چرا قیمت مسکن در ماه های گذشته بالا رفت؟

طی مدت اخیر شاهد افزایش بی رویه و بی ضابطه قیمت مسکن هستیم و در برخی شهرها قیمت خرید زمین و آپارتمان و اجاره بها تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. نظارت ها هم در این زمینه ضعیف است و تنها راهکاری که این مدت برای این مشکل ارائه شد، اخذ مالیات از خانه های خالی است، موضوعی که به گفته بسیاری از کارشناسان مسکن در نهایت به سود دولت خواهد بود.

این بازار آشفته مسکن با افزایش قیمت لجام گسیخته خود، دلیل این افزایش قیمت و ارائه راهکار برای حل این معضل موضوعی است که با دکتر علیرضا سرحدی تحلیل گر بازار مسکن و عضو انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان در میان گذاشتیم.

نوسانات بازار مسکن از ابتدای سال تا کنون به چه علت بوده است؟

از اواخر سال ۹۸ به دلیل رکود تورمی که به مدت دو سه سال از قبل وجود داشت و معاملات مسکن با رکود کامل مواجه و قیمت نیز بالا بود، کسی نمی توانست وارد بازار مسکن بشود، در همین ایام بود که دولت برنامه پایین آوردن سودهای بانکی را اعلام کرد. با اعلام این وضعیت پول زیادی از بانک ها خارج شد که طبیعتا این پول ها باید جایی انباشت میشدند، بخشی در حوزه ارز و طلا سرمایه گذاری شد و بخش زیادی وارد بخش مسکن شد آن هم نه به عنوان کسانی که نیازمند مسکن هستند بلکه برای حفظ پول خود و سوداگری. با تزریق این پول ها در مسکن در پایان سال ۹۸ و اوایل سال ۹۹ باعث شد قیمت کاذبی در مسکن به وجود آید و قیمت ها به شدت بالا رود و بنا به همان رکود قبل، حتی مالکان، قیمت زمین و مسکن خود را افزایش دادند و در این بین عده ای دلال هم روی کار آمدند که البته برخی بانک ها به این مساله دامن زندند. بنده با مطالعات میدانی که داشتم متوجه شدم در طول یک ماه یک ملک دوبار دست به دست میشد و همین قضیه باعث افزایش ملک شد و در نهایت در سال ۹۹ قضیه افزایش قیمت دلار و ارز هم به وجود آمد که اینها مزید برعلت گردید. در دو سه ماه اول سال این قضیه نیز ادامه داشت و تا تیر ماه دوباره رکود سنگین بر بازار حاکم شد و عمده پول های سرگردان به بازار بورس و ارز و طلا رفت. در واقع این علت هیجانی هیچ ربطی به عرضه و تقاضا نداشت و تقریبا ۹۰ درصد به دلیل سوداگری بود.

پیش بینی شما از افزایش قیمت زمین و مسکن خصوصا در کلانشهرها تا چه زمانی است؟

به نظر من تا زمانی که شرایط برهمین منوال است و دولت کار خاصی انجام ندهد و جایی به جز بورس برای جذب سرمایه ها را اعلام نکند وضع همین است. حتی در مورد بازار بورس خیلی نباید روی آن حساب کرد و تا زمانی که شرایط به همین صورت باشد بازار مسکن با رکود تورمی مواجه خواهد بود و به همین میزانی که قیمت دلار و طلا پیش میرود، شاهد هستیم قیمت نهادهای ساختمانی نیز افزایش پیدا می کند. برای مثال آهن و سیمان دو برابر افزایش قیمت داشته است. پس تا زمانی که شرایط اقتصادی ما این چنین است مسکن تغییری نخواهد کرد تا اینکه شرایط کلان اقتصادی در کشور عوض شود.

رابطه بازار مسکن با بازارهای موازی از جمله سکه و ارز چیست؟

یک سری پول ها در بازار هرکجا که سود باشد به آن سمت می روند و این نقدینگی های عظیمی که در کشور وجود دارد اگر احساس کند در بازار طلا سود است به آن سمت میرود اگر سود را در ارز و دلار ببیند آنجا سرمایه گذاری می کند. منتها مسکن کالای سنگین و گران قیمتی است و تبدیلش سخت است بنابراین همواره پول هایی که در بازار طلا و سکه هستند به صورت کلی وارد بازار مسکن نمی شوند. ولی بازار مسکن یکی از مطمعن ترین بازارهایی است که در چهل ساله اخیر مطرح بوده و هیچ وقت ضرر نداشته و طبق منحنی همواره رو به صعود بوده است، در زمانی صعودش کمتر شده اما همواره سیر صعودی داشته و بیشترین سرمایه ها به این سمت گرایش دارند. بنابراین هم با بازار طلا و ارز رابطه دارد هم به صورت مستقیم.

سیاست های دولت تا چه اندازه می تواند بازار مسکن را کنترل کند و آیا بازیگر اصلی در این حوزه دولت است یا بخش خصوصی؟

اقتصاد ما در کشور علی رقم اصل ۴۴ اقتصاد، ۹۰ تا ۹۵ درصد دولتی است ولی در بخش مسکن، اگر بخواهیم تولید مسکن را در نظر بگیریم بلعکس است و ۹۵ درصد خصوصی است. اما سیاست گذاری هایی که دولت می کند بر همین بخش ساخت و ساز تاثیر می گذارد و حتی نهادهایی مانند بانک ها که ظاهرا دولتی هستند وارد این بخش می شوند. اینها یکی از عمده ترین نقش ها را دارند، بنابراین سیاست گذاری هایی که دولت می کند به صورت مستقیم و یا غیر مستقیم در بازار مسکن تاثیر گذار است‌ و چون کل اقتصاد ما وابسته به اقتصاد دولتی است و بخش مسکن نیز متاثر از سیاست گذاری های دولتی است، چون مسکن فعالیت فرابخشی است و به کل اقتصاد برمی گردد و هرکجا که می خواهند حفظ سرمایه کنند، سرمایه ها در بخش مسکن تزریق می شود و یا حتی بخش مسکن جایگاهی است برای پول شویی و پول های کثیف و قاچاق اغلب در بازاز زمین و مسکن تزریق می شود و یا بانک ها هرکجا حس کنند در حال ضرر هستند و نمی توانند جوابگوی سودهایی که قرار است به مشتریان خود دهند بشوند، وارد ملک می شوند. خیلی از بانک ها در حال حاضر مالکان عمده مسکن هستند. این است که سیاست گذاری های دولت هم تاثیر مثبت هم منفی در بازار مسکن دارد.

تعیین مالیات بر خانه های خالی که مجلس به تصویب رساند چند درصد می تواند قیمت مسکن را کاهش دهد؟

امر بسیار مبارکی است و تقرییا ۲۰ سال است این قضیه مطرح بوده که درست است مالکیت خانه متعلق به بخش خصوصی است اما سرمایه ای ملی است و آهن و سیمانی که در یک ساختمان دفن شده، ملی است و این سرمایه ملی باید گردش داشته باشد تا رونق اقتصادی پیدا کند. حالا اگر عده ای برای سودجویی این سرمایه را معطل کنند طبیعتا دولت حق دارد و باید حقوق دولت و مالیات محبوس کردن این سرمایه را پرداخت کند.

منتها در اجرای این موضوع قرار بر این شده بود مالیاتی که بر خانه های خالی بسته می شود دو کارکرد داشته باشد؛ اول این که عرضه را زیاد کند، به خصوص در بخش استیجار عرضه بیشتر شود و قیمت تعدیل پیدا کند، همچنین کسانی که قصد این سودجویی را دارند، مالیات ها به صورت تصاعدی از کسانی که خانه ها را احتکار کردند، گرفته شود و در بخش خاصی نگه داری شود و از آنجا برای تولید مسکن حمایتی مانند مسکن مهر استفاده شود. بنابراین محل هزینه آن مالیات ها بایستی در بخش مسکن تزریق میشد. اما آن چیزی که در مجلس تصویب شده متاسفانه دولت به عنوان درآمد برای خودش تعیین کرده و هیچ برنامه ای ارایه نکرده است، اگر این کار را بکند در نتیجه کارکرد مثبتی حاصل نمی شود، بلکه قیمت ها افزایش پیدا می کند و هیچ کمکی هم به تولید دوباره مسکن نخواهد کرد. در نتیجه وضعیت مسکن بدتر از این چیزی که هست و گران خواهد شد، زیرا متقاضی بنا به مالیاتی که پرداخت می کند قیمت مسکن خود را افزایش می دهد و نیروی کمکی هم از طریق این مالیات ها به بازار مسکن از طریق تولید مسکن تزریق نمی شود، بنابراین آن چیزی که تصور میکردیم راهگشا و کمک کننده باشد نخواهد بود. با این مجموعه تصویبی که انجام داده اند، به جای این که به دنبال دانه درشت ها بروند به دنبال آنهایی هستند که دو ملک دارند.

در حالی که کسانی که به صورت کلان احتکار ها را انجام میدهند پشت اعتراض های مردمی خود را پنهان می کنند. ایرادی که هست این است که مجلس از پایه و از مالکان خرد شروع کرده درحالی که قرار بر این بود که مالکان بزرگ شناسایی شوند و با آنها برخورد شود، دوم این که محل این هزینه ها را به عنوان درآمد دولت تعیین کرده، در نتیجه فکر نمیکنم کمک کننده باشد.

پیشنهاد شما برای کنترل قیمت مسکن چیست؟

دولت ها در کل دنیا تکلیف دارند در مورد نیازهای اولیه مردم خود اقدام کنند و نیازهای اولیه به چهار مورد آموزش، غذا، بهداشت و مسکن تقسیم شده و همه دولت ها وظیفه دارند به اقشار ناتوان کمک و حداقل ها را فراهم کنند. تنها اقدامی که دولت در این ۴۰ ساله انجام داده، مسکن مهر بوده و ایراداتی هم داشته اما در جهت تکالیف دولت بوده و دولت یازدهم و دوازدهم می توانست نواقص آن را برطرف کند درحالی که انجام نداد. دولت خودش را نمی تواند بی طرف نشان دهد و باید کمک کننده باشد، به خصوص برای تولید مسکن برای قشر ضعیف و متوسط.

تعرفه و عوارض که برای ساخت و ساز در نظر گرفته شده باید حساب شده باشد. وقتی عوارض را بالا عنوان می کنند طبیعتا قیمت مسکن بالا میرود، درحالی که این عوارض باید به گونه ای باشد که برای دو طرف سود داشته باشد، همچنین دست دلالان را باید کوتاه کرد و مهم تر این که دولت در بخش مسکن دخالت های مستقیم نکند، در واقع در بخش مسکن فقط در بخشی که نیاز است دولت باید دخالت کند و در بخش بالادستی اجازه دهد عرضه و تقاضا کار خود را انجام دهد. اینها پیشنهاداتی برای کوتاه مدت است. اما در بلند مدت اگر دولت بخواهد مشکل مسکن را حل کند باید به اقتصاد کلان، رونق دهد و ما باید اقتصاد روان و شکوفا و مولد داشته باشیم و موانع تولید ازبین برود و در این صورت نیازی نیست که همه فشارها برروی بخش مسکن بیاید، اگر اقتصاد شکوفا بشود مشکلات اشتغال نیز حل می شود و افراد می توانند توانمند شوند و وارد بازار شوند. اما وقتی اقتصاد معیوب است مشکلی حل نمی شود. در واقع مسکن زمانی به صورت کلی حل خواهد شد که اقتصاد پویا و مولد داشته باشیم.