سیاست‌های بی‌اثر برای نجات بازار مسکن
منوچهر خواجه‌دلویی-کارشناس مسکن
طرح‌های مسکنی دولت جدید بخشی از تقاضای بازار مسکن را مدیریت خواهد کرد. از طرف دیگر، پیشرفت‌های وزارت راه و شهرسازی در بخش تامین زمین و تکمیل برخی پروژه‌های در حال ساخت، بسیار چشمگیر بوده است. این اقدامات، برای ساماندهی بازار مسکن موثر خواهند بود، اما در عمل برای اجرایی شدن این سیاست‌ها، باید در راستای تخصصی‌سازی و آموزش، گام‌های موثرتری برداشته شود.مسکن باید در بحث مصالح ساختمانی، تعیین دستمزدها، صنعتی‌سازی و آموزش نیروی انسانی مدیریت شوند تا بتوانند هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز را تحت‌تاثیر قرار دهند، همچنین بحث مربوط به نقدینگی باید موردتوجه قرار بگیرد؛ یعنی اگر در بحث مدیریت نقدینگی دولت برنامه‌های کارآمدی داشته باشد و با استفاده از ابزارهای مالی مختلف از دلالی مسکن فاصله بگیرد، می‌تواند به‌تدریج نقدینگی را به‌سمت تولید ببرد و بازار مسکن را کنترل کند.سیاست‌های اخیر دولت برای ساماندهی بازار مسکن به‌علت فاصله نرخ ملک به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای با سطح اقتصادی دهک‌های پایین جامعه، نمی‌تواند تاثیر زیادی در کوتاه‌مدت بر فروکش کردن تنش‌های بازار مسکن بگذارد.
موضوعاتی که در حال حاضر برای بهبود بازار مسکن مطرح می‌شود، آن‌چنان‌که باید کارساز نیست، بلکه دولت باید سیاست‌هایی را اجرایی کند که برای قشر متوسط رو به پایین، عرضه مدیریت‌شده مسکن را به‌همراه داشته باشد.همچنین برای ساماندهی بازار اجاره، باید نهادهای اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور ایجاد شود، البته در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی برای اجاره‌داری حرفه‌ای برنامه‌ریزی‌هایی کرده است که به‌زودی اجرایی می‌شود، همچنین شهرداری‌ها همانند کشورهای پیشرفته می‌توانند به بخش اجاره‌داری حرفه‌ای ورود کنند و به کمک بازار مسکن بیایند.از لحاظ قانونی، کشور هیچ مشکلی برای ساخت مسکن ندارد، زیرا هم قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن در کشور (مصوب سال ۱۳۸۷) و هم قانون جهش تولید، توسط مجلس برای بهبود بازار مسکن تصویب شده است، اما باید درباره قانون نهضت ملی مسکن توجه کرد که ساخت یک‌میلیون واحد در سال، تنها وظیفه دولت نیست و دولت باید با بسترسازی مناسب در زمینه اقتصادی و زیرساختی، مسیر همواری را برای ساخت‌وساز ایجاد کند.
از سوی دیگر، مجلس هزینه زیادی را برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده در نظر گرفته است که با برنامه‌ریزی هدفمند در بخش ساخت‌وساز در بافت فرسوده، می‌تواند تاثیر بسیار مثبتی بر بازار مسکن بگذارد، اما در صورتی که ساخت‌وساز در بافت فرسوده پاسخ بازار را ندهد، دولت باید به فکر توسعه مناطق سکونتگاهی جدید باشد یا در داخل کلانشهرها، به مسئله ساخت‌وساز به‌صورت حساب‌شده توجه داشته باشد. سرعت عملیات اجرایی در بسیاری از برنامه‌ریزی‌های ساختمانی به‌طورعام و ساخت و تولید مسکن به‌صورت‌خاص، در انتخاب سیستم صنعتی، نقش تعیین‌کننده‌ای ایفا می‌کند. روش‌های سنتی ساخت ساختمان موجود در کشور نشان‌دهنده آن است که بیشتر این روش‌ها قادر به اجرای سیستم سازه‌ای ساختمان در مدت‌زمان‌های کوتاه و با کیفیت مناسب نیستند. از طرفی، روش‌های نوین ساخت صنعتی ساختمان هر یک قادر هستند، زمان اجرای سازه و کل ساختمان را به مقدار قابل‌ملاحظه‌ای نسبت به روش‌های متعارف ساخت‌وساز کاهش دهند. از نکات قابل‌توجه، مسائل مالی این‌گونه پروژه‌ها است. تامین مالی پروژه‌های با روش‌های صنعتی، نیازمند مکانیزمی متفاوت از روش‌های متعارف است. حجم سرمایه‌گذاری اولیه بالا در شروع پروژه‌ها و تخصیص اعتبار موردنیاز در طی پروژه نحوه سرمایه‌گذاری متفاوتی را برای پیمانکار ایجاب می‌کند. دولت در حال حاضر تلاش می‌کند با استفاده از قانون جهش تولید، زمین موردنیاز برای ساخت مسکن را تامین و با استفاده از حمایت‌های یارانه‌ای و تسهیلاتی، مسیر همواری را برای بخش خصوصی و تعاونی‌های مسکن ایجاد کند تا بازار مسکن در عرضه و تقاضا به تعادل برسد، اما این موضوعات نباید وزارت راه شهرسازی را از موضوع آموزش و صنعتی‌سازی در ساخت‌وساز دور نگه دارد.
ارسال نظر