ترفند ویژه برای کاهش مالیات فروش خانه

در سال جدید بحث مهمی در حوزه خرید و فروش مسکن در مجلس شورای اسلامی مبنی بر مالیات بر معاملات مکرر مسکن مطرح شد که بسیاری از افراد خصوصا مشاوران املاک را نگران کرد. این لایحه شامل نیاز مصرفی مردم نمی‌شود و اگر یک فرد حقیقی و حقوقی یک ملک را چند سال پیش خریداری کرده و در حال حاضر قصد فروش آن را دارد، مطابق متن لایحه مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن نمی‌شود.

گسترش نیوز برای اطلاعات بیشتر در رابطه با مالیات بر معاملات مکرر مسکن و مشولان این لایحه با ناصر یارمحمدیان، کارشناس بازار مسکن به گفتگو پرداخته است. با ما همراه باشید.

ناصر یارمحمدیان، کارشناس بازار مسکن در رابطه با اخذ مالیات از فروشندگان ملک گفت: متاسفانه متن پیش نویس اولیه این لایحه در اختیار رسانه ها و کارشناسان قرار نگرفته است تا کارشناسان از جزئیات آن اطلاع کامل داشته باشند و اظهار نظر کنند. آن چیزی که در حال حاضر وجود دارد مصاحبه‌ها و اظهار نظرهایی است که مسئولان وزارت راه و مسکن اعلام کردند و بر اساس آن ما اعلام نظر می‌کنیم نه متن لایحه.

قانون تکراری دردی دوا نمی‌کند

وی ادامه داد: آن چیزی که در رسانه ها اعلام شد و از آن نتیجه می‌گیریم هم پوشانی عجیب میان این نوع قانون با قانون عایدی بر سرمایه است. آن چیزی که در تصویب مجلس در خصوص مالیات بر عایدی سرمایه رسیده است و برای شورای نگهبان ارسال شده، مالیات بر اختلاف قیمت خرید و فروش برخی از دارایی ها از جمله مسکن، طلا، خودرو و ارز است که درصدی از اختلاف ارزش میان خرید و فروش بر اساس زمان مشخص را مشمول می‌شود. به طور مثال اگر کمتر از یک سال ملک مسکونی خرید و فروش شود ۳۰ درصد اختلاف قیمت آن مشمول مالیات می‌شود. هرچقدر دوره نگهداشت این ملک بیشتر شود این نرخ کاهش پیدا می‌کند.

یار محمدیان تصریح کرد: بحثی که در مالیات مکرر در رسانه ها انعکاس پیدا کرده همین موضوع بالا است که به اختلاف قیمت خرید و فروش یک ملک در کمتر یکسال معامله می‌شود مالیات گرفته می‌شود. این موضوع هم پوشانی شدیدی را دارد. سوالی که پیش می آید در اینجاست طرحی که در مجلس کلید خورد و دولت هم با آن موافق بود و در نهایت پس از ۸ سال از آغاز متن اولیه و تا تصویب زمان برد چرا دولت به فکر لایحه جدید با عنوان مالیات مکرر افتاده که موضوع بخشی از همان مباحثی است که در قانون مالیات بر عایدی سرمایه به تصویب رسیده است حالا باید وزارت راه و شهرسازی در رابطه با این موضوع پاسخگو باشد. البته این لایحه هنوز در مجلس شورای اسلامی اعلام وصول نشده است البته به دلیل تشابه و هم پوشانی با قانون مالیات بر عایدی سرمایه امکان دارد این لایحه اعلام وصول نشود.

وی پیرامون تاثیر قواعد مالیاتی بر گران شدن قیمت مسکن خاطر نشان کرد: قواعد مالیاتی همیشه بر قیمت مسکن تاثیر خواهند داشت و اتفاقا تاخیر در اجرای این قانون یکی از دلایل جهش در قیمت ها است که با آن مواجه می‌شویم. به طور قطع نمی‌توان اظهار کرد که این قانون باعث رشد قیمت مسکن نخواهد شد بلکه تورم در تمامی حوزه های اقتصادی خود را نشان می‌دهد و تحت تاثیر برخی متغییر های ساختاری از جمله نقدینگی و هزینه های تولید قرار می‌گیرد. اما کاری که مالیات بر عایدی سرمایه و یا مالیات بر معاملات مکرر خواهد کرد جلوگیری از جهش های قیمتی است که اتفاق می افتد.

این کارشناس مسکن در رابطه با آسیب جهش‌ قیمت مسکن بر بازار افزود: مهم ترین آسیب این موضوع، رخ دادن بازدهی بسیار زیاد در فاصله زمانی کم است. به عبارتی نرخ بازدهی در فعالیت های غیر مولد را به شدت افزایش می‌دهد به طوری که بیشتر از نرخ بهره بانکی می‌شود. پیامد منفی دیگر خروج سرمایه از بخش مولد به بخش غیر مولد است. زمانی که مشاهده می شود بازدهی در بخشی از اقتصاد اختلاف زیادی با بخش‌های دیگر دارد حرکت بخ بخش های غیر مولد افزایش پیدا می‌کند. یکی از وظایف سیاست‌گذاران هموار کردن افزایش قیمت ها در زمان های مختلف و جلوگیری از جهش قیمت‌ها است که در این سال‌ها شاهد آن بوده ایم.

یار محمدیان اظهار کرد: نکته ای در رابطه با این مالیات وجود دارد بحث ظرفیت های اجرایی آن است. به دلیل اینکه هنوز این قانون اجرا نشده قطعا مشکلاتی را برای اجرا با آن روبرو خواهد بود؛ از جمله این مشکلات عدم وجود پایگاه‌های داده و اطلاعات دقیق است که دولت باید بر سرراه معامله گران قرار بدهد. متاسفانه مشکلاتی در این رابطه وجود دارد از جمله ارزش قائل شدن برای اسناد غیر رسمی است. معاملات می توانند به صورت قولنامه ای انجام شود، در واقع با این عمل مشمولان از مالیات فرار می کنند.

وی یادآور شد: نکته بعدی که باید به آن توجه داشت نداشتن اطلاعات مربوط به دارایی های املاک افراد و گروه های مختلف است. عدم اطلاع در مورد دوره نگهداشت این املاک مسکونی با توجه به اطلاعات سکونت گاهی افراد چالش بعدی این طرح است. تمام این موارد جز حفره هایی است که می‌تواند در اجرای قانون مشکل ساز شود.

این فعال درحوزه بازار مسکن ادامه داد: باید ببینیم این نوع مالیات ها که دولت به سمت آن رفته می‌تواند مشکلاتی را در این حوزه ایجاد کند یا خیر که قطعا پاسخ این سوال آری است. هر سیاستی در کنار این موضوع که می تواند منافعی برای اقتصاد داشته باشد گروهایی را هم متضرر می کند و آسیب هایی را برای قشرهای مختلف دارد. یکی از این آسیب ها اثر قفل شدگی است؛ یعنی سرمایه ها برای اینکه از مالیات فرار کنند قفل می شوند و معاملات کمتر بر آن ها انجام می شود. به طور مثال ممکن است فردی در مقطعی از زمان توانایی خرید ملکی را داشته باشد یا باید هزینه بیشتری برای آن پرداخت کند و یا صبر کند تا فروشنده ملک را به فروش برساند که همین موضوع باعث قفل شدگی می شود. هرعاملی که باعث کاهش معامله در اقتصاد شود می‌تواند کاهش رفاه فردی را به همراه داشته باشد که اثر رفاهی منفی را بر افراد بر جای می‌گذارد.