پیش‌بینی نرخ مسکن تا پایان سال ۹۹

ساخت‌وساز و مسکن متأثر از نرخ مصالح ساختمانی از جمله تیرآهن و میلگرد است. اما به طور کلی قیمت‌ها در ایران با نوسانات دلار جابه‌جا می‌شود.

افزایش یا کاهش نرخ آهن‌آلات می‌تواند عاملی بر افزایش یا کاهش هزینه ساخت باشد و به همین جهت نرخ معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. از طرف دیگر کاهش معاملات و در پی آن کاهش تقاضا برای مسکن می‌تواند ساخت‌وساز را به سمت رکود ببرد و از آن‌جایی که بخش عمده‌ای از تقاضای محصولات فولادی مربوط به صنعت ساخت‌وساز است، احتمالا این مسئله می‌تواند سبب کاهش تقاضای جدی برای محصولات فولادی شود. نرخ دلار نیز در ماه‌های اخیر پس از انتخاب جو بایدن روند نزولی در پیش گرفته که این امر موجب رکود فزاینده‌ای در معاملات مسکن شده است. در انتها با تحلیل سناریوهای پیش‌رو و شرایط حال حاضر، افق معاملات مسکن و همچنین ساخت‌وساز در کشور را بررسی کنیم.

عوامل موثر بر نرخ مسکن

با توجه به شرایط حاکم در جهان و تداوم ویروس کرونا، بسیاری از صنایع تحت تاثیر این موضوع قرار گرفتند که صنعت ساخت و ساز و مسکن هم شامل آن می‌شود. در ایران نیز با افزایش تورم انتظاری، قیمت مسکن هم‌گام با قیمت دلار از ابتدای سال ۹۹ افزایش چشم‌گیری داشت تا جایی‌که شاخص قیمت مسکن در یک سال اخیر از ۱۳.۵ میلیون تومان به حدود ۲۸ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. کاهش قدرت خرید مسکن، نوسانات قیمت میلگرد و تیرآهن در کنار افزایش قیمت بهای تمام شده مسکن برای سازنده همگی منجر به کاهش عرضه یا ساخت و ساز مسکن شده است. در حال حاضر پیش‌بینی روند افزایش یا کاهش قیمت مسکن کار ساده‌ای نیست و پارامترهای زیادی را شامل می‌شود، اما تا آن‌جا که امکان‌پذیر بوده لیستی از موارد تاثیرگذار تهیه کردیم:

۱. تورم

۲. قیمت ارز و دلار

۳. فولاد و مصالح ساختمانی

تورم مهم‌ترین عامل تعیین نرخ مسکن

در کشور ما سهم مسکن حدود ۳۰ الی ۴۰ درصد از کل اقتصاد کشور است و نرخ تورم آذر ماه ١٣٩٩ را ٣٠.٥ درصد رسیده که نسبت به ماه قبل، ١.٥ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. انتظار داریم بازار مسکن هم متناسب با تورم عمومی شاهد افزایش قیمت‌ها و کاهش معاملات در کشور باشد. همان‌طور که گفته شد تولید مسکن در کشور نیز طی سالیان اخیر روند کاهشی داشته و بر اساس آمار شهرداری‌ها هفت سال گذشته همواره شاهد کاهش تولید مسکن بوده‌ایم که این امر موجب به‌هم‌خوردن توازن عرضه و تقاضا شده است. تأثیر تورم بر همه صنایع بر کسی پوشیده نیست و صنعت فولاد و آهن‌آلات هم یکی از صنایع متأثر از تورم بزرگ سالیان اخیر کشور بوده است. نرخ مسکن ارتباط مستقیمی با مصالح فولادی دارد. سازندگان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن قبل از تصمیم‌گیری برای ساخت یا خرید، از قیمت روز میلگرد و سایر تجهیزات مطلع می‌شوند و آنها را بررسی می‌کنند. در دو دهه اخیر درآمد عمومی مردم از نرخ مسکن جا مانده که این شرایط موجب شده تا تقریبا ۸۰ درصد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن خرید سرمایه‌ای باشد و تنها ۲۰ درصد باقی‌مانده خرید مصرفی است.

در سال ۹۹ در پیک‌های قیمتی دلار و مسکن شاهد رشد بیشتر نرخ دلار نسبت به نرخ مسکن بودیم و حال در ربع چهارم با کاهش نسبی نرخ دلار انتظار کاهش نرخ مسکن را نداریم. در این وضعیت میانگین تعداد معاملات ماهیانه کاهش چشم‌گیری داشته و در ماه‌های آتی نیز این روند ادامه خواهد داشت. با توجه به ناتوانی متقاضیان مصرفی در پرداخت قیمت‌های فعلی بازار مسکن، در تابستان انتظار کاهش نرخ مسکن را داشتیم اما این مهم اتفاق نیفتاد. اما از آن‌جا که که نرخ اسمی مسکن ثابت مانده و یا بسیار کمتر از نرخ تورم عمومی افزایش پیدا کرده در نهایت در میان‌مدت نرخ واقعی مسکن کاهش پیدا کند. آمار دقیقی از پروانه‌های ساخت منتشر نمی‌شود و نمی‌توان نظر دقیقی هم در این مورد داد؛ با این همه طبق شنیده‌ها و براساس مصاحبه‌های مختلف با مسئولان این‌طور به نظر می‌آید که تعداد پروانه‌های کسب شده در امسال و سال گذشته کاهش چشم‌گیری داشته و همین مسئله می‌تواند گواهی بر رکود در بخش ساخت‌وساز باشد. مطابق گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران بانک مرکزی cbi.ir از نظر حجم معاملات در ۹ ماهه نخست امسال به نسبت سال گذشته شاهد کاهش ۵۰ درصدی معاملات هستیم. در آذر ۹۹ نیز شاهد کاهش ۷۳ درصدی حجم معاملات و افزایش ۹۹ درصدی متوسط نرخ هر متر مربع نسبت به آذر سال گذشته هستیم.

تاثیر ارز و دلار بر بازار مسکن

در سال گذشته علاوه بر تورم، افزایش نرخ ارز و دشواری سرمایه‌گذاری در طلا و ارز باعث شد مردم برای حفظ ارزش پول خود در برابر گزند تورم به سمت مسکن بیایند و با تغییر رویکرد مردم نرخ آن نه براساس عرضه و تقاضای مصرفی بلکه به صورت عرضه و تقاضای سرمایه‌ای تعیین شد و انتظارات فروشنده‌ها براساس نرخ دلار و طلا شکل گرفت. همان‌طور که در پیش‌بینی قیمت مسکن در تابستان ۹۹  گفتیم، انتظار داشتیم که به علت رابطه مستقیم این صنایع با هم در تابستان هم شاهد نوسان نرخ در بازار مسکن باشیم.

افزایش نرخ مصالح فولادی همچون میلگرد و تیرآهن و هزینه‌های ساخت‌وساز در کنار دیگر عوامل تورمی باعث افزایش نرخ مسکن شد و در پاییز شاهد پیک نرخ مسکن بودیم. طبق آمار بانک مرکزی از آذر ۹۸ تا آبان ۹۹ نرخ میانگین مسکن در تهران از حدود ۱۳.۵ میلیون تومان به ۲۷.۱ میلیون تومان رسید. این نرخ در آذر ۹۹ با کمی کاهش به ۲۶.۹ میلیون تومان رسید. حجم معاملات در شهر تهران نیز کاهش چشم‌گیری را تجربه کرده و انتظار افزایش مجدد حجم معاملات تا پایان سال را نداریم. البته باید توجه داشت که سال ۹۸ نیز در میانه سال حجم معاملات کاهش پیدا کرد و از آذر تا اردیبهشت ۹۹ مجدد روند افزایش به خود گرفت. در این میان با شیوع ویروس کرونا حجم معاملات در اسفند ۹۸ و فروردین ۹۹ به شدت کم شد اما مجدد افزایش یافت و تیر ماه به ۱۴ هزار معامله در شهر تهران رسید.

افزایش نرخ فولاد و مصالح ساختمانی بر نرخ مسکن

از جمله عوامل بنیادی مهمی که تاثیر به‌سزایی برروی نرخ مسکن دارد، نرخ فولاد و آهن‌آلات است. به طور تقریبی فولاد حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد هزینه ساخت را شامل می‌شود و با افزایش نرخ آن سازندگان و بساز و بفروشان مسکن قیمت‌های پیشنهادی خود را بالا خواهند برد. برای درک روند پیش‌روی نرخ میلگرد و تیرآهن به بررسی این دو کالا می‌پردازیم.

شاخص قیمت میلگرد در یک سال اخیر ۲.۵ برابر شده و پیش‌بینی قیمت میلگرد و آهن در آهن‌آنلاین ahanonline.com نوید توقف افزایش یا کاهش شدید قیمت‌ها را تا پایان سال می‌دهد. نوسان قیمت میلگرد از ۱۲ هزار تومان تا ۱۴ هزار تومان در ماه‌های آخر سال نیز تأثیر چندانی بر هزینه ساخت و ساز نخواهد داشت.

قیمت تیرآهن نیز همانند نرخ میلگرد در یک سال گذشته افزایشی حدود ۱۵۰ درصد داشته و احتمالا با توجه به عوامل بنیادی همچون افزایش قیمت‌های جهانی دوباره صعودی شود. یکی از پرکاربردترین سایز تیرآهن که تقاضای زیادی بین صنعت‌گران هم دارد، تیرآهن ۱۴ ذوب آهن است که روند افرایش نرخ آن را در نمودار پایین بررسی کردیم که تاثیر به‌سزایی در نوسان نرخ در صنعت ساخت‌وساز و خرید و فروش در بازار و درب کارخانه دارد.

سرنوشت بازار مسکن در زمستان ۹۹ چه می‌شود؟

با توجه به بررسی موارد ذکرشده، برای پیش‌بینی نرخ مسکن انتظار کاهش تقاضای غیرواقعی و کاذب در بازار را داریم و با افت احتمالی ساخت‌وساز حتی تا سال بعد مواجه باشیم. ممکن است با بهتر شدن شرایط و کاهش یافتن ویروس کرونا، اقتصاد ایران و جهان با رکود همراه شود. انتخاب بایدن و روند کاهشی نرخ دلار در ماه‌های اخیر، افت قدرت خریداران و سرمایه‌گذاران در کنار افزایش قیمت‌های جهانی و کاهش ساخت‌وساز نوید افت سیر افزایشی قیمت‌ها و ورود بازار مسکن به دوره رکود را می‌دهد.

روی هم رفته با کنار هم قرار دادن تمامی عوامل با اینکه به نظر افزایش تقاضای موثری برای محصولات فولادی از جانب سازنده‌های مسکن نخواهیم داشت، نرخ محصولات فولادی براساس قیمت‌های جهانی و نرخ دلار و نرخ تورم افزایش یا کاهش خواهد یافت.

با نگاهی اجمالی به نرخ روز آهن‌آلات و بررسی افزایش مصالح ساختمانی، به خصوص میلگرد و تیرآهن که بررسی شد، به طور حتم منجر به افزایش هزینه ساخت می‌شود و به خودی خود نرخ مسکن را نیز افزایش می‌دهد. از طرف دیگر در صورت حل نشدن مؤلفه‌های سیاسی افزایش انتظارات تورمی فروشنده‌ها باعث می‌شود که آنها قیمت‌هایی بسیار فراتر از حال حاضر برای سال‌های آینده متصور باشند و شاهد کاهش نرخ ملک در بازار مسکن نباشیم.