نگاه بودجه به درآمدزایی از املاک و مستغلات

در لایحه بودجه ۱۴۰۳، سقف منابع عمومی بودجه با ۱۶.۷ درصد افزایش به ۲ هزار و ۴۲۹ هزار میلیارد تومان می‌رسد. در این لایحه، ‌‌در بخش منابع، اتکای دولت به درآمدهای فروش نفت و گاز و سایر دارایی‌ها کاهش یافته است.در بخش درآمدهای پایدار، میزان درآمدهای مالیاتی با ۴۹.۸ درصد افزایش به هزار و ۱۲۲ هزار میلیارد تومان رسیده که در صورت تحقق این هدف، برای نخستین بار ۴۶.۱ درصد از کل منابع بودجه از محل مالیات تامین خواهد شد. در صورت افزودن درآمدهای گمرکی به درآمد مالیاتی، سهم مالیات از منابع لایحه بودجه سال آینده به حدود ۵۲ درصد خواهد رسید. از این رو دولت سیزدهم در لایحه بودجه ۱۴۰۳، کسب درآمدهای مالیاتی از حوزه مسکن را با ابعاد تازه‌تری دنبال کرده است.صمت در این گزارش نسخه بودجه ۱۴۰۳ را برای بازار مسکن بررسی کرد.

حساب و کتاب مالیاتی حوزه مسکن

براساس پیشنهاد دولت در لایحه بودجه ۱۴۰۳، بخشی به دریافت مالیات از مسکن دولتی اختصاص داده شده است. بر این اساس، درآمد مالیاتی پیش‌بینی شده از محل اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن، بابت هر واحد مسکن مهر و واحد‌های احداثی تحت قانون جهش تولید مسکن برای سال‌های ۹۸ تا ۱۴۰۳ ۳۰۰ هزار تومان برآورد شده است.دریافت مالیات از مسکن دولتی، تنها مالیات مربوط به بخش مسکن نیست و در سال ۱۴۰۳ شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان‌ها نیز باید از محل عوارض ماده ۳۹ قانون مالیات بر ارزش افزوده، سهم سکونتگاه‌های غیررسمی واقع در محدوده و خارج از محدوده شهر‌ها را پس از دریافت بر اساس جمعیت ساکن، تعیین و صرف محرومیت‌زادیی همان مناطق کنند.از طرفی دریافت مالیات از واحد‌های مسکونی لوکس و زمین‌ها نیز از دیگر پایه‌های مالیاتی لایحه بودجه سال آینده است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی با هدف کاهش نرخ اجاره بها، افزایش عرضه مسکن و مبارزه با احتکار مسکن تصویب شده و مقرر شده زمین‌های افقد اعیانی دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری، باغ ویلا‌های مجاز با احتساب عرصه و اعیان و واحد‌های مسکونی که ارزش آنها بیش از ۲۵ میلیارد تومان است، مشمول پرداخت مالیاتی به میزان دو در هزار شوند. پرداخت این مالیات بر عهده کسی است که در ابتدای سال مالک املاک فوق بوده است.

مالیات برای سکونتگاه‌های غیررسمی

 گرانی مسکن و رشد تورم عمومی در چند سال اخیر باعث شده عده زیادی از خانوار‌ها به سمت سکونتگاه‌های غیررسمی هدایت شوند؛ مسئله‌ای که با روند کنونی طی سال‌های آینده در شرایط بحرانی‌تری قرار خواهد گرفت. توجه به مسکن و حمل‌ونقل، بهبود معیشت مردم، ، ایجاد شفافیت در درآمدها و هزینه‌ها، جلب سرمایه عمومی و خصوصی برای طرح‌های نیمه‌تمام، ؛ توجه به طرح‌های مهم و اثرگذار اقتصادی؛ ازجمله موارد مهم سیاست‌های کلی برنامه هفتم توسعه هستند که در لایحه بودجه ۱۴۰۳ باید آن توجه ویژه‌ای شود.

برنامه‌ریزی در حوزه مسکن باید اولویت باشد

سید بهلول، حسینی نماینده دوره هشتم و نهم مجلس شورای اسلامی در خصوص لایحه بودجه ۱۴۰۳ به صمت گفت: زوایای مختلف لایحه بودجه سال جدید هنوز به صورت کامل باز نشده امادر حوزه مسکن پ درآمدهای مالیاتی، آن‌چیزی که اهمیت دارد ذات بازار مسکن است. در این نگاه باید جامعه هدف را صاحب سرپناه کنیم و نرخ مسکن را با قانون‌گذاری درست و اصلاح شده، کاهش دهیم. در این شرایط، حتی اگر سالی ۱۰ میلیون مسکن هم ساخته شود باز هم در رسیدن به اهدافی که ذکر شد، ضعف داریم. افزایش ساخت و تولید مسکن در شرایطی می‌تواند مفید واقع شود که برای اقشار هدف ساخته شود و بتواند اکثریت مردم را خانه‌دار کنند. البته این موضوع نیاز به برنامه‌ریزی و تفحص فراوان دارد.

وی افزود: باید تصمیم‌گیری در مورد مسکن به اولویت برنامه‌ّهای دولت‌مردان قرار گیرد؛ چرا که تهیه خانه مناسب موضوع بنیادین و بسیار مهمی است. اگر برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری‌های درست و موثر برای ساماندهی بازار مسکن صورت بگیرد، نه تنها تورم بخش مسکن در راستای برنامه توسعه هفتم اقتصادی به زیر ۹ درصد می‌رسد؛ بلکه می‌توانیم در مدت‌زمان کمتر، این رقم را کاهشی‌تر کرده و حتی تورم منفی در بازار مسکن را برای سالیان سال حفظ کنیم.

بهلول حسینی با اشاره به شرایط موجود گفت: با توجه به وضعیت فعلی، به نظر نمی‌رسد مسیر روشنی برای بازار ملک مهیا باشد چرا که در قالب سیاست‌گذاری‌های این چندساله بارها شاهد بودیم طرح‌ها و برنامه‌ریزی‌های دولت‌مردان تحقق پیدا نکرد و رنگ اجرایی به خود نگرفت. از این رو همان‌طور که در ابتدای صحبت‌ها گفته شده، باید نوعی تغییر سازنده در نحوه تغییر سیاست‌گذاری‌ها انجام گیرد تا مشکلاتی که مردم در بخش مسکن دارند، حل و فصل شود.

بازار مسکن باید مصرفی شود

حسینی خاطر نشان کرد: در بیشتر کشورهای دنیا مالکیت مسکن موضوع مهمی برای مردم نیست و معضل خاصی به‌حساب نمی‌آید ولی در کشور ما از دیرباز این موضوع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده است. مسکن یکی از بنیادین‌ترین موضوعات تشکیل خانواده است که اگر موردتوجه قرار نگیرد می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری در سطح کلان جامعه به وجود ‌آورد. وی افزود: درحال‌حاضر که سکان وزارت راه و شهرسازی در دستان وزیر جوان و با انگیزه‌ای است، می‌توانیم امیدوار باشیم که با اراده مردم و سایر نهادهای ذی‌ربط، مشکل مسکن در جامعه به‌سرعت حل شود و امیدها برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد افزایش یابد.

حسینی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار، به تعادل می‌رسد. تلاش‌های دولت در صورتی می‌توانند به بهبود بازار مسکن بی‌انجامد که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور با توجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.

چالش تامین مالی، سد راه تحقق اهداف

منوچهر بهرویان، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تصمیمات حمایتی دولت از ساخت مسکن در لایحه بودجه ۱۴۰۳ به صمت گفت: در شرایط فعلی اقتصادی، بسیار بعید است که دولت بتواند بودجه سال بعد را طوری ببند که مشکلات تامین مالی ساخت مسکن حل شود؛ چراکه هزینه‌های این بخش بسیار زیاد بوده و کشور درحال‌حاضر منابع لازم را برای این اقدام به‌ هیچ ‌عنوان ندارد.

این استاد دانشگاه در ادامه بیان کرد: با توجه بحران اقتصادی موجود که کشور با کمبود زیرساخت‌های اساسی به‌خصوص ناترازی گاز روبه‌رو است، باید گفت تامین منابع مالی از طریق فروش انرژی بسیار سخت‌تر از گذشته شده است. از طرفی به دلیل وابستگی زیادی که اقتصاد کشور به این بخش دارد، نمی‌توان برای پروژه‌های مسکنی که نیازمند سرمایه بالاست، برنامه‌ریزی مالی کافی و دقیقی انجام داد. اکنون بحران اقتصادی به حدی رسیده که مسکن باوجود جایگاهی که در تعالی و رشد کشور دارد، اولویت نیست چرا که موانع و مشکلات اقتصادی در بخش‌های دیگر اجازه ورود به این بخش را نمی‌دهد.

وی خاطر نشان کرد: دولت باید هرجایی که احساس می‌کند به دلایل مختلف توانایی اجرایی کردن پروژه‌ای مانند نهضت ملی مسکن را ندارد، پا پس بکشد و سرمایه‌گذاری در این بخش را متوقف کند. درغیر این صورت، در صورت عدم اجرای صحیح تعهدات، علاوه براینکه بخش زیادی از مردم که منتظر تامین مسکن ارزان هستند ناامید می‌شوند، بلکه سرمایه‌های ملی نیز برای طرحی که نهایتا نیمه‌کاره رها می‌شود هدر می‌رود. سرمایه‌هایی که اگر درجاهای دیگر صرف شود می‌تواند نتایج بسیار ارزنده‌تری برای اقتصاد و توسعه کشور داشته باشد.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به شرایط فعلی تامین مالی پروژه‌های مسکن گفت: وابستگی اقتصاد کشور به فروش نفت است و تحولات اخیر بازار انرژی و نبود ثبات در قیمت‌ها، باعث شده دولت نتواند بودجه سال بعد را بر پایه نرخ واقعی نفت ببند، بنابراین هدف‌گذاری‌هایی که شانه‌به‌شانه فروش نفت گذاشته می‌شود ممکن است با خطای زیادی روبه‌رو شود.

سیاست‌های غلط دامن مسکن را گرفت

بهرویان در رابطه با شرایط اقتصادی کشور در آینده به صمت گفت: نکته مهم که باید موردتوجه قرار بگیرد، شرایط بحرانی اقتصادی کشور است. درحقیقت کشور با تمام چالش‌های اقتصادی، هنوز به بحران اصلی ورود نکرده و اگر همین روال برای اصلاحات اقتصادی در پیش‌گرفته شود و تحریم‌های غرب ادامه‌دار باشد، بحران شدیدتری در انتظار ما خواهد بود.

این کارشناس تصریح کرد: اگر دوباره به موضوع مسکن ورود کنیم خواهیم دید که در دهه‌های اخیر سیاست‌های غلط و اشتباه دامن‌گیر بازار مسکن شده و هر از گاهی طرحی برای درمان حال بد این بازار پرتلاطم تجویزشده است. طرح‌هایی که نه‌تنها بهبودی در وضعیت بحرانی موجود ایجاد نکرد، بلکه در شرایط فعلی نه‌تنها خرید خانه بلکه اجاره یک‌خانه کوچک برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد به یک رویا تبدیل‌شده است. سیاست‌هایی که میانگین هر مترمربع خانه در تهران را به میانگین متری ۵۰ میلیون تومان رسانده و عملا ثابت کرده که هیچ تاثیری در ساماندهی بازار نداشته است.

وی افزود: امروزه در بیشتر کشورهای صنعتی پیشرفته که زیرساخت‌های محکمی برای توسعه و پیشرفته اقتصادی دارند، ردپایی از مدیران متخصص و وزیران کارآمد دیده می‌شود که به حوزه تحت مسئولیت، به‌خوبی مسلط هستند. اما متاسفانه در کشور ما شایسته‌سالاری راه خود را گم‌کرده و گاهی مدیرانی در منصب دستگاه‌های اجرایی قرار می‌گیرند که تخصص مرتبط با حوزه کاری خود ندارند. این اتفاق از آن موضوعاتی است که ضربه‌های جبران‌ناپذیری به بدنه اقتصاد کشور وارد کرده و ما را از مسیر توسعه دورنگه داشته است.

بهرویان در پایان به صمت گفت: باید مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتماد‌سازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم. همچنین با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود و انباشت تقاضا صورت می‌گیرد که تعادل بازار را بر هم می‌زند. در نتیجه قدرت خرید متقاضیان واقعی از بین رفته و بازار اجاره نیز که متأثر از نرخ مسکن است، ملتهب شده است.

سخن پایانی

در بودجه‌بندی‌های مختلف دولت، ساخت مسکن سهم بالایی ندارد. از سوی دیگر بخش خصوصی نیز تمایل زیادی برای ورود به حوزه ساخت‌وساز در زمینه خانه‌های حمایتی ندارد. این شرایط در حالی در بازار تولید مسکن حاکم شده که ساخت‌وساز از چند سال پیش در سیر نزولی قرار گرفته و نیاز به عرضه مسکن ارزان‌نرخ هر روز بیشتر می‌شود.برخی از کارشناسانمعتقدند، دولت سیزدهم اقدامات مناسبی در حوزه تامین زیرساخت‌های تولید و ساماندهی بازار مسکن انجام داده نتایج آن تا ۲ سال آینده نمایان خواهد شد. اکنون بازار مسکن جدا از بحث رکود با ثبات قیمتی همراه است و این موضوع تا حدودی می‌تواند نتیجه عملکرد‌های دولت باشد. در نتیجه دولت باید تنها با یک زمان‌بندی درست و به موقع به اجرایی کردن اهداف خود در بازار مسکن سرعت ببخشد تا مشکل مسکن روز به روز کمتر شود.