اما و اگرهای مالیات‌گیری از خانه‌های خالی

اخذ مالیات از واحدهای خالی هم می‌تواند با انگیزه درآمدزایی برای دولت و هم به خاطر کارکرد تنظیم‌کنندگی آن انجام شود؛ یعنی سیاست‌گذار از طریق آن، بازار را به سمت موردنظر خود هدایت کند. اگر از منظر دوم یعنی «بعد تنظیم‌کنندگی» به قضیه نگاه کنیم باید گفت که فلسفه مبنایی این سیاست آن است که افزایش مالیات بر این واحدها باعث می‌شود که مالک، تشویق به عرضه مسکن به بازار شود. اما در ارتباط با این موضوع چند نکته، ابهام و تردید اساسی وجود دارد که سیاست‌گذاری این سیاست را زیر سوال می‌برد.

موضوع اول آنکه، طبق آمار استخراج‌شده از سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود دو میلیون خانه خالی وجود دارد. این آمار جای تردید دارد. در سرشماری‌ها، بعضی واحدها، خالی قلمداد می‌شوند اما ممکن است در حالت جابجایی باشند یعنی خالی بودن آنها صرفا به آن خاطر است که مستاجر جدیدی در آنها ساکن نشده است. بعضی واحدها هم در حال بازسازی هستند یا برای فروش گذاشته شده‌اند، یا نوساز هستند و هنوز به فروش نرسیده‌اند یا مستاجری در آنها اقامت نکرده است. در سرشماری‌ها همه این قبیل موارد خالی به حساب آورده می‌شوند حال‌آنکه نیستند. باید بین این واحدها تفکیک کرد و دید که آمار خانه‌هایی که واقعاً خالی هستند چقدر است؟ در حال حاضر به پایگاه داده‌ای که پاسخ دقیق این سوال را در اختیار ما بگذارد دسترسی نداریم. قبل از هر چیز باید نسبت به ایجاد چنین پایگاه اطلاعاتی اقدام کرد.

در درجه دوم باید دید که این نوع مالیات، انگیزه مالک برای اجاره‌دهی واحد خود را تا چه حد افزایش می‌دهد؟ همچنین باید دید آیا مقدار جریمه‌ای که برای مالکان متخلف در نظر گرفته می‌شود أنقدر هست که مالک را ترغیب به اجاره دادن واحد خود کند؟ در دو دهه گذشته نرخ تورم مسکن حدود ۲۵ درصد بوده است بنابراین وضع مالیاتی که کمتر از یک درصد ارزش ملک است انگیزه چندانی برای ترغیب مالک ایجاد نخواهد کرد.

سوم آنکه مالیات خانه خالی چه‌بسا باعث افزایش عرضه ملک در کوتاه مدت شود اما حتی در این صورت هم ممکن است عرضه ملک در بلندمدت را کاهش دهد. به عبارت دیگر وضع این مالیات از دید سرمایه‌گذار و سازنده نوعی ریسک به حساب می‌آید. اگر سازنده به این نتیجه برسد که مسکن ساخته‌شده توسط او، باید برخلاف میلش به اجاره برود از ساخت‌وساز دلسرد می‌شود. کاهش انگیزه به آن معناست که در بلندمدت، شاهد کاهش عرضه مسکن خواهیم بود.

نکته چهارم این است که مالکان دیر یا زود راهی برای گریز از قانون مالیات پیدا خواهند کرد. به‌عنوان‌مثال طوری عمل می‌کنند که قبض آب، برق و گاز خانه صفر یا نزدیک به صفر نباشد. یا ظاهر خانه را به نحوی مدیریت می‌کنند که خالی بودن آن مشخص نباشد. اگر اجاره‌نامه، ملاک قرار گیرد اجاره‌نامه صوری تنظیم می‌شود. در این شرایط هر معیاری که مبنا قرار گیرد مالکان راه فرار را پیدا خواهند کرد.

مشکل پنجم این است که وقتی قراردادهای رسمی و شفاف، زیر ذره‌بین قرار می‌گیرد و یک‌سری هزینه‌های جانبی به مالک یا طرفین قرارداد، تحمیل می‌شود افراد به سمت قراردادهای غیررسمی و غیرشفاف حرکت می‌کنند. این موضوع به‌نوبه خود باعث عدم شفافیت بیشتر می‌شود.

با توجه به نکات گفته شده می‌توان نتیجه‌ گرفت که سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی ممکن است در کوتاه مدت باعث افزایش عرضه شود اما باید به جنبه‌های منفی که به همراه دارد هم توجه داشت. بسیاری از کشورهایی که اقدام به اخذ این مالیات کرده‌اند با این مشکلات مواجه شده‌اند.

همانطور که گفته شد اخذ مالیات از خانه‌های خالی ممکن است با هدف درآمدزایی مالیاتی برای دولت انجام شود. در ارتباط با این بعد از موضوع هم باید دید که هزینه اعمال این سیاست چقدر است؟ به نظر می‌رسد که کشورهای دیگر نتوانسته‌اند با این کار به درآمد مالیاتی چندانی دست یابند.