهد به صمت گفت: طرح نهضت ملی مسکن نیز به یک طرح شکست‌خورده شبیه شده است. در این طرح با ناتوانی متقاضیان در پرداخت آورده و قفل شدن تسهیلات بانکی مواجهیم که این مسئله انگیزه سازندگان و پیمانکاران این طرح را کاهش داده است، حتی بانک مسکن هم منابع مالی قابل‌توجهی برای حمایت از تولید مسکن ندارد و به‌نوعی سازندگان را جواب کرده است. طرح نهضت ملی، تناسبی با مقیاس ۴ میلیون واحد ندارد. وی در پایان گفت: وزارت راه و شهرسازی باید بدنه تخصصی خود را در حوزه مسکن ‌ترمیم کند و یک نگاه تخصصی و کارشناسانه مبتنی بر طرح‌های بالادستی و تعریف مجدد طرح جامع مسکن داشته باشد و این اقدامات را جایگزین سیاست‌های دستوری و غیراجرایی کند.

سخن پایانی

حوزه سیاست‌های خرد و کلان بخش مسکن نیاز به اصلاحات بسیار دارد. هزینه تولید مسکن در ایران به‌هیچ‌عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود بهای تمام‌شده مسکن به‌صرفه و اقتصادی نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران در می‌آید، این در حالی است که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام‌شده کاهش یابد. در غیر این صورت، نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد.

صنعتی‌سازی مسکن یکی از راهکارهایی است که می‌تواند هزینه تولید خانه را کاهش دهد، متعادل نبودن عرضه و تقاضا نیز یکی دیگر از دلایلی است که نرخ مسکن به‌طورمداوم افزایش پیدا می‌کند، در این راستا دولت نتوانسته، تولید و عرضه مسکن را شتاب دهد، بر همین اساس، همیشه تقاضای بسیاری برای خانه وجود داشته، اما به‌دلیل اینکه به این تقاضا پاسخ داده‌نشده قیمت‌ها روزبه‌روز گران‌تر شده است. میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره در سال‌های اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که بخش خصوصی باتوجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت‌وساز مسکن نیست و برای همین است که در بازار با کمبود مواجهیم، دولت باید بسترهای لازم را فراهم کند، تا بخش خصوصی بتواند به تولید مسکن اقدام کند، بنابراین همان‌طور که مشهود است، بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد و باتوجه به وضعیتی که ترسیم‌ شده، افق روشنی برای بازار مسکن در زمینه کنترل و کاهش قیمت‌ها متصور نمی‌شود.