بایدها و نبایدها در بازار ملک

اگر مشکل حمل‌ونقل و احداث خطوط سریع‌السیر قطار شهری حل شود، خیلی‌ها خواستار ماندن در بافت شهری قدیم به‌علت ترافیک و آلودگی هوا نیستند و شهرک‌های اطراف، مکان بهتری برای زیست هستند.

براساس برخی آمارها بیش از 300 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد که می‌تواند جهش بسیار خوبی در بخش مسکن ایجاد کنند؛ اما نه با جنایتی به‌نام وام مسکن که نه‌تنها گرهی از مشکلات باز نمی‌کند، بلکه تا حد زیادی دردسرساز است. از طرفی باید سوداگری در مسکن با تنظیم مالیات‌های سنگین به‌حداقل برسد.

ما نیازمند اپلیکیشن خریدوفروش ملک مثل اپلیکیشن‌های تاکسی‌های اینترنتی هستیم تا قیمت‌گذاری از دست مردم خارج شود. ما در بخش اجاره فروش نیازمند لحاظ کردن فاکتور مهم استهلاک هستیم. از سوی دیگر، باید تمام آگهی‌های فروش ملک شناسنامه‌دار شوند و هر قیمتی که از طرف مالک درج شد، ملاک خوداظهاری و اخذ مالیات شود، همچنین مسکن سرمایه‌ای و مصرفی تفکیک شود و مشمول مالیات متفاوت شوند.

لازم است حداقل به مدت 10 سال خریدوفروش مسکن مصرفی ممنوع شود (این میزان در فرانسه حدود 30 سال است) و تصویب قانون بهای تمام‌شده مسکن تبدیل به یک مطالبه ملی شود. مجلس ما ۱۱۵ سال است، جرات نزدیک شدن به بخش ساماندهی بازار مسکن را نداشته‌اند.

ضرورت دارد مثل کشور اتریش قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی نوساز توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام پذیرد نه براساس طمع بی‌پایان سازندگان که آتش ‌بر دامن گرانی ملک می‌زند.

باید میزان افزایش اجاره‌بها تنها به‌وسیله دولت با شهرداری‌ها انجام پذیرد نه برپایه قسط و هزینه مالکان و بی‌اخلاقی املاکی‌ها که باعث رشد سوداگری در این بازار مهم می‌شوند، مانند بسیاری از کشورهای اروپایی و به‌ویژه اسکاندیناوی که تابع این قانون هستند.

اکنون در بسیاری از شهرهای ایران تمام حداقل مزد کارگری و کارمندی، کفایت اجاره یک واحد مسکونی متعارف را ندارد. دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به قول شهردار تهران به ۶۹ سال رسیده است. این یعنی با 2بار بازنشسته شدن هم، امکان خرید خانه در ایران وجود ندارد.

این موضوع اهمیت دارد که ساخت مسکن، مشمول ارزان‌ترین وام‌ها و تسهیلات باشد. کمک به خانه‌دار شدن مردم از درمان مشکلات اجتماعی مستاجران به‌مراتب کمتر است، همچنین باید مقابل تصویب قوانین بی‌هدف و پوچ نظیر قانون مالیات بر خانه‌های لوکس و  مالیات بر خانه‌های خالی را گرفت. تمامی قراردادهای اجاره مثل ایتالیا و استرالیا باید حداقل پنج‌ساله باشند و اجاره نباید بیش از ۳۰ درصد درآمد مستاجران را شامل شود.

طرح‌هایی مثل مالیات بر خانه‌های لوکس و خانه‌های خالی، یک توهین به قانون‌گذاری و حماقت حقوقی بود، چرا که تا زمانی که قیمت‌گذاری کنترل نشود، هرگونه مالیات یا عوارضی به‌راحتی به قیمت‌ها افزوده و باعث تشنج بیشتر در بازار مسکن می‌شود؛ باید مسکن سرمایه‌ای و مسکن مصرفی تفکیک شوند. اکنون بخش مهمی از نارضایتی‌های مردم ناشی از بحران مسکن و کارنامه سیاه دولت‌هایی است که افتخار می‌کردند یک واحد مسکونی هم نساخته‌اند. اگر حتی اگر نساختن یک واحد مسکونی در کشور ترک فعل نیست، پس چیست؟ آیا این اتفاق کوچکی است؟

در ایران مالکان با اجاره دادن تنها یک واحد مسکونی، تمام هزینه‌های خود را از مستاجر می‌گیرند. این در حالی است که میزان اجاره نباید بیش از 30 درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص دهد و تنها با اجاره دادن حداقل 3 واحد مسکونی، مالکان قادر هستند یک درآمد دائمی داشته باشند. رهن مستاجر تنها باید به‌اندازه 3 ماه اجاره باشد و برای جبران خسارت‌های احتمالی به ملک یا پرداخت نکردن اجاره باشد و در پایان دوره، اجاره با سود متعلقه به مستاجر بازگردانده شود (مثل کشور آلمان). اکنون ارزش زمانی ودیعه مستاجران در یک عرف غلط، صفر منظور شده است؛ ودیعه قرض‌الحسنه و نرخ ملک جاری، مانند یک استعمار است.