آرایش پرهزینه فرسوده‌ها!

 عدم انتشار آمار شاید تنها بتواند صورت‌مسئله را پاک کند، چرا که اگر سال‌به‌سال هم هیچ آماری از وضعیت بازار مسکن منتشر نشود، باز با نگاهی به آگهی‌های معاملات ملکی شاهد رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در این بازار سرکش هستیم و متاسفانه تاکنون هیچ سیاست کارآمدی برای ساماندهی بازار مسکن قد علم نکرده است.در این راستا خرید خانه نه‌تنها برای خانه اولی‌ها به آرزو تبدیل ‌شده است، بلکه دیگر کمتر کسی می‌تواند خانه خود را تبدیل به احسن و خانه قدیمی خود را بزرگ‌تر یا نوساز کند، چرا که تبدیل یک‌ خانه ۵۰ متری ۲۰ساله در جنوب تهران به ‌خانه‌ای نوساز، چیزی در حدود یک میلیارد تومان پول نقد نیاز دارد؛ در نتیجه بسیاری از خانوارها قید خرید خانه جدید را می‌زنند و به فکر بازسازی املاک خود می‌افتند. این اقدام نیز با اینکه هزینه‌های زیادی را با خود به همراه دارد، اما باز بسیار به‌صرفه‌تر از خرید یک‌ خانه نوساز است. صمت در این گزارش علت افزایش تمایل شهروندان برای بازسازی واحدهای مسکونی را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

جنبه‌های مختلف بازسازی ساختمان‌ها

بازسازی ساختمان‌ها لزوما مربوط به نما یا تعویض کاشی و سرامیک‌های کف ساختمان نمی‌شود و ممکن است در بیشتر مواقع، بازسازی و نوسازی ساختمان‌ها ضرورتی باشد که چشم‌پوشی از آن باعث به‌وجود آمدن صدمات و هزینه‌های جبران‌ناپذیری شود؛ موضوعاتی نظیر فرسودگی لوله‌های آب و گاز یا اتصالی و فرسودگی سیستم برق‌کشی ساختمان‌ها که باید موردتوجه قرار گیرد و اکثرا هزینه‌های بیشتری را طلب می‌کند.در چند سال اخیر، با افزایش نرخ مصالح ساختمانی، هزینه‌های بازسازی نیز با رشد سرسام‌آوری روبه‌رو شده و بازسازی صفر تا صد یک‌ خانه قدیمی می‌تواند افراد را با هزینه‌های عجیب‌وغریبی روبه‌رو کند. این در حالی است که بیشتر مصالح موردنیاز برای بازسازی خانه‌ها و ساختمان‌ها در داخل تولید می‌شوند.در درجه اول هدف از بازسازی خانه‌ها افزایش نرخ ساختمان نیست، بلکه افزایش کارآیی، طول عمر، زیبایی و ... است، اما به‌هرحال بازسازی ساختمان‌ها باعث افزایش قیمت‌ها می‌شوند،بنابراین باید توجه کرد که سود حاصل از بازسازی در دوران رکود با دوران رونق یکی نیست، پس انتظار سود خیلی زیاد در این بازده زمانی که معاملات مسکن در رکود به سر می‌برد، غیرمنطقی است.

در تعیین نقدینگی موردنیاز برای نوسازی و بازسازی باید بخش‌های بسیار زیادی را در نظر گرفت. از این بخش می‌توان به هزینه‌های طراحی سه‌بعدی، تخریب، دکوراسیون داخلی و مصالح، دستمزد نیروهای پیمانکاری، مجوزها و … اشاره داشت. در حال‌ حاضر، یعنی در بهار سال ۱۴۰۲ هزینه بازسازی ساختمان متری ۲.۵ الی ۵ میلیون تومان برآورد می‌شود. البته این هزینه تخمینی است و  این مبلغ می‌تواند کمتر یا بیشتر شود. این موضوع کاملا برحسب سطح بازسازی و متریال مورداستفاده متغیر است.

گرانی مسکن، عامل افزایش تمایل به بازسازی منازل

زهرا رستمی، کارشناس ارشد معماری و طراح شهری در رابطه با موضوع نوسازی و بازسازی ساختمان‌ها به صمت گفت: در سال‌های اخیر با کم شدن قدرت خرید مردم برای خرید خانه، بسیاری از افراد مایل به بازسازی یا تغییر معماری داخلی خانه‌های خود شدند و این موضوع روزبه‌روز با گران‌تر شدن مسکن در کشور تشدید شده و رو به افزایش است. برای مثال، بیشتر خانه‌های قدیمی که بیش از ۲۰ سال عمر دارند، برای مشارکت در سرمایه‌گذاری مناسب نیستند؛ بنابراین مالک یا مالکان این خانه‌ها به‌سمت بازسازی روی می‌آورند، چرا که برای‌شان صرفه اقتصادی بیشتری دارد.

وی در ادامه بیان کرد: بسیاری از شرکت‌هایی که در زمینه نوسازی فعالیت می‌کنند، شاید با این موضوع موافق نباشند، اما در یک سال اخیر بیشتر شرکت‌هایی که در حیطه بازسازی فعالیت می‌کنند، شاهد تمایل مالکان زیادی برای بازسازی خانه‌های خود هستند؛ حتی افرادی که صاحب‌ خانه‌های بزرگ و قدیمی هستند، برای صاحب‌ خانه شدن فرزندان خود اقدام به تفکیک ملک خود به واحدهای کوچک‌تر و با این کار راهی برای خانه‌دار شدن فرزندان خود پیدا می‌کنند.

اهداف مختلف برای بازسازی خانه‌ها

این کارشناس معماری هدف اصلی افراد برای بازسازی منازل را کسب سود، افزایش کیفیت زندگی و ناتوانی در خرید خانه جدید عنوان کرد و به صمت گفت: اینکه بگوییم تنها افراد برای افزایش ارزش ملک خود و کسب سود بیشتر اقدام به بازسازی خانه‌های خود می‌کنند، درست به نظر نمی‌رسد، چرا که بسیاری از خانوارها برای افزایش کیفیت محل زندگی خود اقدام به نوسازی منازل می‌کنند، هرچند نوسازی منازل برای خیلی از افراد منبع درآمد خوبی است و با خرید املاک قدیمی و فرسوده و بازسازی و فروش آنها، سود زیادی به جیب می‌زنند. از سوی دیگر، همان‌طور که قبل‌تر بیان شد، خرید ملک دیگر به‌راحتی گذشته نیست و از عهده هرکسی برنمی‌آید و افراد برای خریدوفروش خانه ریسک نمی‌کنند.

دلایل افزایش هزینه‌های بازسازی

رستمی در رابطه با علت افزایش هزینه‌های بازسازی خانه‌ها خاطرنشان کرد: تورم اقتصادی، نوسانات نرخ ارز، افزایش تقاضا، رشد تصاعدی نرخ مصالح ساختمانی و... همگی برای بالا رفتن هزینه‌های بازسازی دست در دست هم داده‌اند و اگر ساماندهی نشوند، این موضوع در کنار کاهش قدرت خرید برای خانه‌دار شدن، به یک چالش بزرگ تبدیل می‌شود. این گرانی‌ها و افزایش هزینه‌ها در حالی است که در سال‌های اخیر استفاده از متریال خارجی بسیار کم شده و بیشتر مصالح استفاده‌شده، تولید داخل است. بااین‌حال، افزایش هزینه‌های بازسازی نسبت به سال گذشته چیزی در حدود ۴۰ درصد رشد داشته است.

جنبه‌های مثبت بازسازی ساختمان‌ها

کاوه حاجی علی‌اکبری، کارشناس نوسازی و معماری به صمت گفت: بازسازی خانه‌ها اقدامی است که باعث ارتقای کیفیت زندگی خانوار می‌شود و این حس را ایجاد می‌کند که افراد از سکونتگاه خود راضی هستند. بازسازی خانه‌ها موضوعی است که می‌تواند بر جنبه‌های اجتماعی و فرهنگی تاثیرگذار باشد. اکنون‌که نرخ مسکن روند صعودی را در پیش‌گرفته است، تلاش‌ها برای ارتقای سیاست‌های نوسازی و برنامه‌ریزی برای افزایش خدمات پشتیبان سکونت و کیفیت زندگی و توانمندسازی ساکنان در بافت‌های فرسوده از اهمیت زیادی برخوردار شده است. وی گفت: در کنار افزایش تمایل شخصی افراد برای بازسازی و نوسازی منازل خود، بسته ۱۹بندی مشوق‌های نوسازی بافت‌های فرسوده تاکید ویژه‌ای بر نوسازی مسکن توسط ساکنان دارد. نوسازی مسکن باید توسط خود ساکنان انجام شود و این رویکرد که دولت مداخله مستقیم  و اقدام به تملک پلاک‌ها و تخریب گسترده کند و ساخت‌وسازهایی را انجام بدهد، رویکرد منسوخی به‌شمار می‌رود.

نحوه محاسبه و برآورد هزینه‌های بازسازی

حاجی علی‌اکبری عنوان کرد: به‌طورکلی بسته به نوع متریال کاربردی و نحوه اجرای آن، غالبا متراژ زیربنای ساختمان‌ها، نحوه محاسبه هزینه‌ها را تعیین می‌کند. برخی طرح‌ها به‌صورت متری و برخی دیگر روزمزد محاسبه می‌شوند. در نهایت، نحوه محاسبه و برآورد هزینه‌ها توسط کارفرما و پیمانکار کاملا توافقی است و می‌تواند طی یک قرارداد دقیق با بیان جزئیات اجرایی شود، در صورتی ‌که می‌خواهید هزینه‌ها را براساس متراژ محاسبه کنید باید مقدار پرتی مصالح را در نظر بگیرید.

این کارشناس خاطرنشان کرد: بازسازی خانه‌های قدیمی و ساختمان‌ها تغییری است که می‌تواند بر ارزش مالی و ریالی ملک اثر گذاشته و آن را افزایش دهد و در بهترین حالت، فضای کاربردی خانه را بهبود می‌بخشد. در ایران بازسازی ساختمان‌های قدیمی از گذشته تاکنون کاری رایج بوده است و دلیل بزرگی هم دارد، چون در گذشته مردم با مصالح متفاوتی مانند کاهگل، خشت و … خانه‌ها را بنا می‌کردند؛ بنابراین با گذشت زمان، علاوه بر نیاز به بازسازی، گاهی مجبور به تخریب و ساخت ملک از نو نیز می‌شدند. دلیلی بعدی استاندارد نبودن طراحی‌های داخلی ساختمان‌های قدیمی و استفاده نکردن از مصالح با جنس مرغوب از جمله لوله‌کشی‌های ساختمان است که پس از گذشت مدت‌زمانی نیاز به بازسازی ساختمان از واجبات محسوب می‌شود.

نقش موثر بازسازی در کاهش هزینه‌ها

وی به صمت توضیح داد: در تهران برخی واحدهای ساخته‌شده، حداکثر تراکم ساختمانی خود را ساخته‌اند و فرسوده‌شدن این ساختمان‌ها صرفه اقتصادی برای تخریب و نوسازی ندارد، از طرفی با افزایش قیمت‌ها، فروش ملک قدیمی و خرید ملک نوساز هزینه بسیار زیادی در بردارد، بنابراین مالکان با بازسازی واحد خود با هزینه‌ای به‌مراتب کمتر از مابه‌التفاوت خرید خانه نوساز می‌توانند مطابق سلیقه خود، به واحدی که می‌خواهند دست یابند.

حاجی علی‌اکبری در پایان به صمت گفت: گاهی صاحبان ساختمان‌ها، خانه‌های ویلایی دربست یا حیاط‌دار هستند که به‌دلیل مشکلات مختلف مایل به تخریب و نوسازی نیستند،بلکه اقدام به بازسازی منازل خود می‌کنند. از سوی دیگر، ممکن است با گذر زمان، ساختمان نیاز به بازسازی سازه و تاسیساتی داشته باشد؛ در این موارد نیز بهترین موردبازسازی ساختمان به شیوه مدرن و امروزی است.

سخن پایانی

بازسازی خانه برای افزایش مقاومت ساختمان و زیبایی آن بسیار پرتقاضا است، به همین خاطر امروزه افراد با اطلاع از قیمت تمام‌شده بازسازی خانه، پس از کسب اطلاعات لازم اقدام به‌ طراحی و بازسازی می‌کنند تا با پیاده‌سازی بهترین ترفندها و ایده‌ها، زیباترین و باکیفیت‌ترین بازسازی را انجام دهند.هزینه‌های بازسازی خانه‌ یکی از مواردی است که قبل از شروع فرآیند بازسازی خانه افراد به آن توجه زیادی می‌کنند؛ زیرا نرخ بازسازی خانه و تجهیزات موردنیاز آن مدام در حال نوسان است و هرکسی باید قبل از شروع بازسازی پروژه تمامی قیمت‌ها را در نظر بگیرد و سپس اقدام به بازسازی خانه خود کند.در حال‌ حاضر باتوجه به افزایش نرخ بالای مسکن و واحدها نوساز، خرید یک واحد نوساز توجیه اقتصادی بالایی ندارد، اما می‌توان با هزینه بسیار کمتر از خرید خانه نوساز، یک ساختمان یا واحد قدیمی را باتوجه به بودجه مشخصی خریداری کرد. بدین‌صورت با هزینه‌های بسیار کمتری افراد صاحب یک ‌خانه نوساز و ایمن می‌شوند. حال باتوجه به بافت خانه، افراد می‌توانند هزینه بازسازی ساختمان خود را محاسبه کنند، در نتیجه حتی با بازسازی کامل خانه، هزینه تمام‌شده نهایی، بسیار کمتر از هزینه خرید خانه جدید است.برآورد هزینه بازسازی قبل از شروع پروژه، همواره از اصلی‌ترین چالش‌های مالکان ساختمان بوده است و در حال ‌حاضر به‌دلیل نوسانات شدید قیمتی، تخمین این هزینه‌ها نیاز به دانش فنی و همچنین تجارب کافی در این زمینه دارد. باید به این نکته توجه کرد که تخمین هزینه‌های بازسازی ساختمان باتوجه به نوسانات قیمتی کار آسانی نیست و ممکن است برای بازسازی یک ‌خانه، برآوردهای اشتباهی انجام بگیرد و به‌دلیل برخی هزینه‌های پیمانکاری یا افزایش نرخ مصالح، قیمت‌ها افزایش پیدا کند. به همین دلیل ضرورت دارد تا شهروندان برای کاهش هزینه‌ها و بهره‌وری بیشتر در زمینه بازسازی و نوسازی منازل خود گام‌های استوارتری بردارند.