اوضاع متفاوت مسکن در ایران

قیمت مسکن در ایران به یک بحران تبدیل شده است و بسیاری از کارشناسان برای توضیح این بحران از واژه «حباب نرخ مسکن» استفاده می‌کنند، اما دیگر اصطلاح حباب قیمتی برای بازار مسکن درست نیست، چراکه زمانی از این اصطلاح استفاده می‌شود که قیمتی غیرواقعی وجود داشته باشد؛ در حالی که اوضاع بازار مسکن در ایران متفاوت شده است.

کشور آمادگی اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه را ندارد

حسین عبده‌تبریزی، صاحب‌نظر ارشد مالی گفت: شکی نیست که نرخ مسکن و ساختمان در ایران در مقایسه با شهرهای بزرگ مانند لندن، پاریس، سانفرانسیسکو و نیویورک گران‌تر شده و یک مقدار نرخ مسکن در شهرهای بزرگ از امکانات اقتصادی ما فراتر رفته؛ دلیل آن هم این است که مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده، به این معنی که مسکن تا امروز سهم عمده‌ای در حفظ ارزش پول داشته و این نقش را به‌خوبی بازی کرده است. به‌گزارش اعتماد، دولت‌ها علاقه‌مند هستند که مسکن ارزان باشد تا مسئله سرپناه مردم حل شود. اصولا وقتی دولتی برنامه‌ریزی می‌کند، هدفش این نیست که مسکن تبدیل به وسیله‌ای برای پس‌انداز شود، دولت خواستار این است که نرخ مسکن معقول و در استطاعت همه باشد و قابل‌تحمل شود، نه اینکه وسیله‌ای برای سرمایه‌گذاری باشد، اما واقعیت این است که در ایران به دلایل متعدد که یکی از آنها ضعف در نظام مالیاتی است و اینکه مصوبه مالیات بر عایدی سرمایه هم مدت‌هاست در مجمع تشخیص مصلحت نظام مانده و ذی‌نفعان زیادی هم دارد، وضعیت به این شکل درآمده است.در ظاهر کشور آمادگی اینکه مالیاتی از عایدی سرمایه اخذ شود را ندارد و نگرانی‌هایی در این‌باره وجود دارد. در کنار این موضوع، کمرنگ بودن دولت در ورود به این موضوع است که غیر از 2 طرح در ساخت‌وساز (مسکن مهر و ارائه طرح مسکن ملی) کنترل قیمتی چندانی از سوی دولت انجام نگرفته و مسکن تنها وسیله‌ای شده است تا از این طریق مردم بتوانند قدرت خریدشان را حفظ کنند.

مسکن نقش عمده‌ای در حفظ ارزش پول دارد

عبده‌تبریزی اضافه کرد: بین اجاره و نرخ مسکن فاصله‌ای به‌وجود آمده و این فاصله نشان‌دهنده آن است که قدرت خرید مسکن با نرخ رشد مسکن همخوانی ندارد. امروز در بعضی از شهرها قدرت خرید حتی به ۵۰ سال هم رسیده است و باید گفت سرمایه‌گذاری روی مسکن اصلا خوب نیست و با نرخ‌های ۲ و ۳ درصد، این کالا سرمایه‌گذاری خوبی به‌شمار نمی‌رود و امیدها به عایدی سرمایه است وگرنه اجاره دادن ملک هم راه‌حل خوبی نیست.

وی افزود: در ایران به‌دلیل شکاف درآمدی مردم و قیمت‌ها در طول ۱۵سال اخیر و به‌ویژه در دهه ۹۰ که خیلی گسترده‌تر هم شده؛ مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ از سوی عامه مردم غیرقابل‌خرید شده که در این حالت به 2 کشور سنگاپور و کره‌جنوبی شباهت پیدا کرده‌ایم که در آنجا هم، زمانی که یک زوج خانه‌ای می‌خرند، بزرگ‌ترین جشن زندگی‌شان را می‌گیرند و در سرزمینی که به وسعت یکی از استان‌های ایران است، ۵۳ میلیون نفر زندگی می‌کنند، پس طبیعی است که مسکن در این کشور اهمیت دارد، اما تفاوت در این است که ایران گستره قابل‌ملاحظه‌ای دارد و مقدار زیادی از زمین‌هایش خالی است،بنابراین می‌توان در آن به ساخت‌وساز مسکن پرداخت.

شواهدی از پایداری نرخ تورم در کشور نداریم

این تحلیلگر اقتصادی اضافه کرد: زمانی که نرخ‌ها با هم همخوانی ندارند، حباب شکل می‌گیرد، اما اگر از دید پس‌اندازکننده نگاه کنیم، ممکن است این حباب برای ۱۰ سال آینده نیز ادامه پیدا کند؛ شبیه به نرخ سکه که ۴ تا ۵ سال است ادامه پیدا کرده؛ بنابراین در بلندمدت این حباب می‌تواند اتفاق بیفتد که در دنیا هم به‌وقوع پیوسته است، همان‌گونه که در دهه ۹۰ و با بحرانی که در ژاپن به وجود آمد، باعث آن شد تا نرخ مسکن که یک‌میلیون و ۲۰۰ هزار دلار در هر مترمربع بود، به ۱۲هزار دلار برسد. نمونه‌های آن هم وجود دارد که یک‌باره نرخ‌ها با افت‌های وحشتناکی روبه‌رو شدند که در یک دوره بلندمدتی هم به‌وجود آمد. البته مسائلش هم شبیه به ما نبود، بنابراین در عین حال که امکان حباب وجود دارد و ممکن است در یک تاریخی هم بترکد، اما این تاریخ خیلی زود نیست، چراکه ما شواهدی درباره کنترل پایدار تورم در کشور نداریم.

الزام مهاجرت از تهران

عبده‌تبریزی گفت: در حال‌ حاضر باتوجه به آلودگی‌های هوا گرایش‌هایی به‌سمت شمال و غرب کشور هم به‌وجود آمده است. فردی با من مشورت می‌کرد تا برای دوران بازنشستگی خانه‌ای تهیه کند که شهرهای مرند، رشت و زنجان را هم مدنظر داشت و بعد گفت که شهر رشت از جمعیت اشباع شده، مرند کمی دور است، اما زنجان را جای مناسبی برای زندگی در دوران بازنشستگی می‌دید که البته باید گفت بخشی از انتقال جمعیت به ابتکار شرکت‌های ساختمانی در این شهرها وابسته است تا برای بخشی از جمعیت همانند بازنشستگان که ضرورتی ندارد در تهران حضور داشته باشند، برای مهاجرت تشویق شوند.

در گذشته سالانه ۶ درصد در خارج از تهران رشد مهاجرت داشتیم که امروز کمابیش این میزان به‌تعادل رسیده است و اگر مسئله مربوط به آلودگی را هم به آن اضافه کنیم و شهرهای بزرگی نظیر اصفهان که آلودگی آن گاهی از تهران بدتر هم بوده را در نظر بگیریم، شاید این آلودگی هم کمکی باشد برای توزیع جمعیت و بتوانیم این موضوع را تاحدودی کنترل کنیم.

شهرداری‌ها با کسری بودجه آلودگی و ترافیک می‌سازند

این اقتصاددان اضافه کرد: زمانی که از دید اقتصاد کلان، دولت و حاکمیت به این مسئله نگاه می‌کنیم، با زمانی که از دید سرمایه‌گذار بخش خصوصی نگاه می‌کنیم، این موضوع فرق می‌کند، سرمایه‌گذار مسئولیتی در قبال ساختن شهر و شهرسازی ندارد. زمانی که شورای شهر مجوز ساخت ۶ را طبقه می‌دهد، کلی خانه سه‌طبقه بی‌دلیل تخریب می‌شوند که می‌توانستند ۵۰ سال هم عمر کنند،اما به‌دلیل منفعت مالی خراب و به ساختمان‌های شش‌طبقه تبدیل می‌شوند. ‌زمانی ۱۲۰میلیارد دلار تخریب قبل از موعد انجام شده بود، آن هم در کشوری که به‌دنبال یک دلارش در حال دویدن است، چرا باید این میزان هزینه تراشیده شود؟ باید دید چند ساختمان زیر ۱۰ سال تخریب شده است و کدام کشور چنین کاری با ثروت خودش می‌کند؟!

وی افزود: ما در کشوری زندگی می‌کنیم که دولت با کسری بودجه تورم می‌سازد و شهرداری‌ها با کسری بودجه آلودگی و ترافیک ایجاد می‌کنند و در جایی مثل خیابان ملاصدرا تهران از ساعت ۳ بعدازظهر به بعد، خیابان بسته می‌شود که آن هم به‌دلیل وجود بیمارستان بقیه‌الله است. البته سر خیابان ملاصدرا نهادی هست که نزدیک به ۶ هکتار زمین دارد که به این نهاد اجازه ساخت ۴۰۰ هزار مترمربع داده شده است. حال حساب کنید اگر سر خیابان ملاصدرا این ساختمان ساخته شود، چه ترافیکی برای بزرگراه چمران ایجاد خواهد شد یا در آجودانیه می‌خواهند باشگاه بانک ملی را تبدیل به مرکز تجاری کنند که چندین میلیارد تومان هم هزینه دارد. البته بنده توصیه‌ای به تجاری‌سازی ندارم، مگر آنکه منطقه جدیدی ایجاد شود یا در منطقه ۲۲ بیش از یک‌میلیون واحد ساخته شده، اما فاقد یک مدرسه مناسب است و اصلا مدرسه‌ای در حد کالج البرز ندارد و اینها نشان‌دهنده آن است که در شهرسازی توجهی به این موضوع نشده است.

قیمت مسکن باید قابل‌تحمل‌تر باشد

عبده‌تبریزی افزود: آنچه مسلم است، نرخ مسکن باید قابل‌تحمل و در ذهن وزیر راه و شهرسازی هم، همین باشد، اما نکته اینجاست که نرخ زمین هزار برابر هم شود، یک اشتغال ایجاد نخواهد شد، همچنین برای ساختمان‌های ۲۰طبقه و بالاتر، دیگر تخریب معنا ندارد و باید بهسازی‌های گسترده‌ای را در نظر بگیرند. در مجموع، حوزه‌های کار در ساختمان کاهش نسبی پیدا کرده، هرچند اهمیت این بخش کمتر از گذشته شده است، اما همچنان کاسبی بزرگی محسوب می‌شود و باز هم سرمایه‌گذاری از سوی عامه مردم انجام خواهد گرفت.

حباب قیمتی، پدیده‌ای کوتاه‌مدت است

داوود سوری، اقتصاددان نیز با تعریف واژه حباب برای بازار مسکن افزود: حباب به پدیده‌ای گفته می‌شود که کوتاه‌مدت است. زمانی که این پدیده ادامه‌دار می‌شود، دیگر نمی‌توان واژه حباب را برای آن به‌کار برد. آنچه در اقتصاد به‌عنوان حباب از آن یاد می‌شود، انحرافی است که بازار از روندهای طبیعی خود دارد و از آن روند درست دور شده باشد؛ اما واقعیت این است که ما همه آن روندهای طبیعی را نمی‌شناسیم. این در حالی است که بازار، کار خودش را انجام می‌دهد و تصمیم‌گیری خودش را دارد. زمانی که این حباب ادامه پیدا می‌کند، قاعدتا باید عوامل ماندگار دیگری درباره آن وجود داشته باشد که این حباب را به‌وجود آورده است.

به‌گزارش اکو ایران، تقاضای زیادی که به بخش مسکن در این مدت وارد شده، باعث شده است تا مسکن به‌ کالایی که برای خانوار ایرانی غیرقابل‌تهیه است، تبدیل شود و این موضوع که نرخ مسکن در مقایسه با سایر کشورها گران است، کاملا درست است و به‌راحتی می‌توان گفت نرخ مسکن در ایران نسبت به دوبی، استانبول و کشورهای اطراف بالا و دلیل آن هم روشن است، چراکه مسکن قابل‌انتقال و مبادله نیست.

این اقتصاددان اضافه کرد: ممکن است مسکن رشد کمتری نسبت به سایر دارایی‌ها داشته باشد، اما این نکته را هم باید موردتوجه قرار داد؛ تقاضایی که برای مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای مطرح است، خیلی متفاوت از سرمایه افرادی است که در بازارهای دیگر مانند سهام، ارز و طلا حضور دارند و تیپ این افراد متفاوت است و اینکه تجانس بیشتری در بازار مسکن وجود دارد که همچنان این تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باوجود نرخ بازدهی پایین آن وجود داشته، هرچند باتوجه به درآمدهای مردم، تقاضا در این بازار هر روز کمتر و کمتر هم خواهد شد.

گسترش بازار دارایی‌ها برای کاهش نرخ مسکن

این استاد دانشگاه افزود: جز نرخ زمین، مباحث دیگری هم جزو عوامل بنیادین وجود دارد که یکی از آنها به شکل‌گیری خانوارها برمی‌گردد؛ این بحث همراه با سود تقاضا پیش رفته و کاهش تقاضای مسکن را به‌دنبال داشته که نکته‌ای مثبت برای این بازار است، ضمن آنکه مسکن همچنان بین دارایی‌های محدود افراد، یکی از جذاب‌ترین‌ها برای سرمایه‌گذاری است.

سوری افزود: بنابراین یکی از عوامل کمک‌کننده برای کاهش نرخ مسکن گسترش بازار دارایی‌هاست، همه ما با واژه تبدیل‌به‌احسن آشنا هستیم و اگر مقداری پس‌انداز داریم، مسکن خود را با آن بهبود می‌بخشیم و اگر خانه ۸۰ متری داریم، آن را به ۹۰ و ۱۰۰ متر تبدیل می‌کنیم و همه ما به‌دنبال سرمایه‌گذاری هستیم و شاید برخی اصلا به واحد بزرگ‌تری هم نیازی نداشته باشند، اما آن را خریداری می‌کنند تا سرمایه‌شان حفظ شود، در حالی که در یک اقتصاد پویا، افراد دلیلی برای این کار نمی‌بینند و اضافه پس‌اندازشان را به بازارهای دیگری می‌برند؛ برای مثال به بازار سرمایه می‌برند تا از سود آن بهره‌ای ببرند یا اینکه در بانک سپرده‌گذاری می‌کنند و همه می‌دانند که شاید نادرست‌ترین کار در این شرایط اقتصادی، سرمایه‌گذاری در بانک باشد. شاید بهترین اقدام در چارچوب اقتصاد ما که بحثی زمانبر هم هست، این است که بتوانیم بازارهای دیگر را هم برای سرمایه‌گذاری جذاب و از این سرمایه‌گذاری مازاد در بخش مسکن کم کنیم.

مسکن سرمایه‌های کشور را حبس می‌کند

سوری اضافه کرد: بخش مسکن با چندین بخش پیش و پس از خود ارتباط دارد و در صورتی که این بخش یک درصد رشد کند، جی دی پی ایران چند درصد رشد می‌کند، اما واقعیت این است که یک رابطه خطی بین بخش مسکن و سایر بخش‌ها برقرار نیست و این‌گونه نیست که دولتی‌ها مطرح می‌کنند که مسکن سایر بخش‌ها را به فعالیت می‌کشاند و اشتغال ایجاد می‌کند. واقعیت این است که مسکن سرمایه‌های کشور را حبس می‌کند، در حالی که سرمایه‌های کشور باید در خدمت تولید کالاها و خدماتی باشند که قابلیت مبادله دارند و برای کشور ثروت‌آفرینی می‌کنند، در غیر این صورت اگر تمامی سرمایه‌های خود را به خشت و گل تبدیل کنیم، هیچ درآمد خارجی برای ما ندارد و همین مشکلی که امروز با آن روبه‌رو هستیم هم، همین است؛ اما این چرخه باید در یک جایی شکسته شود و اگر ما جایی سرمایه‌گذاری می‌کنیم، این سرمایه‌گذاری در صنایعی باشد که به درآمدی خارج از مرزها تبدیل شود و شاهد رشد اقتصادی باشیم، در غیر این صورت تبدیل پس‌اندازها به خانه‌های بزرگ‌تر و در مناطق بهتر، در نهایت هیچ رشد و رفاهی برای ما به‌دنبال نخواهد داشت.

بزرگ‌ترین مشکل در بخش مسکن تقاضا است

سوری بزرگ‌ترین مشکل در بخش مسکن را موضوع تقاضا دانست و افزود: تقاضا در این بخش به‌دلیل نداشتن درآمد کم است که صحبت از ۵۰ و ۶۰ سال کار کردن و صاحب خانه‌ شدن است و باید دید چگونه می‌توان از اعتبار بانک‌ها و سرمایه بانک‌ها به‌عنوان اهرم برای روش‌های مالی جدید استفاده کرد تا به تقاضای مسکن کمک شود.

او همچنین پرداخت تسهیلات را چندان کارگشا نمی‌داند و می‌گوید: باتوجه به وضعیت بازار پول و عدم‌توان مالی برای بازپرداخت آن از سوی خانوارها، در عمل دادن تسهیلات بی‌فایده شده است. نکته بعدی ساختار بازاری است که در کشور وجود دارد و واحدهای اداری است که عمده آن در واحدهای مسکونی مستقر شده‌اند و از شکل اداری خودشان دور هستند و در واقع این یک فرصت است که می‌تواند اداری‌سازی را به‌عنوان یک تجارت رونق دهد و بسیاری از اداره‌های پراکنده در شهر را در مجتمع‌های اداری تجمیع کند و این مسئله هم می‌تواند موضوعی برای سرمایه‌گذاری باشد در واقع، مشکل مسکن قسمتی از مشکل بزرگ در اداره اقتصاد کشور است که در این قسمت (مسکن) خودش را نشان داده است.