مسکن، کابوس بی‌پایان

بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ نتوانست حتی با وعده‌های مختلف نیز قد علم کند. گرانی املاک دامنگیر مسکن ملی شد و پیش‌بینی‌ها برای خانه‌دار کردن دهک‌های پایین و متوسط جامعه از هدف دور شد.بدین‌گونه که نرخ مسکن ملی به ‌یک‌باره گران‌تر شد و متقاضیان مجبور به آورده بیشتر شدند که این در شرایط اقتصادی موجود در عمل میسر نبود؛ بنابراین بسیاری از متقاضیان از این اقدام صرف‌نظر کردند. هرچند وعده افزایش وام مسکن ملی تا ۷۰۰ میلیون تومان داده شد، اما این اقدام نیز تا به امروز تنها در حد یک صحبت باقی ماند.کاهش ساخت‌وساز در کشور به‌دلیل گرانی مصالح ساختمانی و افزایش هزینه پروانه ساخت نیز در آشفته شدن هرچه بیشتر بازار مسکن بی‌تاثیر نبود. بنا به آمار و ارقام اعلام‌شده مرکز آمار امسال، ساخت مسکن تنها در شهر تهران، زیر ۵ هزار واحد مسکونی بود که این رقم در مقایسه با سال گذشته که بیش از ۳۳ هزار پروانه ساختمانی صادر شده، فاصله فاحشی دارد. صمت در این گزارش، تحولات بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

مسکن ملی در یک سال گذشته

مسئله مسکن و بررسی قیمت‌های آن همیشه جزو دغدغه‌های مهم بیشتر ایرانی‌ها بوده است. نرخ مسکن در ایران به‌ویژه از دهه ۷۰ به بعد معمولا صعودی بوده و کاهش محسوسی در قیمت‌های آن دیده نشده است، اما بعد از تورم کم‌سابقه سال‌های ۹۶ و ۹۷ ، رکود نسبی در بازار ملک مشاهده شد که تاثیر زیادی روی تعداد و حجم معاملات ملک در مناطق مختلف و حتی میزان ساخت‌وسازها گذاشت.از اواخر سال ۱۴۰۰ تا امروز، زمزمه‌هایی از افزایش نرخ مسکن به‌صورت تدریجی و پلکانی و همچنین کاهش حجم معاملات در مناطق خاصی شنیده و متاسفانه محقق هم شد. پیش‌بینی کارشناسان مسکن از وضعیت بازار پس از ورود به سال ۱۴۰۲ نیز با کاهش تعداد معاملات مسکن و افزایش روند قیمت‌ها همراه خواهد بود؛ البته این افزایش نرخ، دلبخواهی و توسط مالکان و برحسب نیاز مالی آنها رخ خواهد نمود.سال ۱۴۰۱ عوامل بخش عرضه، ناشی از نرخ نهاده‌های ساختمانی و اصلاح نظام یارانه‌ای منجر به ایجاد تورم در بازار مسکن شدند. از طرف دیگر، وقتی بازارهای موازی روند افزایشی به خود گرفتند، متقاضیان خرید مسکن چه از قشر سوداگر و چه مصرف‌کننده، این بازار را مستعد رشد دیدند.بررسی‌ها نشان می‌دهد معادله نرخ مسکن در شرایط کنونی با 2 متغیر نرخ دلار و نرخ سود سپرده‌های بانکی، در ارتباط است. فعالان بازار مسکن، هم‌اکنون به 2 علت عمده بازارهای ارز و سکه را دیده‌بانی و رصد می‌کنند، چرا که ادامه رشد دلار به‌معنای افزایش انتظارات تورمی و افزایش میل به خرید سرمایه‌ای ملک خواهد بود. البته در چنین وضعیتی، شرایط برای خانه‌اولی‌ها سخت‌تر خواهد شد. از سوی دیگر، افزایش نرخ سود بانکی در حدی که برای سپرده‌گذاران جذاب شود، می‌تواند بخش قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی را به بازار پول هدایت کند.

افزایش قیمت مسکن ادامه دارد

فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در رابطه با تحولات بازار ملک در سال ۱۴۰۱ به صمت گفت: در بررسی بازار مسکن از یک‌طرف، با افزایش نرخ ارز مواجهیم و از طرف دیگر، نقدپذیری مسکن نسبت به ارز پایین‌تر است. همچنین، تنش‌های بازار مالی روزبه‌روز در حال افزایش است و این موضوع باعث شده تا سیل سرمایه‌ها برای خروج و سرمایه‌گذاری در بازارهای مسکن کشورهای دیگر از طرف ایرانی‌ها افزونی یابد. برای مثال، اکنون در قبرس شمالی واحدهای قابل پیش‌فروشی برای سال ۲۰۲۵ وجود دارد که طبق یک آمار عجیب، چیزی در حدود نیمی از متقاضیان این پروژه‌ها، شهروندان ایرانی هستند.

وی افزود: در واقع یک جریان خروج ارز برای خرید مستغلات در کشورهای دیگر به‌وجود آمده است؛ سرمایه‌هایی که می‌توانست در کشور خودمان به کمک بازار مسکن بیایند و اوضاع معاملات ملکی را سروسامان دهند. در حقیقت، میزان منابع مالی گروه‌های متوسط رو به پایین برای خرید خانه، در کمترین حالت خود در سال‌های اخیر قرار دارد.

تسهیلات بانکی کمکی به بازار مسکن نمی‌کند

یزدانی در ادامه گفت: همچنین تسهیلات بانکی جوابگوی خرید مسکن نیست؛ اگرچه بیشتر افراد برای دریافت همین مبلغ نیز باید مراحل سختی را پشت‌سر بگذارند و با سودهای نامتعارف اقدام به اخذ وام کنند. وی افزود: در بیشتر مواقع، اقساط این تسهیلات به‌حدی زیاد است که افراد خودشان مایل نیستند که از این تسهیلات استفاده کنند؛ چرا که باید بخش زیادی از درآمد خود را بابت بازپرداخت این وام‌ها اختصاص دهند. بنابراین، منابع مالی خرد و متوسط با این سطح قیمت، قدرت ورود به بازار مسکن را ندارند و این ضعف در قدرت خرید مسکن باعث می‌شود تا حجم معاملات نتواند رو به افزایش برود.

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در خاتمه به صمت گفت: جمع‌بندی مطالب گفته‌شده را می‌توان این‌طور خلاصه کرد که  نقدناپذیری و ضعف توان اقتصادی شهروندان باعث خواهد شد که ما برای سال بعد، جهش‌های چشمگیری در سطح معاملات ملکی نداشته باشیم. در بخش قیمتی نیز، تغییر ارزش ارز هم در نرخ تمام‌شده تاثیر می‌گذارد و هم حرکت منابع مالی به‌سمت بازار مسکن را تا حدی با مشکل مواجه می‌کند. وی افزود: البته به این معنا نیست که این موضوع بر جهش نرخ مسکن تاثیر بگذارد، زیرا جهش نرخ مسکن به افزایش بی‌رویه قیمت‌ها بیش‌ازحد تورم گفته می‌شود. بنابراین، به‌طورقطع افزایش نرخ مسکن همان‌طور که در سال ۱۴۰۱ اتفاق افتاد، در سال جدید نیز تکرار خواهدشد. مطمئنا این افزایش نرخ از تورم کمتر است و از آن فراتر نخواهد  رفت.

در انتظار تعدیل نرخ مسکن

ابوالحسن میرعمادی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با شرایط بازار ملک در ایران به صمت گفت: شرایط بازار مسکن متاثر از کلیت اقتصاد کشور است و به‌نظر می‌رسد رشد نقدینگی و به‌تبع آن، رشد نرخ تورم ادامه‌دار  باشد. بنابراین، بازار مسکن هم از این وضعیت تاثیر می‌گیرد، مگر آنکه دولت بتواند شرایط دشوار بحران‌های اقتصادی را مهار کند و کنترل اوضاع را به‌دست بگیرد.

او ادامه می‌دهد: حداقل در یک‌سال اخیر بازار مسکن با کمبود شدید عرضه و جذب سرمایه‌ مواجه بود و تا وقتی عرضه به ۳ تا ۴ برابر رقم فعلی نرسد، نمی‌توان تورم بخش مسکن را مهار کرد. تا پایان سال، تنها چند روز مانده است،بنابراین به‌هیچ‌عنوان چشم‌انداز روشنی برای کاهش نرخ مسکن وجود ندارد. در سال جدید، ضرورت دارد تا با رشد سرمایه‌گذاری در این بخش، مسیر بازار ملک وارد فاز جدید شود. از طرفی، حتی با احیای برجام، کاهش نرخ مسکن قابل‌ملاحظه نخواهد بود، چرا که کمبود عرضه در این بازار بسیار زیاد است و عطش بازار به‌سادگی رفع نمی‌شود.

کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در ماه‌های پایانی سال، رشد نرخ مسکن کند است گفت: احتمال دارد در سال بعد با رشد قابل‌توجه قیمت‌ها، در بازار مسکن، اندکی نرخ‌ها تعدیل شوند، چرا که بازار ملک به حد کافی رشد نرخ را تجربه کرده و قدرت خرید مشتریان اجازه نمی‌دهد شوک دوباره به بازار مسکن وارد شود.

بازار غیرقابل‌پیش‌بینی شده است

میرعمادی معتقد است که پیش‌بینی بازار مسکن بسیار دشوار شده، چرا که اقتصاد ایران به وضعیت غیرقابل‌پیش‌بینی رسیده است.وی افزود: بازار مسکن هم مانند سایر بازارها از شرایط کلی اقتصاد تبعیت می‌کند و در حال ‌حاضر وضعیت شاخص‌های اقتصادی ناامیدکننده و هشداردهنده است.

به گفته این کارشناس اقتصادی اگر وضعیت اداره اقتصاد کشور به همین منوال پیش برود.افزایش نرخ مسکن دور از انتظار نیست. در این صورت با افزایش نرخ مسکن و کاهش روزافزون قدرت خرید، در نهایت منجر به رشد حاشیه‌نشینی می‌شود.

جولان دلالان در پوشش مشاوران املاک

فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن به صمت گفت: در شرایطی که طی سال‌های اخیر، خرید و حتی اجاره مسکن برای بسیاری از مردم سخت و حتی غیرممکن شده و جولان بدون محدودیت دلالان در پوشش مشاوران املاک، بازار مسکن را دچار تلاطم‌های شدید کرده است.

ایلاتی افزود: سوداگری و واسطه‌گری ملک در ایران جزو کارهای پرسود و بی‌دردسر در سال‌های اخیر بوده است، در نتیجه بنگاه‌های املاک تنها به‌خاطر ارتباط بین خریداران و فروشندگان، حق‌الزحمه زیادی به جیب می‌زنند و تنها به‌خاطر اینکه کمیسیون بیشتری از طرفین دریافت کنند، تمایل زیادی برای افزایش غیرواقعی قیمت‌ها دارند. این  هرچند این موضوع را قبول ندارند و در گرانی ملک هیچ نقشی برای خود قائل نیستند.

وی در ادامه افزود: البته باید به این نکته توجه داشت که برخی مشاوران املاک فقط در ظاهر از راه واسطه‌گری قانونی اقدام به درآمدزایی می‌کنند، اما در باطن، با هدف کسب سودهای غیرمتعارف، املاک خوش‌نرخ و زیرنرخ بازار ملک را از مشتری‌هایی که نیاز مالی دارند، خریداری می‌کنند و طی چند مرحله معامله صوری، در دور آخر، به مصرف‌کننده واقعی می‌فروشند، اما تا زمانی که نرخ را چندبرابر نکرده‌اند، اجازه فروش فایل به مصرف‌کننده واقعی را نمی‌دهند.

این کارشناس حوزه مسکن گفت: کنترل چگونگی فعالیت تمامی بنگاه‌های معاملات ملکی و کوتاه کردن دست دلالان مسکن از روند خریدوفروش خانه در سراسر ایران می‌تواند یکی از راهکارهای مهم در کنترل قیمت تمام‌شده مسکن و حتی کاهش نرخ آن باشد.

فرشید ایلاتی افزود: امروزه با شتاب گرفتن گستره خدمات دولت الکترونیک و راه افتادن استارت‌آپ‌های فراوان در حوزه خریدوفروش مسکن و ملک، حتی اگر دولت هم هیچ اقدامی نکند، خواه‌ناخواه به‌مرور دست دلالان مسکن از حوزه خریدوفروش خانه کوتاه خواهد شد.

راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره‌بها

محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن درباره راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره‌بها، به صمت گفت: بررسی آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن حاکی از تشکیل صف طولانی تقاضا پشت درهای این بازار است. میزان تقاضا در بازار مسکن به‌مراتب بیشتر از عرضه برآورد شده؛ موضوعی که در نهایت منجر به افزایش تورم در بخش اجاره‌بها شده، به‌طوری‌که در ماه‌های جاری این تورم از تمامی تورم‌های دیگر در بازارهای مختلف پیشی گرفته است.

وی افزود: افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد، طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره‌بها شاهد انفجار تقاضا شدیم. این موضوع به‌دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار، موجبات افزایش یافتن بیش‌ازپیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.

اولاد با اشاره به میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن گفت: براساس آمارهای رسمی، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه‌رو بوده است که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها، نبود امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش بسیار زیاد نرخ ملک باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه افرادی که شانس خرید خانه را دارند، خارج شوند. همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.

وی در پایان گفت: بازار مسکن یک بازار همگن نیست؛ بنابراین نرخ واحدهای مسکونی در مناطق و محله‌های مختلف شهر با هم تفاوت اساسی دارند. همچنین، در هر ماه بسته به اینکه خریداران در کدام مناطق بیشترین و کمترین خرید را انجام می‌دهند، نرخ میانگین به‌شکل قابل‌توجهی تغییر می‌کند، در نتیجه نمی‌توان با حاصل نسبت میانگین نرخ به میانگین اجاره، نسخه واحدی درباره حبابی بودن یا نبودن نرخ مسکن پیچید.

سخن پایانی

نوسان انتظارات تورمی طی چندسال گذشته، مهم‌ترین موتور رشد نرخ مسکن بوده است. با رشد انتظارات تورمی، نرخ مسکن نیز افزایش‌ می‌یابد و با کاهش انتظارات تورمی، نرخ ملک نیز آرام‌ می‌گیرد. در حال‌ حاضر، بسیاری از شهروندان دیگر به خرید فرآیند ملک  فکر نمی‌کنند، چرا که این بازار با مشکلات زیادی روبه‌رو است. وقتی بازار ثبات ندارد، هر کسی برای معامله، نرخ موردنظر خود را مطرح می‌کند.  این واقعیت را باید در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک‌سو و نرخ ارز از سوی دیگر، بر این بازار تاثیر خواهند گذاشت. نکته قابل‌توجه اینکه در ۲ سال اخیر، بازار مسکن درگیر رکود تورمی بوده و باوجود کاهش تعداد معاملات، رشد نرخ را تجربه کرده است؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد کرده است که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم نرخ نهاده‌های ساختمانی و سفته‌بازی در نرخ زمین‌های شهری شود. امید است با اصلاح سیاست‌گذاری‌های متعدد در بخش مسکن تمام نواقص پیش‌آمده حل شود و بازار مسکن در مسیر توسعه قرار گیرد.